【文章內(nèi)容簡介】 分析方法的不足 ?忽略了整個持有期內(nèi)所有的 預期的現(xiàn)金流量 ，而僅僅集中在 經(jīng)營期的第 1年 ，最多也是前面幾年的經(jīng)營情況。 ?未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來的現(xiàn)金流量。對于有些物業(yè)投資來說，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個物業(yè)投資收益中占有更大的比重。 ?忽略了 凈現(xiàn)金流量的時間問題 。 投資分析的合理化趨勢 ?發(fā)展趨勢 ?投資分析的合理化的趨勢就是，項目的投資收益要作 數(shù)量、質(zhì)量和時間 三方面的修正。 ?一般情況下，投資者會綜合考慮各種經(jīng)驗分析值以及項目的 凈現(xiàn)值 和 內(nèi)部收益率 等指標之后，再做決策。 投資分析的合理化趨勢 現(xiàn)代的財務指標分析 1. 投資者特別強調(diào)運用權(quán)益投資收益率； 2. 運用現(xiàn)金流量； 3. 采用折現(xiàn)分析方法。 指標劃分 現(xiàn)代的財務指標分析 1. 根據(jù)是否考慮了資金的時間價值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標和動態(tài)分析指標兩大類。 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?????????????????? ??? ?????????????? ??投 資 回 收 期借 款 償 還 期還 本 付 息 比 率投 資 利 潤 率投 資 利 稅 率靜 態(tài) 分 析 指 標資 本 金 利 潤 率資 本 金 凈 利 潤 率財 務 分 析 指 標資 產(chǎn) 負 債 率財 務 比 率 流 動 比 率速 動 比 率動 態(tài) 投 資 回 收 期動 態(tài) 分 析 指 標 財 務 凈 現(xiàn) 值財 務 內(nèi) 部 收 益 率 指標劃分 現(xiàn)代的財務指標分析 2. 根據(jù)分析的目標劃分，分為盈利能力指標、清償能力指標和資金平衡能力指標三大類。 ? ?? ??????????????????????????????????????? ????????????????????財 務 內(nèi) 部 收 益 率財 務 凈 現(xiàn) 值投 資 回 收 期 靜 態(tài) 與 動 態(tài)盈 利 能 力 指 標 投 資 利 潤 率投 資 利 稅 率資 本 金 利 潤 率資 本 金 凈 利 潤 率財 務 分 析 指 標 資 金 平 衡 能 力 指 標借 款 償 還 期清 償 能 力 指 標 還 本 付 息 比 率 償 債 保 障 比 率資 產(chǎn) 負 債 率財 務 比 率 流 動 比 率速 動 比 率 指標劃分 現(xiàn)代的財務指標分析 3. 根據(jù)指標的性質(zhì)劃分，分為 時間性指標、價值性指標和比率性指標 三大類。 財務分析指標 時間性指標 投資回收期 借款償還期 價值性指標 —— 財務凈現(xiàn)值 比率性指標 財務內(nèi)部收益率 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 資本金凈利潤率 財務比率 資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率 指標劃分 各財務分析指標與報表的關(guān)系 從上述有關(guān)財務分析的內(nèi)容與財務分析指標體系，我們可以看出 財務分析指標與 財務基本報表 之間的對應關(guān)系。 見表 612: 分析內(nèi)容 基本報表 靜態(tài)指標 動態(tài)指標 盈利能力分析 現(xiàn)金流量表（全部投資） 靜態(tài)投資回收期 財務內(nèi)部收益率 財務凈現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期 現(xiàn)金流量表（自有資金） 靜態(tài)投資回收期 財務內(nèi)部收益率 財務凈現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期 利潤表 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 資本金凈利潤率 清償能力分析 借款還本付息表 資金來源與運用表 資產(chǎn)負債表 借款償還期 還本付息比率 資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率 資金平衡能力分析 資金來源與運用表 其他 價值指標、實物指標 或比率指標 表 612 財務分析指標與基本報表的關(guān)系 序號 項 目 合 計 1 2 3 ? N 1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入 2 經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 3 運營費用 4 修理費用 5 經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤總額 123— 56 8 所得稅 9 稅后利潤 盈余公積金 應付利潤 未分配利潤 計算指標： 投資利潤率（ %） 投資利稅率（ %） 資本金利潤率（ %） 資本金凈利潤率（ %） 利潤表（損益表） 單位：萬元 是指房地產(chǎn)投資項目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤總額（或預計回收期內(nèi)的年平均利潤總額）與項目總投資額的比率，主要用來評價開發(fā)投資項目的獲利水平。 