20xx年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理歷年真題及答案解析-全文預覽
【正文】 )答案： 9．房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或經(jīng)營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽 1 中較短的年限為最大值。 ( )(2021 年試題 ) 答案： √ 6．資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。 ( )(2021年試題 ) 答案： √ 2．借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。房地產(chǎn)投資項目包括開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目兩種，其中的現(xiàn)金回報率只屬于置業(yè)投資項目。 (2021年試題 ) A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差 B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率 C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率 D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E．采用差額投資內(nèi)部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案 答案： BD 3．下列指標中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟 效果的有 ( )。則該項目的速動比率是 ( )。(2021 年試題 ) A． 755． 54 B． 772． 84 C． 1400． 88 D． 1433． 90 答案： B 解析：一項費用的計息期的起點是該費用發(fā)生的時點，終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時點，一般不考慮預售或延遲銷售的情況。 21．某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為 l6％，計算后得到該項目的實際收益率為 12％，銀行的貸款利率為 5． 44％，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是 ( )。 19．已知某投資項目折現(xiàn)率為 ll％時，凈現(xiàn)值為 1700 萬元，折現(xiàn)率為 12％時，凈現(xiàn)值為 870 萬元。 18．張某以 40 萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限 為 10 年的抵押貸款。 16．已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為 5000 萬元，流動資金為 500 萬元，投資者的權(quán)益資本為 2021 萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為 700 萬元，年平均稅后利潤為 500 萬元，則項目的資本金利潤率為 ( )。 14．當可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也基本相同時，宜采用的比選方法是 ( )。 12．某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出如下數(shù)據(jù)：如果市場前景好將產(chǎn)生 5680 萬元凈現(xiàn)值；如果市場狀況一般將產(chǎn)生 2450 萬元凈現(xiàn)值；如果市場前景不好，則將產(chǎn)生一 3680 萬元凈現(xiàn)值，經(jīng)分析市場前景為：好的概率為 45％；一般概率為 35％；不好的概率為 20％。(2021 年試題 ) A． 1． 82％ B． 2． 33％ C． 3． 57％ D． 5． 45％ 答案： A 解析： (1+12％ )=(1+10％ )(1+Rα) ， Rα=1 ． 82％。 (2021 年試題 ) A．獨立方案 B．互斥方案 C．凈現(xiàn)值法 D．等額年費用法 答案： B 7．對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應采用的方法是 ( )。 5． 趙某以 l2021 元／ m2 的價格購買了 230m2 的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的 60％來自銀行貸款。 (2021 年試題 ) A． 13． 20％ B． 14． 31％ C． 14． 69％ D． 14． 80％ 答案： C 解析： 4．某商鋪的購買價格為 l00 萬元，其中 60 萬元來自銀行貸款。2021 年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 歷年真題及答案解析 (一 )單項選擇題 1．某商鋪的租賃期為 15 年，租金按每年 5％的比例遞增，第 l年的租金為 1 萬元，租金于每年的年初收取，年利率為 8％，則該商鋪 l5 年租金收入的現(xiàn)值為 ( )萬元。該項目的財務內(nèi)部收益率為 ( )。 投資回報率 =(稅后現(xiàn)金流量 +投資者權(quán)益增加值 )／資本金 (權(quán)益資本 )=(3+4． 34)／ 40 萬元 =18． 36％。 6．房地產(chǎn)投資方案比選通常是在 ( )之間進行。銀行的貸款利率為 7． 5％，則通貨膨脹率是 ( )。 (2021 年試題 ) A． 10． 42％ B． 11． 57％ C． 31． 25％ D． 34． 72％ 答案： C 投資利潤率 =開發(fā)利潤／項目開發(fā)成本 =25000／ 80000=31． 25％。 A． 39． 5l B． 49． 39 C． 49． 96 D． 62． 45 答案： C 解析： AW． =12012 ％／ [(1— 1+12％ )3]萬元 =49． 96萬元 AWE=15012 ％／ [(1— 1+12％ )4]萬元 =49． 39 萬元，取等額年值大的方案為優(yōu)。 (2021 年試題 ) A．利潤總額 B．投資利潤 C．稅后利 潤 D．可分配利潤 答案： A 解析：利潤總額 =經(jīng)營利潤 +營業(yè)外收支凈額。(2021 年試題 ) A． 45． 05％ B． 49． 31％ C． 58． 86％ D． 63． 6％ 答案： B 解析 ：開發(fā) 成本利 潤率 =開發(fā) 利潤 ／項目 總開發(fā) 成本=(4500— 248— 2600— 370)／ 2600=49． 31％。(2021 年試題 ) A． 1． 07 B． 1． 47 C． 2． 07 D． 3． 33 答案： C 解析：利息備付率 =稅息前利潤 (利潤 +利息 )／當期應付利息費用=(53． 4+1． 5)／ 1． 5=2． 07。 (2021年試題 ) A． 0． 21 B． 1． 23 C． 2． 01 D． 3． 23 答案： B 解析：用等額序列 現(xiàn)值系數(shù)公式求出當期應還本付息資本，再代入償債備付率公式即可。則該項目建造成本的利息是 ( )萬元。 計 算 過 程 如 下 ： 23．某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為 6000 萬元，負債為 3500 萬元，流動資產(chǎn)總額為 3000 萬元，流動負債總額 為 l500 萬元。 (2021 年試題 ) A．物業(yè)增值收益 B．所得稅 C．還本付息額 D．投資者權(quán)益增加值 E．
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