房地產(chǎn)行業(yè)項目貸款評審要點概述-文庫吧
2025-06-08 14:33 本頁面
【正文】 給土地儲備機構(gòu)。土地儲備中心的損益表并不真正反映其經(jīng)營狀況，資產(chǎn)負債表也同樣不能如實反映其實際權(quán)益狀況。二、土地儲備項目信貸政策要點土地儲備制度的實施，使地方政府通過實行一級土地高度壟斷經(jīng)營，獲取大量的土地收益來緩解政府經(jīng)營城市資金壓力，對改善城市基礎(chǔ)設施建設、擴大城市承載能力，加快城市化進程，發(fā)揮了極為重要的作用，我行應積極支持該行業(yè)的貸款需求。（一） 政策依據(jù) 我行發(fā)放土地儲備貸款的主要政策依據(jù)有：1．《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》。2．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。3．國務院及國土資源部《國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號文）。4．財政部關(guān)于印發(fā)《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》的通知（財綜字[1996]1號）。5．財政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》的通知（財綜字[1999]117號）。6．國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（第11號令）。7．《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）。8．《國務院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2004]8號）。（二）貸款支持重點我行貸款支持的重點是政府土地儲備機構(gòu)貸款，在政府壟斷一級土地市場的前提下，為政府土地儲備機構(gòu)進行的土地收購、整理、儲備等土地一級市場的開發(fā)提供貸款。（三）支持城市范圍主要是大中城市，重點是直轄市、省會城市、計劃單列市、經(jīng)濟發(fā)達的地級市及綜合經(jīng)濟實力在全國名列前茅的縣級市。從區(qū)域來看，土地儲備貸款應相對集中于國家今后主要發(fā)展的幾大城市群，包括以上海為中心的長江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、環(huán)渤海城市群及其他城市群。（四）貸款用途土地儲備貸款主要用于政府土地儲備機構(gòu)承擔的土地一級開發(fā)的土地成本支付。土地成本包括：土地收購（收回）和置換時發(fā)生的各種依法應補償和拆遷等費用；征用土地過程中依法應支付的各項費用；土地前期開發(fā)過程中，對地上建筑物拆遷、平整土地和基礎(chǔ)設施配套等支出的費用；土地征收過程中發(fā)生的各種稅費支出，各種評估、咨詢等中介費用；為儲備土地而發(fā)生的貸款利息。包括城市增量土地的征用、整理、儲備；城市存量土地的收購、整理、儲備。三、關(guān)于土地儲備項目借款人評審對借款人的評審，重點是了解地方政府土地儲備制度和財務管理制度，分析地方政府對土地市場的調(diào)控能力，分析借款人的現(xiàn)金流對我行貸款償還的保證程度。（一）對借款人的基本要求1．借款人是各地經(jīng)縣以上人民政府（或有權(quán)審批部門）批準成立受土地行政主管部門委托從事土地收購、儲備、出讓土地前期相關(guān)工作的獨立的法人機構(gòu)（一般為事業(yè)法人）。2．借款人應按國家有關(guān)規(guī)定具備足額資本金，借款人的資產(chǎn)負債率應不高于70%。（二）評審要點1．地方土地儲備制度是否建立及運作的有效性。2．土地儲備制度和財務管理制度是否符合國家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定。3．借款人是否具有從事一級土地開發(fā)的授權(quán)，能否行使土地一級開發(fā)壟斷的職能，政府能否有效控制土地的市場。4．政府、財政對儲備土地的土地出讓收入是否有明確的管理辦法。原則上土地成本在土地出讓收入中優(yōu)先由財政核定返還，土地儲備中的政策性虧損應由財政全額彌補；從上一年土地收益中應提取一定比例的留存收益返還土地儲備機構(gòu)用以增加資本金，或用作發(fā)展資金。5．了解土地儲備的管理權(quán)限和收益的實際分配方式，分析借款人回收土地開發(fā)成本的保證程度。6．土地出讓是否公開透明，經(jīng)營性用地是否以招標、拍賣的方式轉(zhuǎn)讓，政府是否已出臺明確文件規(guī)定。（三）借款人應提供的有關(guān)文件1．有權(quán)部門批準借款人從事土地收購、儲備、出讓土地前期工作等經(jīng)營活動的文件。2．當?shù)赝恋貎渲贫群拓攧展芾碇贫鹊任募?．政府土地儲備決策機構(gòu)制定的年度土地收購、儲備、出讓前期相關(guān)工作計劃及資金總體安排計劃。4．借款人的貸款申請書、對申請貸款收購的土地的資金需求測算和還貸來源分析。5．政府土地儲備決策機構(gòu)批準借款人收購申貸土地的相關(guān)文件。6．儲備用地涉及到耕地轉(zhuǎn)為建設用地的
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