100%??利 潤 總 額 或 年 平 均 利 潤 總 額投 資 利 潤 率 總 投 資 額式中：總投資額 =投資 +貸款利息 1）投資利潤率 各財務分析指標的計算 2）投資利稅率 投資利稅率是項目利稅額與總投資額的比值。 其計算公式為： 計算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進行比較，若前者大于后者，則認為項目是可以考慮接受的。 100%??利 稅 額投 資 利 稅 率 總 投 資 額式中：利稅額 =利潤總額 +銷售稅金及附加 產(chǎn)品銷售稅金及附加是指應由銷售產(chǎn)品、提供工業(yè)性勞務等負擔的銷售稅金和教育費附加： 營業(yè)費、消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅和教育費附加等。 各財務分析指標的計算 3）資本金利潤率 資本金利潤率是項目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。 其計算公式為： 計算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標資本金利潤率進行比較 ， 若前者大于或等于后者 ， 則認為項目是可以考慮接受的 。 100%??利 潤 總 額 或 年 平 均 利 潤 總 額資 本 金 利 潤 率 資 本 金 各財務分析指標的計算 4）資本金凈利潤率 資本金凈利潤率是項目 所得稅后利潤與項目資本金 之比。其計算公式為： 應該說 ， 資本金凈利潤率是投資者最關(guān)心的一個指標 ， 因為它反映了投資者自己出資所帶來的凈利潤 。 100%??稅 后 利 潤資 本 金 凈 利 潤 率 資 本 金 各財務分析指標的計算 5）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期是指 以房地產(chǎn)投資項目的凈收益來抵償全部投資所需的時間 。 靜態(tài)投資回收期的計算具體有兩種方法： （ 1）當項目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時： 例如，某投資者投資 100萬元購買一小型公寓項目進行出租，估計投入運營后各年的凈租金收入穩(wěn)定在 10萬元。求該項目的靜態(tài)投資回收期。 根據(jù)公式得：投資回收期 =100/10=10（年） 投資回收期 =項目總投資 /項目年平均收益額 各財務分析指標的計算 （ 2）當項目投入經(jīng)營后，每年的收益額不太均衡、相差較大時： 投資回收期 =（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1）+（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值 /本期凈現(xiàn)金流量） 其中凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)金流量可直接利用財務現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計算求得。當累計凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項目靜態(tài)投資回收期的最終年份。 該指標比較適用于對出租和自營的房地產(chǎn)項目投資回收的粗略評價。 攤銷 ? 攤銷指對除固定資產(chǎn)之外，其他可以長期使用的經(jīng)營性資產(chǎn)按照其使用年限每年分攤購置成本的會計處理辦法，與固定資產(chǎn)折舊類似； ? 攤銷費用計入管理費用中減少 當期利潤 ，但對 經(jīng)營性現(xiàn)金流沒有影響 。 ? 常見的攤銷資產(chǎn)如 土地使用權(quán)、商譽、大型軟件、開辦費等無形資產(chǎn) ，它們可以在較長時間內(nèi)為公司業(yè)務和收入做出貢獻，所以其購置成本也要分攤到各年才合理。 ? 攤銷期限一般不超過 10年，與折舊一樣 ，可以選擇 直線法和加速法來攤銷無形資產(chǎn) 。 ? 從金額上看，一般情況下，攤銷的費用相對于折舊費用要小很多，也就是說，大多數(shù)公司固定資產(chǎn)要遠遠大于無形資產(chǎn)，因此攤銷和折舊一般會放在一起披露而不加區(qū)分。 各財務分析指標的計算 6）借款償還期 借款償還期分為國內(nèi)借款償還期和國外借款償還期： （ 1）國內(nèi)借款償還期 國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務條件下，在房地產(chǎn)項目計算期內(nèi)，使用可用作還款的利潤（如預售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項目借款本息所需要的時間 。 借款償還期可由 “借款還本付息估算表”、“損益表”及“資金來源與運用表” 計算。 