【正文】 投資建設項目管理 主講教師： 劉小平 2023年 03月 28日 課程基本情況 ? 課程名稱：投資建設項目管理 ? 授課對象：房地產項目管理人員 ? 課程的地位、作用及任務： 本課程是“工程管理”專業(yè)的管理類專業(yè)平臺課程。通過本課程的培訓使從業(yè)人員掌握工程項目管理的基本理論和方法，包括工程項目組織和計劃，實施控制、管理，協(xié)調溝通等，結合工作實踐，使我們具有從事房地產項目管理工作的能力，系統(tǒng)全面的進行項目管理，實現(xiàn)中小型房地產開發(fā)商的經濟效益，對房地產開發(fā)商未來的生存和發(fā)展具有深遠的意義。 第一章 概述 本章主要內容 ： 第一節(jié) 工程項目 第二節(jié) 房地產工程項目管理 第一節(jié) 工程項目 項目的定義 工程項目的特點 工程項目的生命期和相關者 項目的定義 ISO 10006定義項目為 ， “ 具有獨特的 過程 ， 有開始和結束日期 ， 由一系列相互協(xié)調和受控的活動 組成 。 過程的實施是為了達到規(guī)定的 目標 ，包括滿足時間 、 費用和資源等約束條件 ” 。 工程項目的特點 工程項目具有如下特點： （ 1） 具有特定的對象 （ 2） 有時間限制 （ 3） 有資金限制和經濟性要求 （ 4） 一次性 （ 5） 特殊的組織和法律條件 （ 6） 復雜性和系統(tǒng)性 工程項目的生命期和相關者 （ 1）項目的前期策劃和確立階段。這個階段的主要工作：項目投資決策（項目的構思）、目標設計、可行性研究和批準 (立項 )。 （ 2）項目的設計與計劃階段。這個階段的工作：設計、計劃、招標投標和各種施工前的準備工作。 （ 3）項目的施工階段。這個階段從現(xiàn)場開工直到工程建成交付使用為止。 （ 4）項目的銷售、使用 (運行 )階段。工程建設項目的階段劃分可如圖 ll所示。 項目構思批準立項開始施工交付使用 結 束目標設計、可行性研究設計、計劃、招標投標實 施 運 行建設單位投資者設計單位承包商圖1 1 工程建設項目階段劃分項目相關者 項目投資者 業(yè)主 管理和咨詢單位 供應單位 工程承包單位 設計單位 用戶（購買者） 政府 周邊組織 第二節(jié) 房地產工程項目管理 成功的項目 項目取得成功的前提 工程項目管理的基本目標 工程項目目標的動態(tài)控制 項目管理工作的任務 成功的項目 （ 1） 滿足市場定位要求 ， 達到預定投資效益 。 （ 2）在預算費用 (成本或投資 )范圍內完成，盡可能地降低成本，減少資金占用，保證項目的經濟性要求。 （ 3） 在預定的時間內完成項目的建設 ， 不拖延 ，適時銷售 ， 及時地實現(xiàn)投資目的 。 （ 4） 使得項目的相關各方面都感到滿意 。 （ 5） 與環(huán)境協(xié)調 。 （ 6） 房地產開發(fā)商具有可持續(xù)發(fā)展的能力和前景 。 項目取得成功的前提 （ 1）進行充分的市場調研，投資決策，制定正確的科學的、符合實際的、有可行性的項目目標和計劃。 （ 2）項目的規(guī)劃設計技術科學、經濟合理。 （ 3）高效、高質量、高水平的項目管理。 工程項目管理的基本目標 房地產項目管理的三大目標： 質量目標 進度目標 費用 (成本 、 投資 )目標 功能( 質量)進度( 工期) 費用( 成本、投資)圖1 2 項目管理目標體系它們共同構成項目管理的目標體系 (如圖 l2所示 )。 工程項目目標的動態(tài)控制 （ 1） 動態(tài)控制的工作程序： 第一步：準備工作即目標分解 ， 確定目標控制的計劃值 。 第二步：實施動態(tài)控制 。 