【正文】 ——————————— 預算績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 客戶聯(lián)系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 總體績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 你意識到實際收獲了什么 ——————或是預期項目結果有 ——————收益？ A、數(shù)量收益 ——————————————B、質量收益 ———————————————————— 我們如何在未來的項目中改善我們的工作？請寫下你的有關建議 問題一： ? 如果你是一個房地產(chǎn)項目建設的業(yè)主，你如何進行房地產(chǎn)項目組織系統(tǒng)的設計？ 問題二： ? 結合實際工程，來說明房地產(chǎn)項目中主要部門及其工作要點？ 問題三： ? 您認為一個合格的項目經(jīng)理應該具備哪些條件？ 第三章： 房地產(chǎn)項目的前期策劃 房地產(chǎn)項目的前期策劃 ? 1，房地產(chǎn)項目構思； ? 2，房地產(chǎn)項目市場調查； ? 3，房地產(chǎn)項目策劃； ? 4，房地產(chǎn)項目可行性分析； ? 5，房地產(chǎn)項目風險預測和控制分析； 房地產(chǎn)項目構思 一，地域性 1，考慮開發(fā)項目區(qū)域經(jīng)濟狀況，自然狀況，市場狀況； 2，考慮開發(fā)項目周圍市場情況； 3，考慮開發(fā)項目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等； 二，前瞻性 1，項目的可行性研究階段，預見幾年后的市場情況； 2，投資分析與決策階段，要預知未來開發(fā)的成本，售價，資金流量的走向； 3，規(guī)劃設計階段，要在項目規(guī)劃，戶型設計，建筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢； 4，營銷推廣階段，要準確預測未來市場的變化趨勢，為銷售定價，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎。 五，可操作性 1，在實際市場環(huán)境中，項目具有市場條件的可操作性； 2，在具體實施上有可操作的方法； 3，構思的方案要易于操作，容易實施，避免脫離市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負擔能力和實施能力，成為 “ 紙上談兵 ” 六，多樣性 在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進行權衡比較，揚長避短，選擇最科學，最合理，最具操作性的一種。 房地產(chǎn)項目策劃 策劃的內容： 1，房地產(chǎn)項目的選址； 2，市場調查分析； 3，項目的市場定位； 4，項目的規(guī)劃設計； 5，房地產(chǎn)項目的營銷策略； 6，房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的前期介入； 房地產(chǎn)項目可行性研究 可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場 、 資源 、 工程技術 、 經(jīng)濟 、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。 3，可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。 ? 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標，應該被用來準備一份功能說明書（ Functional Specification)，把一項建議的范圍、目標、財務和時間約束講清楚，并且闡述技術和經(jīng)濟可行性問題。 （ 5）生態(tài)和 社會可行性 。有利部件（ Feature）是項目要求背景中重要的組成成分，包括一批設備、系統(tǒng)或其他重要成份。 無形成本 — 收益分析： 某些成本和收益不易于轉化成財務術語。 收入成本是作為日常經(jīng)營部分而在一個持續(xù)基礎上發(fā)生的，這些需要包括計劃中的維護和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。 為判斷項目建議在經(jīng)濟上是否可行，可用融資成本百分比費用與項目贏利能力的計算值相比較 。 生態(tài)和社會因素 ? 生態(tài)方面：一個組織的現(xiàn)在和潛在客戶寧愿購買對環(huán)境無害的產(chǎn)品而不是有害產(chǎn)品，或者從股東或雇員的角度看，健康和安全法規(guī)也強制人們考慮生態(tài)問題。 ? 存在三方面的風險： 規(guī)模； 技術的成熟； 結構的復雜性。 國家計委 ： 工業(yè)項目可行性研究報告 ? 總論 ? 需求預測和擬建規(guī)模 ? 資源、原材料、燃料及公用設施情況 ? 設計方案 ? 建廠條件與廠址方案 ? 環(huán)境保護 ? 企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓 ? 實施進度建議 ? 投資估算和資金籌措 ? 社會及經(jīng)濟效果評價 項目選定 1. 機會研究 : 進行具體可行性研究前 的預備性調查研究。一般予以考慮的組織方針包括，但不限于： ? 質量管理 —過程審計，不斷改進的目標。它應當按溝通管理計劃中所定義的方式進行分發(fā)。 項目計劃 2 項目計劃通常包括如下內容： ? 