各財務分析指標的計算 其詳細計算公式為： 借款償還期 = 借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù) 開始借款的期數(shù) +（當期償還借款額 /當期可用于還款的資金額） 或 = 償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計的期數(shù) 開始借款的期數(shù) +（當期償還借款額 /當期可用于還款的資金額） 實際操作中，項目借款償還期往往已由借款合同確定。計算出借款償還期后，還要與貸款機構(gòu)的要求期限進行對比，等于或小于貸款機構(gòu)提出的要求期限，即可認為項目是有清償能力的。否則，認為項目沒有清償能力，是不可行的。 各財務分析指標的計算 （ 2）國外借款償還期 國外借款的還本付息，一般是按已經(jīng)明確或預計可能的借款償還條件計算。當借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認為房地產(chǎn)項目具有清償能力。 現(xiàn)代的財務指標分析 7）財務比率 這里財務比率與本章第 3節(jié)中介紹的的財務比率不同，具體是指 資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率 。 現(xiàn)代的財務指標分析 8）還本付息比率 還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的 年凈經(jīng)營收益 與 年還本付息額 （或年債息總額）之比。 某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強。 現(xiàn)代的財務指標分析 2．動態(tài)指標的計算 動態(tài)指標是指考慮了資金時間價值的影響而計算的盈利指標。常用的動態(tài)分析指標主要有 凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期 。 1）財務凈現(xiàn)值： 是指未來預期收益的現(xiàn)在價值。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的 收益率或設(shè)定的基準收益率 ic（ 合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。 現(xiàn)代的財務指標分析 式中： NPV：凈現(xiàn)值； CIt：第 t年的現(xiàn)金流入量； COt：第 t年的現(xiàn)金流出量； ic：行業(yè)或部門基準收益率或設(shè)定的目標收益率； t：項目計算期（）。 凈現(xiàn)值可以通過 財務現(xiàn)金流量 表計算求得。 1）財務凈現(xiàn)值 0( ) (1 ) tntctN P V C I C O i ??? ? ?? 現(xiàn)代的財務指標分析 ?關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解 ?在各項目之間進行比較的時候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。 ?基準貼現(xiàn)率 ic: 基準貼現(xiàn)率就是項目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的利率。它反映了資金的時間價值。 在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準收益率作為基準貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標收益率或最低回報率來確定。 項目分析評價人員在確定財務基準收益率時，一般綜合考慮以下因素：當前整個國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對項目收益增長能力的預期；項目風險的大?。豁椖康膲勖陂L短等。 現(xiàn)代的財務指標分析 ? 關(guān)于計算期 ? 對開發(fā)項目而，是指建設(shè)開始到全部售出的時間，有時也叫開發(fā)期； ? 對開發(fā)后出租項目或置業(yè)后出租的項目而言，是指從建設(shè)或購買開始，不斷地獲取收益直到項目轉(zhuǎn)售或項目的經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間，有時也叫持有期或經(jīng)營期。 ? 從計算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時間應該是指項目在經(jīng)濟上的可用時間而非耐用年限。 現(xiàn)代的財務指標分析 ?凈現(xiàn)值指標的作用 ?凈現(xiàn)值指標是用來判別投資項目可行與否。凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。 ?當 NPV＞ 0 時，表明投資項目的預期收益率不僅可以達到基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）； ?當 NPV＝ 0時，表明投資項目收益率恰好等于基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平； ?當 NPV＜ 0時，表明投資項目收益率達不到基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收