【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理 Presented by Stephen 前言 ? 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。 ? 建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、使用壽命長(zhǎng)，全生命期均需維護(hù)，購(gòu)房者可以說(shuō)是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無(wú) 上 ” 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長(zhǎng)久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的項(xiàng)目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時(shí)刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。 概述 ? 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。 ? 房地產(chǎn)可分為： (1) 一級(jí)市場(chǎng)指被國(guó)家壟斷的土地市場(chǎng)，發(fā)展商從國(guó)家手中取得的土地，稱之為一級(jí)市場(chǎng)。 ? (2) 二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級(jí)市場(chǎng)。 ? 代理行：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購(gòu)買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營(yíng)銷。 (3) 三級(jí)市場(chǎng)：賣給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。 ? 中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級(jí)市場(chǎng)，它是業(yè)主與購(gòu)買者或租賃者之間的橋梁。受理的對(duì)象分散無(wú)系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營(yíng)銷。 第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論 ? 什么是項(xiàng)目 ? 什么是項(xiàng)目管理 ? 開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容 ? 項(xiàng)目的生命周期 ? 項(xiàng)目資源 ? 國(guó)際項(xiàng)目管理發(fā)展 ? 中國(guó)項(xiàng)目管理狀況 ? 項(xiàng)目管理知識(shí)體系 項(xiàng)目的含義 ? 對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。 項(xiàng)目的特征 ? 項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性； ? 項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)； ? 項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性； ? 項(xiàng)目對(duì)象具有確定性； 房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，是指在一定的時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。 項(xiàng)目管理 ? 定義 :項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用知識(shí)、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過(guò)項(xiàng)目干系人對(duì)項(xiàng)目的需求和期望。 ? —— 項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。 開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容 ? 三大階段 1，前期的準(zhǔn)備階段； 2，建筑施工階段； 3，經(jīng)營(yíng)階段 前期的準(zhǔn)備階段 ? 主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見(jiàn)書(shū)、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)等，方可開(kāi)工建設(shè)。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)工的必備條件之一。 建筑施工階段 ? 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成 ,通過(guò)建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過(guò)程。 經(jīng)營(yíng)階段 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ,是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。 項(xiàng)目的生命周期 ? 概念階段 ? 規(guī)劃階段 ? 實(shí)施階段 ? 結(jié)束階段 概念階段 ? 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行 ? 1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)。 2． 請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書(shū)。 3． 通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。 規(guī)劃階段 ? 對(duì)可行項(xiàng)目作好開(kāi)工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備 ? 1． 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。 2． 確定項(xiàng)目經(jīng)理。 3． 確定項(xiàng)目組主要成員。 4． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估） 5． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營(yíng)銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。 6． 通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。 實(shí)施階段 ? 按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作 ? 1． 建立項(xiàng)目組織。 2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。 3． 制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專業(yè)性、可行性）。 4． 通過(guò)項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購(gòu)、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開(kāi)項(xiàng)目營(yíng)銷。 5． 通過(guò)規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程）。 6． 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。 ? 7． 項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說(shuō)法、不留后遺癥、展示開(kāi)發(fā)商的文化等）。 8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場(chǎng)。