先根據實際情況 ， 歸集目標的實際值 ， 如實際投資 、 實際進度等；然后將計劃與實際比較；最后通過比較 ， 如有偏差 ， 及時采取措施糾偏 。 第三步：如有必要 ， 進行目標計劃調整 ， 再回到第一步 。 （ 2）動態(tài)控制的糾偏措施： 組織措施 管理措施 經濟措施 技術措施 項目管理工作的任務 “三控三管一協(xié)調” （ 1）投資控制 （ 2）進度控制 （ 3）質量控制 （ 4）安全管理 （ 5）合同管理 （ 6）信息管理 （ 7）組織協(xié)調 第二章 投資（成本）控制 內容提要： 第一節(jié) 房地產總投資的組成 第二節(jié) 開發(fā)成本控制 第三節(jié) 期間費用控制 第四節(jié) 稅金控制 第一節(jié) 房地產項目總投資的組成 長期以來，大多數房地產企業(yè)重視銷售收入，輕視成本控制，但是降低成本、實現(xiàn)成本目標控制和擴大銷售收入一樣，也是房地產商獲得經營利潤，體現(xiàn)經營成果的一個重要途徑。 房地產成本是指一定時期內為生產和銷售房地產開發(fā)產品而花費的各項耗費，主要由 開發(fā)成本 、 期間費用 、 稅金 三大塊組成。 第二節(jié) 開發(fā)成本控制 開發(fā)前期的成本控制 開發(fā)中期的成本控制 開發(fā)后期的成本控制 開發(fā)前期的成本控制 （ 1） 土地征用及拆遷補償費控制 （ 2）前期工程費用控制 （ 3）勘察、設計階段成本控制 （ 1） 土地征用及拆遷補償費控制 ? 土地征用及拆遷補償費是指在房地產開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置、被拆遷者工作的安置及補償費用。 ? 大家通常所說的土地出讓金，這項費用占房地產開發(fā)成本的比例很高，一般能到達 40%。通過對這項成本進行有效控制可以大幅降低房地產開發(fā)的總體成本?？刂七@項成本，最關鍵的是 選址決策 。 ? 投資房地產的秘訣：第一是區(qū)域，第二是區(qū)域，第三還是區(qū)域，合理控制樓面地價。 （ 2）前期工程費用控制 ? 前期工程費是為規(guī)劃、設計、項目可行性研究，環(huán)境評估，節(jié)能評審，地震安全性評價，水文地質勘察、測繪，臨時水、電、路、場地平整等支出的費用。 ? 對這一階段進行成本控制時要雙管齊下 ,一方面要對政府部門的收費政策與收費標準有一個較好的把握 ,如果遇到房地產開發(fā)方面的優(yōu)惠政策 ,要盡最大努力爭取。另一方面嚴格控制對各服務機構支出的費用 ,采取公開招標的方式 ,將費用降低到最大程度。 ? 對“三通一平”工作也要采取公開招的方式承包給專業(yè)施工團隊 ,選擇有經驗的施工人員 ,降低費用。 （ 3）勘察、設計階段成本控制 ? 建筑設計包括方案設計、初步設計、施工圖設計 ,其設計費本身只占項目總成本的 2% 左右 ,但是這 2％的費用對工程總投資的影響度占 75％~95%。 ? 房地產企業(yè)在設計階段成本控制的時候 ,可以從以下幾個方面進行考慮： ? 1）優(yōu)選工程設計單位； ? 2）優(yōu)化設計方案； ? 3）推廣標準化設計； ? 4）推行限額設計； ? 5）嚴格審查初步設計概算和施工圖圖審； ? 6）協(xié)調各專業(yè)設計如供電、景觀與建筑設計的對接與交底。 在建筑設計過程中 ,加強設計人員的 “ 成本控制意識 ” ,杜絕設計人員為了迎合建設單位“ 需求 ” ,選用高價值的原材料 ,設計的房屋結構華而不實的現(xiàn)象 。實行動態(tài)管理模式 ,根據批準的可行性研究報告及投資估算來控制初步設計 ,而后依據批準的初步設計總概算控制施工圖設計 ,在保證達到使用功能的前提下 ,再進行分配的投資額度設計 。