【正文】 投資建設(shè)項(xiàng)目管理 主講教師： 劉小平 2023年 03月 28日 課程基本情況 ? 課程名稱：投資建設(shè)項(xiàng)目管理 ? 授課對象：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員 ? 課程的地位、作用及任務(wù)： 本課程是“工程管理”專業(yè)的管理類專業(yè)平臺課程。通過本課程的培訓(xùn)使從業(yè)人員掌握工程項(xiàng)目管理的基本理論和方法，包括工程項(xiàng)目組織和計(jì)劃，實(shí)施控制、管理，協(xié)調(diào)溝通等，結(jié)合工作實(shí)踐，使我們具有從事房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的能力，系統(tǒng)全面的進(jìn)行項(xiàng)目管理，實(shí)現(xiàn)中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，對房地產(chǎn)開發(fā)商未來的生存和發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。 第一章 概述 本章主要內(nèi)容 ： 第一節(jié) 工程項(xiàng)目 第二節(jié) 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理 第一節(jié) 工程項(xiàng)目 項(xiàng)目的定義 工程項(xiàng)目的特點(diǎn) 工程項(xiàng)目的生命期和相關(guān)者 項(xiàng)目的定義 ISO 10006定義項(xiàng)目為 ， “ 具有獨(dú)特的 過程 ， 有開始和結(jié)束日期 ， 由一系列相互協(xié)調(diào)和受控的活動 組成 。 過程的實(shí)施是為了達(dá)到規(guī)定的 目標(biāo) ，包括滿足時間 、 費(fèi)用和資源等約束條件 ” 。 工程項(xiàng)目的特點(diǎn) 工程項(xiàng)目具有如下特點(diǎn)： （ 1） 具有特定的對象 （ 2） 有時間限制 （ 3） 有資金限制和經(jīng)濟(jì)性要求 （ 4） 一次性 （ 5） 特殊的組織和法律條件 （ 6） 復(fù)雜性和系統(tǒng)性 工程項(xiàng)目的生命期和相關(guān)者 （ 1）項(xiàng)目的前期策劃和確立階段。這個階段的主要工作：項(xiàng)目投資決策（項(xiàng)目的構(gòu)思）、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和批準(zhǔn) (立項(xiàng) )。 （ 2）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段。這個階段的工作：設(shè)計(jì)、計(jì)劃、招標(biāo)投標(biāo)和各種施工前的準(zhǔn)備工作。 （ 3）項(xiàng)目的施工階段。這個階段從現(xiàn)場開工直到工程建成交付使用為止。 （ 4）項(xiàng)目的銷售、使用 (運(yùn)行 )階段。工程建設(shè)項(xiàng)目的階段劃分可如圖 ll所示。 項(xiàng)目構(gòu)思批準(zhǔn)立項(xiàng)開始施工交付使用 結(jié) 束目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究設(shè)計(jì)、計(jì)劃、招標(biāo)投標(biāo)實(shí) 施 運(yùn) 行建設(shè)單位投資者設(shè)計(jì)單位承包商圖1 1 工程建設(shè)項(xiàng)目階段劃分項(xiàng)目相關(guān)者 項(xiàng)目投資者 業(yè)主 管理和咨詢單位 供應(yīng)單位 工程承包單位 設(shè)計(jì)單位 用戶（購買者） 政府 周邊組織 第二節(jié) 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理 成功的項(xiàng)目 項(xiàng)目取得成功的前提 工程項(xiàng)目管理的基本目標(biāo) 工程項(xiàng)目目標(biāo)的動態(tài)控制 項(xiàng)目管理工作的任務(wù) 成功的項(xiàng)目 （ 1） 滿足市場定位要求 ， 達(dá)到預(yù)定投資效益 。 （ 2）在預(yù)算費(fèi)用 (成本或投資 )范圍內(nèi)完成，盡可能地降低成本，減少資金占用，保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性要求。 （ 3） 在預(yù)定的時間內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè) ， 不拖延 ，適時銷售 ， 及時地實(shí)現(xiàn)投資目的 。 （ 4） 使得項(xiàng)目的相關(guān)各方面都感到滿意 。 （ 5） 與環(huán)境協(xié)調(diào) 。 （ 6） 房地產(chǎn)開發(fā)商具有可持續(xù)發(fā)展的能力和前景 。 項(xiàng)目取得成功的前提 （ 1）進(jìn)行充分的市場調(diào)研，投資決策，制定正確的科學(xué)的、符合實(shí)際的、有可行性的項(xiàng)目目標(biāo)和計(jì)劃。 （ 2）項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)科學(xué)、經(jīng)濟(jì)合理。 （ 3）高效、高質(zhì)量、高水平的項(xiàng)目管理。 工程項(xiàng)目管理的基本目標(biāo) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)： 質(zhì)量目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo) 費(fèi)用 (成本 、 投資 )目標(biāo) 功能( 質(zhì)量)進(jìn)度( 工期) 費(fèi)用( 成本、投資)圖1 2 項(xiàng)目管理目標(biāo)體系它們共同構(gòu)成項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系 (如圖 l2所示 )。 工程項(xiàng)目目標(biāo)的動態(tài)控制 （ 1） 動態(tài)控制的工作程序： 第一步：準(zhǔn)備工作即目標(biāo)分解 ， 確定目標(biāo)控制的計(jì)劃值 。 第二步：實(shí)施動態(tài)控制 。 先根據(jù)實(shí)際情況 ， 歸集目標(biāo)的實(shí)際值 ， 如實(shí)際投資 、 實(shí)際進(jìn)度等；然后將計(jì)劃與實(shí)際比較；最后通過比較 ， 如有偏差 ， 及時采取措施糾偏 。 