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽(yáng)光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。 結(jié)束階段 ? 項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作 ? 1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。 2．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。 3．配合物業(yè)公司交房。 4．項(xiàng)目清算。 5．資產(chǎn)清理。 6．文檔總結(jié)。 7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。 8． 解散項(xiàng)目組。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備 . 29 項(xiàng)目資源 ? 資源 : 一切具有現(xiàn)實(shí)和潛在價(jià)值的東西 ? 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無(wú)形資源 ? 人力和人才 (man)、材料 (material)、機(jī)械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學(xué)技術(shù) (method of Samp。T)及市場(chǎng) (market)等 .7M ? 項(xiàng)目管理作為方法和手段，也是資源。 項(xiàng)目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來(lái) 在現(xiàn)在和未來(lái)全球化的市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)中項(xiàng)目管理是成功的關(guān)鍵 ！ 項(xiàng)目管理的歷史和發(fā)展 ? 古代 :追溯到長(zhǎng)城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠 … ? 近代項(xiàng)目管理的萌芽 :工人為 20世紀(jì) 40年代， ‘ 曼哈頓計(jì)劃 ’ 。 ? 近代項(xiàng)目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計(jì)劃評(píng)審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計(jì)劃 ? 現(xiàn)代項(xiàng)目管理的新發(fā)展 : 面向市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng) .項(xiàng)目管理的傳播和現(xiàn)代化。 注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具 美國(guó)項(xiàng)目管理狀況（ 1） ? IT項(xiàng)目管理現(xiàn)狀 1994年， Standish Group 對(duì)于 IT 8400個(gè)項(xiàng)目（投資 250億美圓）的研究結(jié)果： ? 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其目標(biāo) 16% ? 項(xiàng)目需要補(bǔ)救 50% ? 徹底失敗 34% 美國(guó)項(xiàng)目管理狀況（ 2） ? 項(xiàng)目平均預(yù)算超出 90%， 進(jìn)度超出 120% ? 項(xiàng)目總數(shù) 33%既超出預(yù)算又進(jìn)度推遲 ? % 的項(xiàng)目費(fèi)用是原估算的 189 %以上 . ? 只有 %項(xiàng)目按預(yù)算和進(jìn)度完成 ? 平均時(shí)間超出量是原估算的 222% 在大公司 ， 只有 9% 的項(xiàng)目按預(yù)算 ， 按進(jìn)度完成 美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (3) ? 按三個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的調(diào)查 ? 調(diào)查者： Dr. Frame美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)成員 ? 時(shí)間： 1997 ? 調(diào)查范圍： 438位項(xiàng)目工作人員 美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (4) ? 最近參與的項(xiàng)目費(fèi)用執(zhí)行情況： ? 嚴(yán)重費(fèi)用超支 17% ? 一定程度費(fèi)用超支 38% ? 完全按預(yù)算執(zhí)行 27% ? 一定程度費(fèi)用節(jié)余 12% ? 大量費(fèi)用節(jié)余 6% 美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (5) ? 最近參與的項(xiàng)目滿足預(yù)期規(guī)范程度 ? 相差甚遠(yuǎn)者 29% ? 完全達(dá)到規(guī)范要求 51% ? 實(shí)際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20% 美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (6) ? 最近參與的項(xiàng)目滿足進(jìn)度要求程度 ? 嚴(yán)重拖期 35% ? 一定程度拖期 34% ? 按時(shí)完成 22% ? 一定程度提前 8% ? 大量提前 1% 項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題的常見(jiàn)原因 ? 組織方面出現(xiàn)問(wèn)題 ? 對(duì)需求缺乏管理 ? 缺乏計(jì)劃和控制 ? 估算錯(cuò)誤 國(guó)際項(xiàng)目管理組織 1 ? 美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) PMI （ Project Management Institute) ? 創(chuàng)建： 60年代，性質(zhì)：國(guó)際性組織 ? 分會(huì)： 245個(gè) ? 成員：企業(yè)、高校、研究單位 ? 職能：促進(jìn)國(guó)際間項(xiàng)目管理發(fā)展 國(guó)際項(xiàng)目管理組織 2 ? 國(guó)際項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)IPMA(International Project Management Association） ? 創(chuàng)建： 1965，性質(zhì)：非盈利的國(guó)際性組織 ? 成員：國(guó)家級(jí)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) ? 職能：促進(jìn)國(guó)際間項(xiàng)目管理發(fā)展 ? 產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證 國(guó)際項(xiàng)目管理知識(shí)體系 ? 美國(guó) PMI—— 項(xiàng)目管理的知識(shí)體系 ? PMBOK (Project Management Body of Knowledge) ? 九個(gè)知識(shí)領(lǐng)域 歐洲 IPMA—— 項(xiàng)目管理能力基礎(chǔ) ? ICB (IPMA Competence Baseline) ? 42個(gè) 知識(shí)和實(shí)踐元素，其中核心元素28個(gè)，增加元素 14個(gè)。 PMBOK 項(xiàng)目管理知識(shí)體系 項(xiàng)目過(guò)程和整體化 項(xiàng)目管理 基本概念 內(nèi)外環(huán)境 項(xiàng)目核準(zhǔn) 范圍規(guī)劃 范圍定義 范圍核實(shí) 范圍改變控制 項(xiàng)目范圍管理 項(xiàng)目質(zhì)量管理 質(zhì)量規(guī)劃 質(zhì)量保證 質(zhì)量控制 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)鑒別 風(fēng)險(xiǎn)估量 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 風(fēng)險(xiǎn)控制 項(xiàng)目時(shí)間管理 活動(dòng)定義 活動(dòng)排序 活動(dòng)時(shí)間估算 進(jìn)度計(jì)劃 進(jìn)度控制