【導(dǎo)讀】項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié)，項(xiàng)。目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資。資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無上”。維護(hù)自身的聲譽(yù)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管。理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。一級(jí)市場(chǎng)指被國家壟斷的土地市場(chǎng)，房子，第一次出售、出租，稱之為二級(jí)市場(chǎng)。與購買者或租賃者之間的橋梁。供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量。標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性；主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃。用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。3．通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。對(duì)可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一切。主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠。本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合。面向市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng).項(xiàng)目管理的傳播和現(xiàn)代化。

　　

【正文】 。 ? 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會(huì)（ CCB），負(fù)責(zé)批準(zhǔn)或否決項(xiàng)目變更請(qǐng)求。變更控制委員會(huì)的權(quán)利和責(zé)任需要明確定義，并應(yīng)征求主要項(xiàng)目干系人的同意。對(duì)于大型、復(fù)雜的項(xiàng)目，可能會(huì)有多個(gè)不同職能的變更控制委員會(huì)。 ? 變更控制系統(tǒng)應(yīng)該包括某些程序，用來處理無須審查而批準(zhǔn)的變更。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會(huì)允許對(duì)某些確定類型變更的“自動(dòng)”確認(rèn)，這些變更事后仍需進(jìn)行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項(xiàng)目管理中引起麻煩。 第四章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制系統(tǒng) ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng)概述 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同控制 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目安全與環(huán)境保護(hù)控制 建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào) ? 項(xiàng)目進(jìn)度控制 ? 成本控制 ? 質(zhì)量控制 ? 合同管理 ? 安全管理 ? 組織協(xié)調(diào) 進(jìn)度控制 進(jìn)度，通常指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。通過以下幾個(gè)指標(biāo)來衡量： 1，持續(xù)時(shí)間； 2，項(xiàng)目的結(jié)果狀態(tài)； 3，已完成工程的價(jià)值量； 4，資源消耗指標(biāo)； 成本控制 ? 在各個(gè)階段（投資決策，設(shè)計(jì)，開發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差。 質(zhì)量控制 ? 特點(diǎn) 1，全面性 2，及時(shí)性與主動(dòng)性 3，標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性 4，連續(xù)性和相關(guān)性 ? 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)； ? 設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制； ? 實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等； ? 竣工驗(yàn)收階段：工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量控制； ? 銷售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督； 合同管理 ? 選擇合適的合同種類： 1，總價(jià)合同； 2，單價(jià)合同； 3，成本加酬金合同； ? 決定合適的招標(biāo)方式 1，公開招標(biāo)； 2，議標(biāo)； 3，選擇性競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)； ? 確定重要的合同條款 1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭(zhēng)執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序等； 2，付款方式； 3，合同價(jià)格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲，匯率變化等對(duì)合同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整； 4，合同雙方分性的分擔(dān)； 5，對(duì)承包商的激勵(lì)措施； ? 6，設(shè)計(jì)合同條款，通過合同保證對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)，并形成一個(gè)完整的控制體系； ? 7，為了保證雙方的誠實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施； 安全管理 ?業(yè)主和承包商都應(yīng)重視安全與環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)控制。 組織協(xié)調(diào) ? 是管理的一項(xiàng)基本職能，是為了實(shí)現(xiàn)組織的宗旨，目標(biāo)和計(jì)劃，對(duì)組織內(nèi)外各單位和個(gè)人的工作活動(dòng)和人際關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，使之互相配合，互相適應(yīng)的管理活動(dòng)。 