【正文】 方式是在完成項(xiàng)目的前期開發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會化分工的現(xiàn)代特征。事業(yè)部擁有獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的權(quán)力，從策劃定位直至銷售均可自主進(jìn)行，也可對外委托。樓盤基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 公司制項(xiàng)目管理模式 ? 公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。工程和造價(jià)部在項(xiàng)目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 第二章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織系統(tǒng) 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 開發(fā)商的管理模式 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo) ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 開發(fā)商的管理模式 現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式主要可分為： ? 部門制 ? 公司制 ? 事業(yè)部制 ? 專業(yè)管理制 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 部門制項(xiàng)目管理模式 ? 根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類，按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置開發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 項(xiàng)目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系 一般管理知識和實(shí)踐 . 項(xiàng)目管理知識體系 一般公認(rèn)的項(xiàng)目管理知識和做法 應(yīng)用領(lǐng)域知識和實(shí)踐 此圖表示學(xué)科領(lǐng)域 之間關(guān)系的概念 , 搭接的范圍并非按 比例的 . 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 國際項(xiàng)目管理專業(yè)資格認(rèn)證 ? PMI 項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證 Project Management Professional PMP ? IPMA 四級證書認(rèn)證 ? Certificated Program Director CPD ? 工程主任認(rèn)證 總經(jīng)理級 ? Certificated Project ManagerCPM 項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)證 ? Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊項(xiàng)目管理工程師 ? Project Management Fachmann PMF 項(xiàng)目管理技術(shù)員 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 授人以魚不如授人以漁 ISO 10006 第一版頒布時(shí)間 :19971215 文件名稱 : Quality management Guidelines to quality in project management 朱明工作室 中國項(xiàng)目管理歷史和發(fā)展 ? 80年代在云南魯布格水電站項(xiàng)目首次引入項(xiàng)目管理； ? 90年代末國家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開始項(xiàng)目管理知識推廣； ? 2023開始建立 《 中國項(xiàng)目管理知識體系和資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn) 》 工作。 注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具 朱明工作室 美國項(xiàng)目管理狀況（ 1） ? IT項(xiàng)目管理現(xiàn)狀 1994年， Standish Group 對于 IT 8400個(gè)項(xiàng)目（投資 250億美圓）的研究結(jié)果： ? 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其目標(biāo) 16% ? 項(xiàng)目需要補(bǔ)救 50% ? 徹底失敗 34% 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 美國項(xiàng)目管理狀況（ 2） ? 項(xiàng)目平均預(yù)算超出 90%， 進(jìn)度超出 120% ? 項(xiàng)目總數(shù) 33%既超出預(yù)算又進(jìn)度推遲 ? % 的項(xiàng)目費(fèi)用是原估算的 189 %以上 . ? 只有 %項(xiàng)目按預(yù)算和進(jìn)度完成 ? 平均時(shí)間超出量是原估算的 222% 在大公司 ， 只有 9% 的項(xiàng)目按預(yù)算 ， 按進(jìn)度完成 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 美國項(xiàng)目管理狀況 (3) ? 按三個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的調(diào)查 ? 調(diào)查者： Dr. Frame美國項(xiàng)目管理協(xié)會成員 ? 時(shí)間： 1997 ? 調(diào)查范圍： 438位項(xiàng)目工作人員 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 美國項(xiàng)目管理狀況 (4) ? 最近參與的項(xiàng)目費(fèi)用執(zhí)行情況： ? 嚴(yán)重費(fèi)用超支 17% ? 一定程度費(fèi)用超支 38% ? 完全按預(yù)算執(zhí)行 27% ? 一定程度費(fèi)用節(jié)余 12% ? 大量費(fèi)用節(jié)余 6% 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 美國項(xiàng)目管理狀況 (5) ? 最近參與的項(xiàng)目滿足預(yù)期規(guī)范程度 ? 相差甚遠(yuǎn)者 29% ? 完全達(dá)到規(guī)范要求 51% ? 實(shí)際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20% 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 美國項(xiàng)目管理狀況 (6) ? 最近參與的項(xiàng)目滿足進(jìn)度要求程度 ? 嚴(yán)重拖期 35% ? 一定程度拖期 34% ? 按時(shí)完成 22% ? 一定程度提前 8% ? 大量提前 1% 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 項(xiàng)目出現(xiàn)問題的常見原因 ? 組織方面出現(xiàn)問題 ? 對需求缺乏管理 ? 缺乏計(jì)劃和控制 ? 估算錯誤 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 授人以魚不如授人以漁 國際項(xiàng)目管理組織 1 ? 