項目章程 ? 項目管理方法和策略描述 ? 范圍說明 ? 執(zhí)行控制工作分解結構的人 ? 費用估算、計劃開始時間和職責 ? 進度和成本執(zhí)行情況測量基準計劃 ? 主要里程碑和每個目標的實現(xiàn)日期 ? 關鍵的或所需人員 ? 主要風險，包括約束條件和假定，以及各自計劃的應對措施。 項目計劃實施 輸入 ? 項目計劃 ? 詳細依據(jù) ? 組織的方針 ? 糾正措施 工具和技術 ? 一般管理技術 ? 產(chǎn)品所需的技能和知識 ? 工作授權體系 ? 執(zhí)行情況檢查例會 ? 項目管理信息系統(tǒng) ? 組織程序 輸出 ? 工作結果 ? 變更申請 項目計劃實施的工具和技術 1 一般管理技術。工作授權體系是批準項目工作的一個正式程序，用來確保按著恰當?shù)臅r間、合適的順序完成工作。 項目計劃實施的工具和技術 2 執(zhí)行狀況檢查例會。 組織程序。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。 整體變更控制過程 輸入 ? 項目計劃 ? 執(zhí)行情況報告 ? 變更申請 工具和技術 ? 變更控制系統(tǒng) ? 性能管理 ? 執(zhí)行情況測量 ? 補充計劃編制 ? 項目管理信息系統(tǒng) 輸出 ? 項目計劃更新 ? 糾正措施 ? 教訓 項目計劃實施的工具和技術 2 執(zhí)行狀況檢查例會。 組織程序。 ? 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項目范圍定義中。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。 整體變更控制過程 輸入 ? 項目計劃 ? 執(zhí)行情況報告 ? 變更申請 工具和技術 ? 變更控制系統(tǒng) ? 性能管理 ? 執(zhí)行情況測量 ? 補充計劃編制 ? 項目管理信息系統(tǒng) 輸出 ? 項目計劃更新 ? 糾正措施 ? 教訓 整體變更控制 整體變更控制所關心的是： ? 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響； ? 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生； ? 當變更發(fā)生時對實際變更進行管理。 協(xié)調涉及整個項目的變更 執(zhí)行情況報告 整體變更控制 輔助變更控制 ?范圍變更控制 ?進度變更控制 ?費用變更控制 ?質量控制 ?風險變更控制 ?合同管理 變更控制系統(tǒng) ? 變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項目文檔變更的步驟。對于大型、復雜的項目，可能會有多個不同職能的變更控制委員會。通過以下幾個指標來衡量： 1，持續(xù)時間； 2，項目的結果狀態(tài)； 3，已完成工程的價值量； 4，資源消耗指標； 成本控制 ? 在各個階段（投資決策，設計，開發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準的限額以內，隨時糾正偏差。 第六章： 房地產(chǎn)項目的后期管理 房地產(chǎn)項目的后期管理 ? 竣工驗收 ? 事后評價 ? 物業(yè)管理 竣工驗收程序 ? 根據(jù)項目的規(guī)模大小和復雜程度，整個房地產(chǎn)項目分為初步驗收和竣工驗收； ? 竣工驗收之前，由建設單位組織施工，設計及使用等有關單位進行初驗，應準備好相關文件，技術資料，向建設單位提出交工報告； ? 項目全部完成后，經(jīng)過各項單驗，符合設計要求，并具備竣工圖表，竣工決算，工程總結等必要文件資料，有項目主管部門或建設單位想負責驗收單位提出竣工驗收申請報告。 5，權利和義務 權利： （ 1）根據(jù)有關法規(guī)規(guī)章，結合實際制訂小區(qū)管理辦法。 （ 5）有權要求管委會協(xié)助管理。 2，接受管理委員會和住宅小區(qū)內居民的監(jiān)督。（ 2）有 20 –30萬以上的貨幣注冊資金。（多層 6人，高層大樓配 8人）（ 6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護的保障措施。 ? 住戶手冊：物業(yè)轄區(qū)的概況；機構；管理機構；日常管理與維修；綜合費用等。 具體的營銷手段 ? 單一的行銷手段落后； ? 行銷要重視心理戰(zhàn)； ? 行銷要重視實效性； 整合傳播 ? 廣告?zhèn)鞑サ恼希簣蠹垙V告，銷售海報，樓書，展板等統(tǒng)一的宣傳口徑； ? 公關活動的整合：新聞發(fā)布，專題研討，慶典活動的相互推動； ? 銷售周期的整合：銷售前期，內部認購期，公開發(fā)售期，強銷期，續(xù)銷期等前后連貫； ? 銷售地點的整合：現(xiàn)場售樓處，樣板間等形象一致； ? 支付方法的整合：分期付款，按揭，建筑分期等付款方式的綜合運用； ? SP促銷的整合：折扣銷售，贈物銷售，抽獎銷售等合理使用； ? 銷售全體的整合：銷售經(jīng)理，專案，主管，銷售代表等說辭一致； 二，銷售分期 1，第一階段：銷售準備期； 2，第二階段：開盤及強銷期； 3，第三階段：持續(xù)期； 4，第四階段：再次強銷期； 5，第五階段：持續(xù)期及收尾期； 三，銷售管理 1，開盤前確定各項銷售管理制度； 2，銷售人員的招聘及培訓管理； ? 各項銷售管理制度 1，行政管理制度：報表制度，考勤制度，值班接待制度，客戶確認制度； 2，培訓制度； 3，客戶服務制度； 4，業(yè)績考核及獎勵制度； 5，財務制度； ? 銷售人員的招牌及培訓管理 根據(jù)工作需要，招聘銷售人員數(shù)名，人員應于 X月 X 日