【正文】 足當(dāng)初的需求，會存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。除了政府對這個(gè)行業(yè)的管理要求外，一些自然科學(xué)規(guī)律也是一個(gè)重要因素，比 如正常情況下，不挖地基就無法進(jìn)行上部結(jié)構(gòu)施工等。在這里還想分析另一個(gè)問題，房地產(chǎn)開發(fā)流程和工作分解結(jié)構(gòu)的關(guān)系。所以項(xiàng)目管理通過項(xiàng)目環(huán)境因素分析，識別項(xiàng)目的利害關(guān)系者及其需求，并以此為基礎(chǔ)設(shè)定項(xiàng)目需達(dá)到的目標(biāo)，然后制定各項(xiàng)計(jì)劃以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。從上述分析中可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)要解決的一個(gè)問題就是如何使眾多的資源高效率的、協(xié)調(diào)的參與房地產(chǎn)開發(fā)活動，而項(xiàng)目管理力爭解決的也正是如何使眾多的資源高效率和協(xié)調(diào)的參與項(xiàng)目活動。但做到滿足單個(gè)個(gè)體的個(gè)性化需求，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說難度是非常大的。在當(dāng)今強(qiáng)調(diào)個(gè)性的社會潮流下，任何產(chǎn)品如果不注重客戶的個(gè)性化需求，那么在市場上就可能遇到麻煩。這使得企業(yè)必須解決不同地區(qū)、不同國籍、不同的文化背景的組織、個(gè)人，采用何種適宜的方式參與生產(chǎn)。企業(yè)的全球化發(fā)展。這種情況在房地產(chǎn)行業(yè)非常明顯，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目會有來自前期顧問、設(shè)計(jì)、施工、供貨等組織的參與，具體到個(gè)體，有接受過高等教育的設(shè)計(jì)師、管理人員，也有來自鄉(xiāng)村的普通農(nóng)民工。時(shí)至今日，項(xiàng)目管理在歐美有了飛速的發(fā)展，這主要是受到了如下幾個(gè)因素的影響：知識的爆炸性發(fā)展。現(xiàn)代項(xiàng)目管理起源于上個(gè)世紀(jì)美國的曼哈頓計(jì)劃——原子彈研制計(jì)劃。以上是房地產(chǎn)行業(yè)的幾個(gè)特點(diǎn)，總體來說，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品就有單一性、人員流動性及資源眾多。房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)特點(diǎn)就是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，參與其中的資源眾多。在汽車等行業(yè)中，原材料在流水在線流動，而參與生產(chǎn)的人在固定的工位上，按照設(shè)計(jì)的工藝對原材料進(jìn)行加工，隨著原材料、半成品“流下”流水線，產(chǎn)品也就最終形成。最明顯的要數(shù)總承包商了，他們往往完成了一個(gè)項(xiàng)目的施工后，會離開這個(gè)項(xiàng)目前去另一個(gè)項(xiàng)目開始施工。正是這一特點(diǎn)引出了房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)特點(diǎn)，即人員的流動性。所以，本人認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)中采用“同質(zhì)復(fù)制”的方式進(jìn)行生產(chǎn)。不同地點(diǎn)必然帶來其自然條件和社會條件的不同，而千篇一律的產(chǎn)品是不可能適應(yīng)所有的自然和社會條件的。雖然現(xiàn)在有一種思路，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)也可以“同質(zhì)復(fù)制”，即在不同的地區(qū)、不同的地點(diǎn)復(fù)制同一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品。先讓我們看看房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)吧。本文試圖探究一下這兩個(gè)行業(yè)結(jié)合的必要性和意義。第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)和項(xiàng)目管理 遇到建筑工程糾紛問題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問房地產(chǎn)行業(yè)和項(xiàng)目管理房地產(chǎn)，一個(gè)如日中天的行業(yè)，一個(gè)備受非議的行業(yè)，一個(gè)關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)興衰的行業(yè)。項(xiàng)目管理，一個(gè)在國內(nèi)新興的管理行業(yè)，一種頗具挑戰(zhàn)性的管理方法。為了探清這兩者的關(guān)系，讓我們先來探究一下兩個(gè)行業(yè)的自身特點(diǎn)吧。房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)來自于其產(chǎn)品的特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的最大特點(diǎn)就在于其產(chǎn)品必隸屬于一個(gè)特殊的、唯一的地點(diǎn)，這就使得任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都具有唯一性。對于此種想法，本人不敢茍同。比如在北京開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和在廣州開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其氣候、質(zhì)地條件、人文環(huán)境等因素具有較大的差異，就氣候來說，北京的房屋須注意保溫和采暖，而廣州的房屋須注意通風(fēng)和遮蔭。這時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的第一個(gè)特 點(diǎn)，即產(chǎn)品的唯一性和獨(dú)特性。由于房地產(chǎn)行業(yè)地點(diǎn)的唯一性，使得參與房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的人員必然要在完成了一個(gè)項(xiàng)目的工作之后，再前去另一個(gè)項(xiàng)目開始工作。這種流動性使房地產(chǎn)行業(yè)與汽車等行業(yè)的流水線生產(chǎn)有了截然相反的形式。而房地產(chǎn)行業(yè)正好相反，產(chǎn)品的生產(chǎn)地點(diǎn)固定不變，而參與生產(chǎn)的人員，分別在適宜的時(shí)候，適宜的地點(diǎn)完成生產(chǎn)活動。