20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試卷(文件)
【正文】 檔次 E．設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn) 6．可貸資金利率理論認(rèn)為（ ?。?。 A．開發(fā)期和租售期 B．權(quán)益投資比率 C．資本化率 D．貸款利率 E．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 10．下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（ ）?！ ．惡意欺詐 B．市場(chǎng)疲軟 C．項(xiàng)目拖期 D．質(zhì)量糾紛 E．違法預(yù)售 14．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需認(rèn)真考慮的主要因素有（ ?。?。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分） 1．房地產(chǎn)投資相對(duì)于股票投資，往往具有較低的收益水平。（ ） 5．政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。（ ?。 ?．流動(dòng)比率越低，說明營(yíng)運(yùn)資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額）越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。（ ） 13．目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)上進(jìn)行權(quán)益融資的比例呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢(shì)。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要馬出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)略為330元／間 住宅部分總建筑面積為3 000㎡，建成后全部出售，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為6 500元碲，％，假設(shè)建成后即售完。其中，還款額中的1 500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，貸款按年等額還款。（12分）現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年末 0 1 2 3 4～6 7～22 23 現(xiàn)金流入 銷售收入與經(jīng)營(yíng)收入 轉(zhuǎn)售凈收益 現(xiàn)金流出 全都投資 自有資金 銷售稅費(fèi) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 還本付息 全部投資掙現(xiàn)金流量 自有資金掙現(xiàn)金流量 。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計(jì)算（計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位） 該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為8％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總段資的35％，全部為銀行貸款。前3年的入住率均為70％，從第4年開始穩(wěn)定在85％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的42％。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案：該項(xiàng)目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年。假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)行費(fèi)用發(fā)生在年末。（ ?。 ?5．目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的法定稅費(fèi)制度，體現(xiàn)了政府鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取目干制收費(fèi)模式。（ ） 11．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的是為了使項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益最大化。（ ） 7．某貸款年利率為5％，按季度計(jì)息，則該貸款的實(shí)際利率為5．87％。（ ?。 ?．吸納周期在數(shù)值上等子吸納量的倒數(shù)?！ ．核心區(qū)域 B．影響區(qū)域 C．主要區(qū)域 D．次要區(qū)域 E．邊界區(qū)域 三、判斷題（共15題，每題分?！ ．國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策
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