第五章：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷管理 經(jīng)營階段 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷管理 ? 目標(biāo)市場(chǎng)拓展 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的特點(diǎn) ? 市場(chǎng)要素的多樣性 1，宏觀要素：國家及地方政府的政策體系與內(nèi)容； 2，微觀要素：圍繞市場(chǎng)營銷所投入的要素； ? 經(jīng)濟(jì)運(yùn)作方式的獨(dú)特性 1，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的壁壘高； 2，交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷設(shè)置了障礙，如在交易時(shí)需要產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，時(shí)間比較長；開展?fàn)I銷活動(dòng)時(shí)，很難把握市場(chǎng)信息； ? 市場(chǎng)效益的綜合性 1，經(jīng)濟(jì)效益 2，社會(huì)效益 3，環(huán)境效益 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制 ? 營銷計(jì)劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)從事項(xiàng)目營銷活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)以及達(dá)到目標(biāo)的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的落實(shí)和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定進(jìn)行項(xiàng)目營銷活動(dòng)的書面表達(dá)。 第六章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理 ? 竣工驗(yàn)收 ? 事后評(píng)價(jià) ? 物業(yè)管理 竣工驗(yàn)收程序 ? 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模大小和復(fù)雜程度，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分為初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收； ? 竣工驗(yàn)收之前，由建設(shè)單位組織施工，設(shè)計(jì)及使用等有關(guān)單位進(jìn)行初驗(yàn)，應(yīng)準(zhǔn)備好相關(guān)文件，技術(shù)資料，向建設(shè)單位提出交工報(bào)告； ? 項(xiàng)目全部完成后，經(jīng)過各項(xiàng)單驗(yàn)，符合設(shè)計(jì)要求，并具備竣工圖表，竣工決算，工程總結(jié)等必要文件資料，有項(xiàng)目主管部門或建設(shè)單位想負(fù)責(zé)驗(yàn)收單位提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。 竣工驗(yàn)收程序流程圖 ? 不合格 施工收尾階段 竣工準(zhǔn)備階段 竣工預(yù)驗(yàn)（施工單位） 結(jié)果 竣工初驗(yàn) 結(jié)果 正式驗(yàn)收 結(jié)果 工程交接 返修，補(bǔ)修 物業(yè)公司 ? 概述 1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)幽雅，舒適，寧靜，安全的居住和工作環(huán)境。 3，特點(diǎn)：企業(yè)化，專業(yè)化，社會(huì)化，制度化 4，性質(zhì)：具有獨(dú)立的法人資格 ； 屬于服務(wù)性行業(yè)。 5，權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利： （ 1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際制訂小區(qū)管理辦法。 （ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理。 （ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。 （ 4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 （ 5）有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理。 （ 6）有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。 （ 7）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。 義務(wù)： 1，履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營管理。 2，接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。 3，重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過。 4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 ? 物業(yè)管理部門的管理內(nèi)容 1，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選擇 資質(zhì)條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。（ 2）有 20 –30萬以上的貨幣注冊(cè)資金。（ 3）有固定的注冊(cè)及經(jīng)營地點(diǎn)。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬 m2以上的物業(yè)。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員。（多層 6人，高層大樓配 8人）（ 6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護(hù)的保障措施。 2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。 （ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干） （ 2）辦公室 （ 3）開發(fā)部（確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)） （ 4）財(cái)務(wù)部（財(cái)務(wù)，計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)核算，各類收費(fèi)） （ 5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴） （ 6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對(duì)業(yè)主裝修改造進(jìn)行檢查監(jiān)督） （ 7）經(jīng)營服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)） 規(guī)章制度 ? 