【正文】 公式而無(wú)計(jì)算過(guò)程的 ,不得分 .計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位 .請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答） ,于 2020年 10月 1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓 .已知該在建工程占地面積 10000㎡ .土地使用年限為 2020年 10月 1日 2043年 9月 30 日 ,規(guī)劃容積率為 ,建筑面 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁(yè) 共 27 頁(yè) 積為 2萬(wàn)㎡ 。 （ 2）該項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)型，同檔次寫(xiě)字樓的售價(jià)為 8000元 /㎡，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的 6%，寫(xiě)字樓在建成 1年末時(shí)售楚。 （ 5）項(xiàng)目折現(xiàn)率為 10%，商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為 12%?，F(xiàn)在獲得類(lèi)似的 40 余年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元 /㎡，建筑物重置成本為 1300原 /㎡。 （ 2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字樓相比，每月增加能耗 800元。 （ 5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值呂均為零。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。該次拍賣(mài)的拍賣(mài)規(guī)則規(guī)定，拍賣(mài)所得價(jià)款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買(mǎi)受人承擔(dān)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為 280萬(wàn)元、 300 萬(wàn)元和 350 萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了 350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。 B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn) C、抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn) D、選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn) 如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類(lèi)賓館的客觀經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館 的價(jià)值時(shí)（） A、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益 B、按當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年凈收益 C、鈣賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益 D、根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益 若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（） A、應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊 B、無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息 C、在估價(jià)測(cè)算 過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金 D、在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金 假如以投保火災(zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果味 3500萬(wàn)元，則（） A、 3500萬(wàn)元是該賓館的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 B、 3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 C、 3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁(yè) 共 27 頁(yè) D、投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò) 3500萬(wàn)元 (二 )某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢(xún)房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙 廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后重新建造廠房。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。 七、估價(jià)依據(jù)（略） 八、估價(jià)方法 估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過(guò)認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值采用市場(chǎng)法估價(jià)。 十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 （略） 二、區(qū)域因素分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估價(jià)方法選用 估價(jià)對(duì)象在建工程。 2． 估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。 采用的公式 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 續(xù)建開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷(xiāo)售稅費(fèi) 估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算 運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。 2． 4交易日期調(diào)整 近期 市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例 A、 B 、 C 均屬近期交易，交易日期無(wú)需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為 100/100。得到可比實(shí)例 A、 B 、 C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為： 100/10100/10 100/103（具體比較情誤解見(jiàn)表二）。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第 28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆注工程，第 2 2 23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。 8%=( 萬(wàn)元 ) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 置業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率 15%，續(xù)建 成本為 ，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為： 15%=( 萬(wàn)元 ) 投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān) 的稅費(fèi) 主要包含契稅及印花稅等，為： 在建工程價(jià)值 % 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為： 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁(yè) 共 27 頁(yè) （ — — — — ） /(1+%)=(萬(wàn)元 ) （二）成本法分析測(cè)算過(guò)程 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù) 市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為 80元 / m2(按建筑面積 )，則合計(jì) 元。 利率取一年期貸款利率 %。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重圍 50%，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為 50%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為： 50%+50%= （萬(wàn)元） 則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣 ，答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬(wàn)伍千貳佰元整。本題最多扣至零分。 1．土地的供給可分為 _______。 估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料 估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料 名稱(chēng) 數(shù)值 名稱(chēng) 數(shù)值 總建筑面積 25000平米 房屋重置價(jià)格 2000元 /平米 可出租建筑面積 22000平米 房屋耐用年限 50年 設(shè)備用房建筑面積 2500平米 房屋維修費(fèi)率（年） 房屋重置價(jià)格的 2% 管理用房建筑面積 500平米 月物業(yè)管理費(fèi) 5元 /平米 營(yíng)業(yè)稅及附加率 % 土地剩余年限 45年 接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率 12% 年報(bào)酬率 5% 平均正常空置率 10% 管理費(fèi)用率（含保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用） 租金的 3% 可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費(fèi)） 50元 /平米 估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）： （一） 年有效毛收入 22000 （ 50+5） 12 （ 110%） =13068000（元） （二 ） 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 年維修費(fèi)用 2500020002%=1000000 （元） 年管理費(fèi)用 年管理費(fèi)用 =年有效毛收入 管理費(fèi)用率 +管理用房租金損失 =130680003%+50050%=692040 （元） 年?duì)I業(yè)稅及附加 年?duì)I業(yè)稅及附加 =13068000%=725274 （元） 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì) 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =1000000+692040+725274=2417314（元） （三） 年凈收益 年凈收益 =（一）項(xiàng) （二）項(xiàng) =130680002417314=10650686（元） （四） 估價(jià)結(jié)果 估價(jià)結(jié)果 = （元）（取整） 全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試試卷 （一）土地管理基礎(chǔ)知識(shí)及相關(guān)法規(guī) 此部分由 100道標(biāo)準(zhǔn)化試題構(gòu)成，每一道題后有三或四個(gè)備選項(xiàng)，請(qǐng)將你認(rèn)為正確的一個(gè)選項(xiàng)的代號(hào)填在空白處，每題 1分，共： 100分。錯(cuò)處不超過(guò) 4 個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 經(jīng)調(diào)查， 市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為 15%，本次評(píng)估取利潤(rùn)率 15%。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開(kāi)發(fā)成本的 2%— 4%，本次評(píng)估取其中間值 ，即按開(kāi)發(fā)成本的 3%計(jì)取。 采用的公式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 土地取得成本 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為 80 元 /m2，一般水電安裝增加值為 30 元 /m2消防設(shè)備及安裝增加值為 10元 /m2，電梯及安裝增加值為 50 元 /m2，則續(xù)建工程成本為： (+30+10+50)+(900+80+30+10+50)= 根據(jù)類(lèi)似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取 30元 /m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為 , 則室外道路管網(wǎng)及綠 化等工程續(xù)建成本為： 30=( 萬(wàn)元 ) +=(萬(wàn)元 ) 管理費(fèi)用 主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的 3%。將個(gè)別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例 A、 B 、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為 100/10 100/10 100/97（具體比較情況見(jiàn)表二）。 2． 5． 1區(qū)域因素調(diào)整 根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例 A、 B 、 C 的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象 。對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 3． 對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下： 1． 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》， “ 具有投 資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁(yè) 共 27 頁(yè) 開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法 ” ，因此選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。大寫(xiě)人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2020年 4月 18日。 針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ǎ? A、 將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告 B、 將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告 C、 兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告 D、視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告 9．委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。其中甲廠區(qū)在于 20世紀(jì) 90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題 相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)） （一）估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地 業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣(mài)價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)？ （三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其 轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 請(qǐng)問(wèn)： 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁(yè) 共 27 頁(yè) 針對(duì)該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？ 裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定？ 對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理？ （二）法院委托估價(jià) 機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣(mài)的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷及答案 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷及答案 一、問(wèn)答題（共 3題，每題 10分。 （ 4）該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為 10%。 其他的相關(guān)資料如下； （ 1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為 ，平均壽命為 5年，有效經(jīng)過(guò)念數(shù)為 4 年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊 80 萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)