房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)抵押貸款-資料下載頁(yè)
2025-08-04 15:49本頁(yè)面
【正文】 抵押物的處分，是房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的最高形式，有下列情況之一的抵押權(quán)人有權(quán)向有關(guān)部門申請(qǐng)?zhí)幏值盅何铮?（1）抵押人未依約履行債務(wù)的，即合同期滿后未還清貸款本息的； （2）抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務(wù)的； ?。?）抵押人的繼承權(quán)或受遺贈(zèng)人代管人拒不履行債務(wù)的； ?。?）抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的。 抵押權(quán)人可以申請(qǐng)下列方式之一處分抵押物： （1）申請(qǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)公開拍賣； ?。?）委托房地產(chǎn)交易市場(chǎng)出售； ?。?）經(jīng)過當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門同意的其他適當(dāng)方式。不論采取何種方式，均應(yīng)按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)章辦理。 抵押房地產(chǎn)處分所得價(jià)款的分配原則和分配順序是： ?。?）支付處分抵押物的費(fèi)用； ?。?）扣除抵押物應(yīng)交稅費(fèi)； （3）償還抵押權(quán)人的債權(quán)本金、利息以及違約金； ?。?）所剩余部分退還抵押人。按照《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，抵押物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但抵押物處分價(jià)款超過償還額的剩余部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；抵押物處分價(jià)款不足償還貸款部分，作為破產(chǎn)債權(quán)依照破產(chǎn)程序受償。三、房地產(chǎn)抵押貸款額度、期限與利率房地產(chǎn)抵押貸款的貸款額度由貸款人根據(jù)借款人的資信程度、經(jīng)營(yíng)狀況。申請(qǐng)借款金額和借款時(shí)間長(zhǎng)短確定，一般最高不 超過抵押物現(xiàn)行作價(jià)的70% 。貸款的期限主要有兩種：短期建 設(shè)貸款以建設(shè)周期為限，一般3一5年；長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)貸款15一30年左右。抵押貸款利率一般是按照期限、貨幣市種確定的，人民幣抵押貸款利率按建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款利率執(zhí)行，并根據(jù)貸款期限的長(zhǎng)短。借款數(shù)額的多少，實(shí)行浮動(dòng)利率。外幣抵押貸款利率按 照人民銀行公布的外幣貸款利率加浮動(dòng)利率執(zhí)行。貸款利息實(shí)行 按季結(jié)息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。 四、房地產(chǎn)抵押貸款的償還方式 借款人在貸款合同規(guī)定期限內(nèi)償還貸款本息，選擇何種還 款方式由借貸雙方在合同中約定，常見的償還方式有以下幾種： （一）分期還本金加利息的不等額抵押貸款還款方式（遞減 還款） 這種還款方式是以總貸款金額除以還貸期，得出每期應(yīng)還的本金，再加上該期利息，便得出各期應(yīng)還金額。與按揭貸款遞減 還款的計(jì)算原理相同，只是一般是按年還款。 （二）每年支付利息，期滿一次償還本金或分期歸還本金的還款方式一般對(duì)于期限不大長(zhǎng)，金額不太大的貸款，可采用每年支付利息，期滿一次償還本金方式，如一筆房地產(chǎn)抵押貸款50萬元， 期限3年，年利率10％，則每年支付利息50x l0％：5萬元， 到期一次還清本金50萬元。對(duì)于那些期限較長(zhǎng)、金額較大的長(zhǎng)期貸款 可采用分期歸還本金方式。 （三）資金回收式年度等額還款方式該方式是還款年度內(nèi)，每年還款固定不變。 ?。ㄋ模┍窘鹄⑵骄鶜w還方式 這種方式是借款人在各期次以相等的額度平均償還貸款的本息。
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