這一點(diǎn)在此就不再復(fù)述了。下面看看項(xiàng)目管理是一種什么樣的管理方法。在這次規(guī)模巨大的計(jì)劃中，有眾多的、不同研究領(lǐng)域的科學(xué) 家、工程師、政府官員、工人等參加，為了盡快完成原子彈的研制工作，美國軍方為整個(gè)項(xiàng)目編制了計(jì)劃，并以此來協(xié)調(diào)來自不同的組織、不同的應(yīng)用領(lǐng)域、不同背景的人，協(xié)同工作，完成了原子彈的研制工作。這使得當(dāng)前很多工作已經(jīng)不可能由一個(gè)人完成了，甚至不可能由一個(gè)單一的組織完成，參與工作的人會有不同的生活背景、教育背景、宗教信仰等。如何使這些組織和人協(xié)同工作，是一個(gè)需要解決好的問題。這有三個(gè)方面的含義，一是企業(yè)的產(chǎn)品面向全球客戶，二是企業(yè)的生產(chǎn)在全球進(jìn)行，三是參與企業(yè)生產(chǎn)過程的組織來自全球各地。產(chǎn)品的客戶化需求。而這一點(diǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)來講又是極困難的，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)大多數(shù)做法 是將客戶群細(xì)分，以期滿足客戶群的個(gè)性需求，比如滿足不同收入人群的不同產(chǎn)品、滿足不同行業(yè)特點(diǎn)人群的需求等等。項(xiàng)目管理正是基于上述原因而迅猛發(fā)展的，這可以看出，項(xiàng)目管理的一個(gè)作用就是如何高效的使用資源。項(xiàng)目管理的核心問題就是如何能夠滿足，甚至超過項(xiàng)目利害關(guān)系者的需求。在所有目標(biāo)及計(jì)劃得到項(xiàng)目利害關(guān)系者的認(rèn)可后，組織人員和資源按照計(jì)劃行動，去實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。任何一個(gè)行業(yè)都有它自身的規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，房地產(chǎn)開發(fā)流程就是房地產(chǎn)行業(yè)所應(yīng)遵循的一個(gè)客觀規(guī)律，這個(gè)規(guī)律依賴于政府對這個(gè)行業(yè)的一些管理要求，體現(xiàn)為一些法令法規(guī)和政府部門的相關(guān)工作流程，比如土地招拍掛流程、規(guī)劃報(bào)批流程等。房地產(chǎn)開發(fā)流程描述了房地產(chǎn)產(chǎn)品從決策到交付的一個(gè)科學(xué)的過程，那么既然有了這么一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程，還需要項(xiàng)目管理來做什么呢？首先流程反映了一個(gè)產(chǎn)品形成的過程，而要完成產(chǎn)品光有流程還不行，我們還需要知道需要什么樣的資源，這些資源分別在什么時(shí)候參加項(xiàng)目活動，每項(xiàng)資源應(yīng)當(dāng)完成哪些工作，我們?yōu)榇艘Ц抖嗌儋M(fèi)用，何時(shí)支付，我們的工作成果和產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)達(dá)到什么樣的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如何檢驗(yàn)工作成果和產(chǎn)品達(dá)到了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，等等，這些就是項(xiàng)目管理要解決的問題。而在此漫長的開發(fā)過程中，會由于如下因素造成項(xiàng)目偏離原來預(yù)定的計(jì)劃目標(biāo)，嚴(yán)重的會是項(xiàng)目失去了開發(fā)的商業(yè)價(jià)值，這些因素有：由于經(jīng)驗(yàn)不足，在制定計(jì)劃之處對項(xiàng)目發(fā)展估計(jì)錯(cuò)誤，造成了項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展與計(jì)劃發(fā)生偏離；由于客觀因素變化，改變了制定計(jì)劃之處的一些假定條件，從而造成原計(jì)劃編制依據(jù)發(fā)生改變，項(xiàng)目偏離計(jì)劃；由于市場變化，使項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值發(fā)生了變化。這就是項(xiàng)目的生命周期設(shè)計(jì)。 怎么舉報(bào)鐵路工程質(zhì)量的法律有哪些 什么是建設(shè)工程合同 2018年監(jiān)理工程師合同書范本2018最新管理第七章重點(diǎn)（2） 違約責(zé)任 修工程設(shè)計(jì)合同模板 建筑工程施工許可證概念 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 單位工程質(zhì)量合格要求是什么 裝修工程發(fā)包合同范本是什么樣的 2018年監(jiān)理工程師合同書范本2018最新管理第九章重點(diǎn)（1） 工程項(xiàng)目資料承包合同書寫格式2018 2018年福建省監(jiān)理工程師考核認(rèn)定部分申報(bào)材料退回重審?fù)ㄖ? 監(jiān)理工程師（投資控制）第三章重點(diǎn)解析（2） 建設(shè)工程定額 程質(zhì)量舉報(bào)有什么依據(jù) 我國工程承包合同模板安全 門窗工程承包合同的范本 工程質(zhì)量險(xiǎn)的意義是什么 工程造價(jià)爭議的解決 建筑工程不招標(biāo)的審批 2018年度監(jiān)理工程師考試報(bào)考條件匯總表 單一來源采購操作規(guī)程 分項(xiàng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)內(nèi)容是什么 公路工程質(zhì)保金多少天退還 2018年監(jiān)理工程師合同書范本2018最新管理第三章重點(diǎn)（2） 機(jī)電安裝工程質(zhì)保期是多長時(shí)間 如何確保工程質(zhì)量技術(shù)組織措施 某建筑工程公司訴某紡織廠建設(shè)工程施工合同糾紛案 青島市城市建筑工程規(guī)劃管理驗(yàn)收暫行規(guī)定 國際工程承包合何爭端的潛在因素 監(jiān)理工程師變更注冊程序 建設(shè)工程結(jié)算糾紛成因及法律對策 關(guān)于采礦權(quán)出讓有關(guān)問題的通知） 河北省建筑節(jié)能示范工程合同書范本2018最新書 2018年監(jiān)理工程師（案例分析）沖刺（4） 市政工程質(zhì)保期時(shí)間多長 全國注冊監(jiān)理工程師報(bào)名條件 水電工程土建合同變更索賠的風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 裝修工程承包合同書該書寫格式2018 某城市建設(shè)有限公司租賃合同書范本2018最新糾紛 監(jiān)理工程師（質(zhì)量控制）第二章重點(diǎn)解析（7） 屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收技術(shù)規(guī)范 監(jiān)理工程師考試重點(diǎn)知識點(diǎn)與難點(diǎn)（15） 2018年監(jiān)理工程師合同書范本2018最新管理第六章重點(diǎn)（1） 建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書 2018年湖北省監(jiān)理工程師考試報(bào)名條件 仲裁 2018年監(jiān)理工程師合同書范本2018最新管理第二章重點(diǎn)（11） 建筑工程施工許可制度 節(jié)能工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范的具體規(guī)定(2018) 水利工程質(zhì)量評定多少為合格 工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)手續(xù)第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？