【正文】 司與業(yè)主管理委員會 ? 區(qū)別 物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。 （ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干） （ 2）辦公室 （ 3）開發(fā)部（確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參與市場競爭） （ 4）財務(wù)部（財務(wù)，計劃，經(jīng)濟核算，各類收費） （ 5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴） （ 6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對業(yè)主裝修改造進行檢查監(jiān)督） （ 7）經(jīng)營服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)） 規(guī)章制度 ? 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)） 內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責任；收費標準等等。 （ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用。 ? 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會（ CCB），負責批準或否決項目變更請求。 整體變更控制過程 輸入 ? 項目計劃 ? 執(zhí)行情況報告 ? 變更申請 工具和技術(shù) ? 變更控制系統(tǒng) ? 性能管理 ? 執(zhí)行情況測量 ? 補充計劃編制 ? 項目管理信息系統(tǒng) 輸出 ? 項目計劃更新 ? 糾正措施 ? 教訓(xùn) 整體變更控制 整體變更控制所關(guān)心的是： ? 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響； ? 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生； ? 當變更發(fā)生時對實際變更進行管理。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。項目計劃是一個文件或文件集，隨著有關(guān)項目信息的獲得而不斷改變。 高風險建議書 ? 如果新奇要素在一個項目中占優(yōu)勢，潛在的成本變化應(yīng)該被看作一種風險。 比較 FOM最高者一般應(yīng)作為首選產(chǎn)品。 2，可行性研究是項目審批的依據(jù)。 早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個表。 ? 通過分標可以分清項目的主次重點工程，處理好重點工程的建設(shè)問題。 項目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系 一般管理知識和實踐 . 項目管理知識體系 一般公認的項目管理知識和做法 應(yīng)用領(lǐng)域知識和實踐 此圖表示學(xué)科領(lǐng)域 之間關(guān)系的概念 , 搭接的范圍并非按 比例的 . 國際項目管理專業(yè)資格認證 ? PMI 項目管理專業(yè)人員資格認證 Project Management Professional PMP ? IPMA 四級證書認證 ? Certificated Program Director CPD ? 工程主任認證 總經(jīng)理級 ? Certificated Project ManagerCPM 項目經(jīng)理認證 ? Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊項目管理工程師 ? Project Management Fachmann PMF 項目管理技術(shù)員 ISO 10006 第一版頒布時間 :19971215 文件名稱 : Quality management Guidelines to quality in project management 中國項目管理歷史和發(fā)展 ? 80年代在云南魯布格水電站項目首次引入項目管理； ? 90年代末國家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開始項目管理知識推廣； ? 20xx開始建立 《 中國項目管理知識體系和資格認證標準 》 工作。 8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進場。 2． 請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源測算等），提出項目建議書。 ? 房地產(chǎn)可分為： (1) 一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強化銷售實施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨立作戰(zhàn)，是被動營銷。 3． 確定項目組主要成員。 4．項目清算。銷售部在項目的后期負責房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售工作；財務(wù)部的主要工作在項目中后期，負責資金的收支及財務(wù)核算、分析工作；辦公室負責文秘、統(tǒng)計等后勤工作。 項目經(jīng)理的職責（ 2） ( 1)保證項目業(yè)主和其它各有關(guān)方面滿意 ( 2指導(dǎo)和控制項目的日常工作 ( 3)要善于應(yīng)變 ( 4)如實反映情況 ( 5)及時收回和支付所有應(yīng)當收進和支付的款項 項目經(jīng)理的權(quán)限和選聘（ 3） ? 項目經(jīng)理要履行其職責，必須要有足夠的權(quán)限。如需更多的空間回答，請另附幾頁。 可行性研究 (Feasibility Study) ? 對任何可接受的建議書，都應(yīng)該設(shè)立一個小組承擔可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。 收入成本 [Revenue Cost]:在一個項目中不是為了收購或增加資產(chǎn)而招致的任何成本 。 可行性研究工作程序 可行性研究報告的內(nèi)容： （ 1） 實施要點； （ 2） 項目背景和歷史； （ 3） 市場和生產(chǎn)能力； （ 4） 原材料投入； （ 5） 項目的設(shè)計； （ 6） 項目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費； （ 7） 人力； （ 8） 項目執(zhí)行； （ 9） 財務(wù)和經(jīng)濟評價。 ? 當項目在合同環(huán)境下執(zhí)行時，所簽定的合同常被作為賣方的項目章程。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計劃進行，以交流項目的信息。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計劃進行，以交流項目的信息。 第四章： 房地產(chǎn)項目的控制系統(tǒng) ? 房地產(chǎn)項目控制系統(tǒng)概述 ? 房地產(chǎn)項目的進度控制 ? 房地產(chǎn)項目的成本控制 ? 房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制 ? 房地產(chǎn)項目的合同控制 ? 房地產(chǎn)項目安全與環(huán)境保護控制 建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào) ? 項目進度控制 ? 成本控制 ? 質(zhì)量控制 ? 合同管理 ? 安全管理 ? 組織協(xié)調(diào) 進度控制 進度，通常指項目實施結(jié)果的進展情況。 義務(wù)： 1，履行物業(yè)管理合同，依法進行經(jīng)營管理。 ? 關(guān)系 1，在法律上是平等的； 2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的； 3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的； 案例分析 香榭麗花園（公寓）銷售案例 一，營銷方式 1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合； 2，具體的營銷手段； 3，建立分銷渠道； 營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合 ? 營銷策劃的任務(wù)是確定機會，制定營銷戰(zhàn)略和計劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機會；銷售執(zhí)行是落實執(zhí)行這些計劃。 2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置。 （ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權(quán)變更的批準層次。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計劃進行，以交流項目的信息。 ? 應(yīng)該明確區(qū)分項目計劃和項目執(zhí)行情況基準計劃。 ? 社會因素：項目、過程或產(chǎn)品對就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。 ? 分析步驟： 識別有利部件并賦予權(quán)數(shù)； 計算優(yōu)點值（ Figure of Merit 簡稱 FOM)。 ? 其作用表現(xiàn)為： 1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。 每天結(jié)束時，列出第 2天要做的事情。 ? 通過分標可以明確地，靈活地對項目目標實現(xiàn)控制。 PMBOK 項目管理知識體系 項目過程和整體化 項目管理 基本概念 內(nèi)外環(huán)境 項目核準 范圍規(guī)劃 范圍定義 范圍核實 范圍改變控制 項目范圍管理 項目質(zhì)量管理 質(zhì)量規(guī)劃 質(zhì)量保證 質(zhì)量控制 質(zhì)量風險管理 風險鑒別 風險估量 風險對策 風險控制 項目時間管理 活動定義 活動排序 活動時間估算 進度計劃 進度控制 項目人力資源管理 組織規(guī)劃 人員招聘 隊伍組織 項目采購管理 采購規(guī)劃 詢價與招標 資源選擇 合同管理 合同終結(jié) 項目費用管理 資源規(guī)劃 費用估算 費用預(yù)算 費用控制 項目溝通管理 溝通規(guī)劃 住處傳輸 進度報告 驗收報告 項目交接管理 項目目標再評估 接收人員培訓(xùn) 機構(gòu)改組 經(jīng)營流程改造 主要的一般管理技能 ? 金融和會計、銷售和市場、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售； ? 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實施規(guī)劃； ? 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補償、福利和職業(yè)培養(yǎng)； ? 通過激勵、授權(quán)、監(jiān)督、團隊建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來處理各種工作關(guān)系； ? 通過個人時間管理、壓力管理和其他技術(shù)來進行自我管理。 ? 7． 項目銷售（嚴格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。 項目的生命周期 ? 概念階段 ? 規(guī)劃階段 ? 實施階段 ? 結(jié)束階段 概念階段 ? 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行 ? 1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。 概述 ? 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。 第一章：房地產(chǎn)項目管理概論 ? 什么是項目 ? 什么是項目管理 ? 開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容 ? 項目的生命周期 ? 項目資源 ? 國際項目管理發(fā)展 ? 中國項目管理狀況 ? 項目管理知識體系 項目的含義 ? 對確定性對象按限定時間，費用和質(zhì)量標準完成的一次性任務(wù)。 4． 確認項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質(zhì)量標準的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風險評估） 5． 提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機構(gòu)參與）。 5．資產(chǎn)清理。 公司制項目管理模式 ? 公司制項目管理，多從事單一項目的運作。 ? 選人要慎重，用人要信任。 項目名稱： —————————————————————— 低 滿意度 高 工作范圍的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 工作質(zhì)量