【正文】 中速動資產(chǎn) =流動資產(chǎn)－存貨 由于一般存貨的變現(xiàn)能力較差，因此扣除了存貨后計(jì)算的速動比率更能準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的短期償債能力。 一般認(rèn)為速動比率為 1左右較安全，但是現(xiàn)在有些行業(yè)（如汽車、化工、家電、制藥、家電等）流動比率一般只有 90%左右，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一比率可能在 65%左右。 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （ 8）還本付息比率 還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強(qiáng)。 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 動態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時間價值的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。常用的動態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。 （ 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ①凈現(xiàn)值的含義 現(xiàn)值是指未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價值。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 一般首先確定每年的凈現(xiàn)金流量，等于當(dāng)年現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出。然后按照基準(zhǔn)收益率對每年的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，再把現(xiàn)值求和，即得到項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 式中： NPV：凈現(xiàn)值； CIt：第年的現(xiàn)金流入量； COt：第年的現(xiàn)金流出量； ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率； t：項(xiàng)目計(jì)算期。 凈現(xiàn)值可以通過財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。 ②關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解 A、關(guān)于凈現(xiàn)金流量的使用 在各項(xiàng)目之間進(jìn)行比較的時候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。 B、關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ic 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的利率。它反映了資金的時間價值。在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實(shí)際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來確定。 項(xiàng)目分析評價人員在確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率時，一般綜合考慮以下因素：當(dāng)前整個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對項(xiàng)目收益增長能力的預(yù)期；項(xiàng)目風(fēng)險的大小；項(xiàng)目的壽命期長短等。 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 （ 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 例題 ） ③關(guān)于計(jì)算期 對開發(fā)項(xiàng)目而言，是指建設(shè)開始到全部售出的時間，有時也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購買開始，不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時間，有時也叫持有期或經(jīng)營期。 從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時間應(yīng)該是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時間而非耐用年限。 動態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 （ 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 例題 ） 凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 當(dāng) NPV＞ 0 時，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）； 當(dāng) NPV＝ 0時，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平； 當(dāng) NPV＜ 0時，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。 因此，只有 NPV≥0時，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 （ 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ 例題 ） 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于 0時的折現(xiàn)率。 實(shí)際上如果折現(xiàn)率等于內(nèi)部收益率，則凈現(xiàn)值 FNPV等于零。 FNPV= =0 只要滿足上式的折現(xiàn)率就是內(nèi)部收益率。實(shí)際運(yùn)用中，一般采用試算法。 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的試算法的步驟：（ 例題 ） 首先假定一個折現(xiàn)率 i1，求出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值 NPV1； 若 NPV1＞ 0，則重新設(shè)定一個 折現(xiàn)率 i2 ，設(shè) i2＞ i1，重新計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值 NPV2；若 NPV1＜ 0，則重新設(shè)定一個 折現(xiàn)率 i2，設(shè) i2＜ i1， 重新計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值 NPV2。 重復(fù)第（ 2）步，經(jīng)過反復(fù)試算，直至有兩個折現(xiàn)率，剛好使得 NPV一個為正，一個為負(fù)，并且兩個折現(xiàn)率相差 1%。 若設(shè) NPV1＞ 0， NPV2＜ 0，按下式插值法求得內(nèi)部收益率。 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 插值法求得內(nèi)部收益率： ? ?12211112212211iiNPVNPVNPViIRRiiNPVNPVIRRiNPViIRRNPV??????????則可得：i i1 i2 FNPV NPV函數(shù)曲線 FNPV1 FNPV2 近似 FIRR 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 （ 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的評價原則： 若 FIRR≥i（同期貸款利率），則項(xiàng)目盈利或盈虧平衡；反之，則虧損。 若 FIRR≥ic（同期本行業(yè)的基準(zhǔn)收益率），則項(xiàng)目盈利超出或相當(dāng)于行業(yè)平均收益水平；反之，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均收益水平。 當(dāng)要進(jìn)行互斥方案的評價時，除了按以上原則判斷每個項(xiàng)目的盈利水平以外，還要進(jìn)行方案間的 FIRR比較，選擇 FIRR最大的方案為投資方案。 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 動 態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 （ 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率） ic比較，當(dāng) FIRR≥ic時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項(xiàng)目可行，值得進(jìn)一步研究。因?yàn)槭欠衲鼙唤邮?，還有賴于投資者對風(fēng)險的估計(jì)和其它投資機(jī)會的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。 如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長期貸款的實(shí)際利率或銀行貸款利率 i。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 動 態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 （ 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可計(jì)算兩類財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，即 全部投資內(nèi) 部收益率和資本金（自有資金）內(nèi)部收益率 。 內(nèi)部收益率可能存在的在投資利率問題、多重根問題。 見教材 P263268。 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 （ 3）動態(tài)投資回收期（ 例題 ） 動態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項(xiàng)目從投資開始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時間?；颈磉_(dá)式為： 式中： N為動態(tài)投資回收期；其它同前。 其詳細(xì)計(jì)算公式為： 動態(tài)投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù) － 1）＋（上期累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值247。本期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值） 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 （ 3）動態(tài)投資回收期（ 例題 ） 在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價中，計(jì)算出的動態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以考慮接受的。 動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評價開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 五、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 見教材 P243258某市高新科技園內(nèi)項(xiàng)目投資分析。 六、基本報(bào)表填列與相應(yīng)指標(biāo)的計(jì)算案例分析 見教材 P258262某寫字樓項(xiàng)目的案例分析。 演講完畢，謝謝觀看！