第一部分 投資管理第一章 項(xiàng)目投資管理制度 6 第二章 項(xiàng)目建議書編制指引 9 第三章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11 第四章 項(xiàng)目立項(xiàng)評審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 33 第七章 項(xiàng)目規(guī)劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理第一章 工程管理組織 51 51 52 第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 55 55 59 61 63 66 附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以上）68 經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以下）69 經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標(biāo)管理 72 72 78 81 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購計(jì)劃表 89 / 13 零星（緊急）采購審批單 90 限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進(jìn)度管理 93 93 95 97 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 100 104 108 110 113 115 117 119 （項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121 122 124 126 132 135 附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137 材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收單 138 甲供材料設(shè)備臺帳 139 第六章 工程造價(jià)管理 140 140 143 147 149 151 154 附： 設(shè)計(jì)變更審批表 155 設(shè)計(jì)變更通知單 156 現(xiàn)場變更簽證通知單 157 現(xiàn)場變更簽證費(fèi)用審核單 158 成本動態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159 現(xiàn)場簽證統(tǒng)計(jì)臺帳 161 設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺帳 162 合同統(tǒng)計(jì)臺帳 163 第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 164 / 13 168 170 172 173 第四部分 營銷管理第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 總則 176 總體策劃 177 178 179 ——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 現(xiàn)場銷售工作管理 192 192 193 第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195 195 199 201 202 204 206 209 211 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 217 218 220 222 224 第六章 營銷費(fèi)用制度 226第一部分 投資管理第一章 項(xiàng)目投資管理制度 總則 為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。/ 13 項(xiàng)目投資建議，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書編制指引》的規(guī)定。項(xiàng)目投資論證，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會審查。《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。，由總經(jīng)理確定召開評審會議。 總經(jīng)理辦公會要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會審議。，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會審議批準(zhǔn)。項(xiàng)目變更與調(diào)整，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會通過。第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖第三章 項(xiàng)目建議書編制指引 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述 項(xiàng)目決策背景及摘要 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。項(xiàng)目概況 四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。市場分析區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近35年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。結(jié)論和建議第四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 項(xiàng)目決策背景及分析 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)