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)） 內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點(diǎn)，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責(zé)任；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。 ? 業(yè)主管理委員會(huì)章程：是關(guān)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主管理委員會(huì)選舉，產(chǎn)生，活動(dòng)和行使權(quán)利和義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。 ? 住戶手冊(cè)：物業(yè)轄區(qū)的概況；機(jī)構(gòu)；管理機(jī)構(gòu)；日常管理與維修；綜合費(fèi)用等。 ? 物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制 1，領(lǐng)導(dǎo)制度：如董事會(huì)制度，總經(jīng)理制度； 2，職能制度：辦公室職責(zé)，開發(fā)部職責(zé)，經(jīng)營部職責(zé)等； 3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責(zé)任； 物業(yè)管理的基本程序 ? 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門成立 管理人員選拔與培訓(xùn) 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 住戶入住 檔案資料的建立 日常管理與維護(hù) 配套設(shè)施的完善 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。 物業(yè)公司與業(yè)主管理委員會(huì) ? 區(qū)別 物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會(huì)是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。 ? 關(guān)系 1，在法律上是平等的； 2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的； 3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的； 案例分析 香榭麗花園（公寓）銷售案例 一，營銷方式 1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合； 2，具體的營銷手段； 3，建立分銷渠道； 營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合 ? 營銷策劃的任務(wù)是確定機(jī)會(huì)，制定營銷戰(zhàn)略和計(jì)劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會(huì)；銷售執(zhí)行是落實(shí)執(zhí)行這些計(jì)劃。 具體的營銷手段 ? 單一的行銷手段落后； ? 行銷要重視心理戰(zhàn)； ? 行銷要重視實(shí)效性； 整合傳播 ? 廣告?zhèn)鞑サ恼希簣?bào)紙廣告，銷售海報(bào)，樓書，展板等統(tǒng)一的宣傳口徑； ? 公關(guān)活動(dòng)的整合：新聞發(fā)布，專題研討，慶典活動(dòng)的相互推動(dòng)； ? 銷售周期的整合：銷售前期，內(nèi)部認(rèn)購期，公開發(fā)售期，強(qiáng)銷期，續(xù)銷期等前后連貫； ? 銷售地點(diǎn)的整合：現(xiàn)場(chǎng)售樓處，樣板間等形象一致； ? 支付方法的整合：分期付款，按揭，建筑分期等付款方式的綜合運(yùn)用； ? SP促銷的整合：折扣銷售，贈(zèng)物銷售，抽獎(jiǎng)銷售等合理使用； ? 銷售全體的整合：銷售經(jīng)理，專案，主管，銷售代表等說辭一致； 二，銷售分期 1，第一階段：銷售準(zhǔn)備期； 2，第二階段：開盤及強(qiáng)銷期； 3，第三階段：持續(xù)期； 4，第四階段：再次強(qiáng)銷期； 5，第五階段：持續(xù)期及收尾期； 三，銷售管理 1，開盤前確定各項(xiàng)銷售管理制度； 2，銷售人員的招聘及培訓(xùn)管理； ? 各項(xiàng)銷售管理制度 1，行政管理制度：報(bào)表制度，考勤制度，值班接待制度，客戶確認(rèn)制度； 2，培訓(xùn)制度； 3，客戶服務(wù)制度； 4，業(yè)績考核及獎(jiǎng)勵(lì)制度； 5，財(cái)務(wù)制度； ? 銷售人員的招牌及培訓(xùn)管理 根據(jù)工作需要，招聘銷售人員數(shù)名，人員應(yīng)于 X月 X 日之前到位。所有的新進(jìn)人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識(shí)，表達(dá)能力，服務(wù)意識(shí)，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。 培訓(xùn)計(jì)劃 主題 內(nèi)容 時(shí)間 培訓(xùn)師 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)及發(fā)展分析 3/21 XXX 建筑基礎(chǔ)知識(shí) 建筑常識(shí)，專業(yè)名詞，建筑形態(tài)，城市及小區(qū)規(guī)劃等 3/21 XXX 房地產(chǎn)交易 合同及補(bǔ)充條款，非本地區(qū)居民購房須知，付款方式等 3/22 XX 業(yè)務(wù)素質(zhì) 案場(chǎng)管理，公關(guān)禮儀 3/23 XX 市場(chǎng)調(diào)查 周邊項(xiàng)目，區(qū)域市場(chǎng)分析，潛在客戶分析 3/24 XX 業(yè)務(wù)演練 3/25 XX 雅仕軒別墅銷售案例 ? 一，銷售業(yè)務(wù)管理辦法： 1，現(xiàn)場(chǎng)接待，客戶接待和熱線接聽制度 2，大定與小定 二，業(yè)務(wù)制度： 1，客戶登記制度； 2，工作日記制度； 3，客戶追蹤制度； 4，周報(bào)，月報(bào)統(tǒng)計(jì)制度； 5，成交登記制度； 6，例會(huì)，培訓(xùn)及考核制度； 7，客戶合同更名原則； 三，業(yè)績歸屬 銷售部行政管理辦法 1，行政制度； 2，行為規(guī)范； 3，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制； 4，銷售部獎(jiǎng)懲條例； 5，離職人員管理； ?項(xiàng)目管理是變理想為現(xiàn)實(shí)，化抽象為具體的一門科學(xué)和藝術(shù)。 謝謝 ！ THANKS！