美國項(xiàng)目管理協(xié)會 PMI （ Project Management Institute) ? 創(chuàng)建： 60年代，性質(zhì)：國際性組織 ? 分會： 245個(gè) ? 成員：企業(yè)、高校、研究單位 ? 職能：促進(jìn)國際間項(xiàng)目管理發(fā)展 朱明工作室 授人以魚不如授人以漁 國際項(xiàng)目管理組織 2 ? 國際項(xiàng)目管理協(xié)會 IPMA(International Project Management Association） ? 創(chuàng)建： 1965，性質(zhì)：非盈利的國際性組織 ? 成員：國家級項(xiàng)目管理協(xié)會 ? 職能：促進(jìn)國際間項(xiàng)目管理發(fā)展 ? 產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證 朱明工作室 授人以魚不如授人以漁 國際項(xiàng)目管理知識體系 ? 美國 PMI——項(xiàng)目管理的知識體系 ? PMBOK (Project Management Body of Knowledge) ? 九個(gè)知識領(lǐng)域 歐洲 IPMA——項(xiàng)目管理能力基礎(chǔ) ? ICB (IPMA Competence Baseline) ? 42個(gè) 知識和實(shí)踐元素，其中核心元素 28個(gè)，增加元素 14個(gè)。 朱明工作室 項(xiàng)目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來 在現(xiàn)在和未來全球化的市場競 爭中項(xiàng)目管理是成功的關(guān)鍵 ！ 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 授人以魚不如授人以漁 項(xiàng)目管理的歷史和發(fā)展 ? 古代 :追溯到長城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠 … ? 近代項(xiàng)目管理的萌芽 :工人為 20世紀(jì) 40年代， ‘ 曼哈頓計(jì)劃 ’ 。 8． 解散項(xiàng)目組。 6．文檔總結(jié)。 4．項(xiàng)目清算。 2．物業(yè)公司對項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 7． 項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。 5． 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程）。 3． 制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專業(yè)性、可行性）。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 實(shí)施階段 ? 按計(jì)劃啟動實(shí)施項(xiàng)目工作 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 1． 建立項(xiàng)目組織。 6． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 3． 確定項(xiàng)目組主要成員。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 規(guī)劃階段 ? 對可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 1． 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。 3． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 項(xiàng)目的生命周期 ? 概念階段 ? 規(guī)劃階段 ? 實(shí)施階段 ? 結(jié)束階段 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 概念階段 ? 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 經(jīng)營階段 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請項(xiàng)目開工的必備條件之一。 ? ——項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 項(xiàng)目的特征 ? 項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性； ? 項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)； ? 項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性； ? 項(xiàng)目對象具有確定性； 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，是指在一定的時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動營銷。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 (3) 三級市場：賣給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? (2) 二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 概述 ? 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長、使用壽命長，全生命期均需維護(hù)，購房者可以說是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無 上”。 朱明工作室 房地產(chǎn)行業(yè)銷售項(xiàng)目管理 主講 : 朱明 高級技師、經(jīng)濟(jì)師、工程師 高級技能專業(yè)教師 汽車維修高級考評員 一、房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成 三、房地產(chǎn)銷售管理 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 一、房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理 主講 : 朱明 高級技師、經(jīng)濟(jì)師、工程師 高級技能專業(yè)教師 汽車維修高級考評員 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 前言 ? 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的項(xiàng)目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時(shí)刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。 ? 房地產(chǎn)可分為： (1) 一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。 ? 代理行：服務(wù)于二級市場，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。 ? 中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級市場，它是業(yè)主與購買者或租賃者之間的橋梁。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ? 什么是項(xiàng)目 ? 什么是項(xiàng)目管理 ? 開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容 ? 項(xiàng)目的生命周期 ? 項(xiàng)目資源