對多個方案比較 、 論證 ,最終形成在技術上先進 、 經濟上合理的最佳方案 。 開發(fā)中期的成本控制 （ 1） 招標階段的成本控制 （ 2） 施工階段成本控制 （ 3） 施工階段成本控制 措施 （ 1）招標階段的成本控制 房地產招投標一般包括設備 、 材料采購招投標 ， 監(jiān)理單位招投標和施工單位招投標三個方面 ,通過招投標 ,開發(fā)商選擇合適的施工單位或材料供應商 ,對項目投資乃至質量 、 進度 、 成本的控制都有至關重要的作用 。 公開招投標是房地產開發(fā)中一種常用的方式 ,既能體現(xiàn)公平競爭又能降低施工成本和縮短工期 。 （ 2）施工階段成本控制 房地產施工階段是將開發(fā)企業(yè)及工程設計意圖最終實現(xiàn)并形成工程實體的階段 ,也是最終形成工程產品質量和項目使用價值的重要階段 。 據有關資料分析這一階段對工程造價的影響程度可達5%~10%。 對這一階段的成本控制 ,不僅要加強合同管理 ,還要加強施工現(xiàn)場的管理 ,還要嚴格控制工程變更 ,把好建筑材料 、 設備的質量價格關 。 1） 組織措施 ， 編制投資控制工作計劃 ， 實行項目經理責任制 ， 落實投資管理的組織機構和人員 ， 建立獎懲激勵制度 。 2） 技術措施 ， 即進行方案優(yōu)化 ， 提出多個不同的技術方案 ， 進行技術經濟分析 ， 確定最佳的施工方案 。 3） 經濟措施 ， 根據工程進度計劃編制資金使用計劃 ， 根據資金使用計劃 ， 在施工中嚴格控制各項開支 。 及時進行工程簽證的審核 ， 事中控制及時發(fā)現(xiàn)潛在的問題 ，以主動控制為出發(fā)點 ， 及時采取預防措施 。 4） 合同措施 ， 選擇合適的合同結構 ， 選用適合于工程規(guī)模 、 性質和特點的合同結構模式 。 對合同風險進行分析和識別 ， 采取必要的風險對策 。 在合同執(zhí)行期間 ，密切關注對方合同的執(zhí)行情況 ， 尋求合同索賠的機會；同時也要密切關注自己履行合同的情況 ， 以防被對方索賠 。 （ 3）施工階段成本控制措施 開發(fā)后期的成本控制 (1)基礎設施建設費控制 (2)公共配套設施建設費控制 (1)基礎設施建設費控制 基礎設施建設費 ,是指為經規(guī)劃部門批準建設的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內的道路 、 供水 、 供電 、供氣 、 通訊 、 照明 、 園林 、 綠化 、 環(huán)衛(wèi) 、 排污 、 排洪等工程發(fā)生的費用 。 在進行基礎設施建設之前要做一個符合項目實際情況的預算 ,采用招標的方式確定各項基礎設施的施工單位 。 (2)公共配套設施建設費控制 公共配套設施建設費 ,是指為居住小區(qū)服務的公共設施和生活服務設施的建設費用 , 進行配套設施建設時 ,配套設施的檔次要根據該項目的市場定位和消費者的市場需求來安排 ,還要密切關注項目周圍的配套情況 ,近距離雷同的配套設施盡量不予安排 。 第三節(jié) 期間費用控制 管理費用的控制 財務費用的控制 銷售費用的控制 管理費用控制 管理費用是房地產開發(fā)公司的行政管理部門為組織 、 管理開發(fā)房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用 。 進行管理費用控制時 ,要制定一套完善合理的管理費用預算考核體系 。 制定預算考核體系時 ,可充分參考往年管理費用的支出情況 ,并結合單位新一年的整體發(fā)展計劃 ,考慮增加一些可變的因素 ,把預計的管理費用支出分配 、 落實到部門 。 財務費用控制 財務費用是指房地產開發(fā)企