第三步：如有必要 ， 進(jìn)行目標(biāo)計(jì)劃調(diào)整 ， 再回到第一步 。 （ 2）動態(tài)控制的糾偏措施： 組織措施 管理措施 經(jīng)濟(jì)措施 技術(shù)措施 項(xiàng)目管理工作的任務(wù) “三控三管一協(xié)調(diào)” （ 1）投資控制 （ 2）進(jìn)度控制 （ 3）質(zhì)量控制 （ 4）安全管理 （ 5）合同管理 （ 6）信息管理 （ 7）組織協(xié)調(diào) 第二章 投資（成本）控制 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 房地產(chǎn)總投資的組成 第二節(jié) 開發(fā)成本控制 第三節(jié) 期間費(fèi)用控制 第四節(jié) 稅金控制 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資的組成 長期以來，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重視銷售收入，輕視成本控制，但是降低成本、實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)控制和擴(kuò)大銷售收入一樣，也是房地產(chǎn)商獲得經(jīng)營利潤，體現(xiàn)經(jīng)營成果的一個重要途徑。 房地產(chǎn)成本是指一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)，主要由 開發(fā)成本 、 期間費(fèi)用 、 稅金 三大塊組成。 第二節(jié) 開發(fā)成本控制 開發(fā)前期的成本控制 開發(fā)中期的成本控制 開發(fā)后期的成本控制 開發(fā)前期的成本控制 （ 1） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)控制 （ 2）前期工程費(fèi)用控制 （ 3）勘察、設(shè)計(jì)階段成本控制 （ 1） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)控制 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置、被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用。 ? 大家通常所說的土地出讓金，這項(xiàng)費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例很高，一般能到達(dá) 40%。通過對這項(xiàng)成本進(jìn)行有效控制可以大幅降低房地產(chǎn)開發(fā)的總體成本?？刂七@項(xiàng)成本，最關(guān)鍵的是 選址決策 。 ? 投資房地產(chǎn)的秘訣：第一是區(qū)域，第二是區(qū)域，第三還是區(qū)域，合理控制樓面地價。 （ 2）前期工程費(fèi)用控制 ? 前期工程費(fèi)是為規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究，環(huán)境評估，節(jié)能評審，地震安全性評價，水文地質(zhì)勘察、測繪，臨時水、電、路、場地平整等支出的費(fèi)用。 ? 對這一階段進(jìn)行成本控制時要雙管齊下 ,一方面要對政府部門的收費(fèi)政策與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有一個較好的把握 ,如果遇到房地產(chǎn)開發(fā)方面的優(yōu)惠政策 ,要盡最大努力爭取。另一方面嚴(yán)格控制對各服務(wù)機(jī)構(gòu)支出的費(fèi)用 ,采取公開招標(biāo)的方式 ,將費(fèi)用降低到最大程度。 ? 對“三通一平”工作也要采取公開招的方式承包給專業(yè)施工團(tuán)隊(duì) ,選擇有經(jīng)驗(yàn)的施工人員 ,降低費(fèi)用。 （ 3）勘察、設(shè)計(jì)階段成本控制 ? 建筑設(shè)計(jì)包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) ,其設(shè)計(jì)費(fèi)本身只占項(xiàng)目總成本的 2% 左右 ,但是這 2％的費(fèi)用對工程總投資的影響度占 75％~95%。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段成本控制的時候 ,可以從以下幾個方面進(jìn)行考慮： ? 1）優(yōu)選工程設(shè)計(jì)單位； ? 2）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案； ? 3）推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)； ? 4）推行限額設(shè)計(jì)； ? 5）嚴(yán)格審查初步設(shè)計(jì)概算和施工圖圖審； ? 6）協(xié)調(diào)各專業(yè)設(shè)計(jì)如供電、景觀與建筑設(shè)計(jì)的對接與交底。 在建筑設(shè)計(jì)過程中 ,加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的 “ 成本控制意識 ” ,杜絕設(shè)計(jì)人員為了迎合建設(shè)單位“ 需求 ” ,選用高價值的原材料 ,設(shè)計(jì)的房屋結(jié)構(gòu)華而不實(shí)的現(xiàn)象 。實(shí)行動態(tài)管理模式 ,根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算來控制初步設(shè)計(jì) ,而后依據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì) ,在保證達(dá)到使用功能的前提下 ,再進(jìn)行分配的投資額度設(shè)計(jì) 。對多個方案比較 、 論證 ,最終形成在技術(shù)上先進(jìn) 、 經(jīng)濟(jì)上合理的最佳方案 。 開發(fā)中期的成本控制 （ 1） 招標(biāo)階段的成本控制 （ 2） 施工階段成本控制 （ 3） 施工階段成本控制 措施 （ 1）招標(biāo)階段的成本控制 房地產(chǎn)招投標(biāo)一般包括設(shè)備 、 材料采購招投標(biāo) ， 監(jiān)理單位招投標(biāo)和施工單位招投標(biāo)三個方面 ,通過招投標(biāo) ,開發(fā)商選擇合適的施工單位或材料供應(yīng)商 ,對項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量 、 進(jìn)度 、 成本的控制都有至關(guān)重要的作用 。 公開招投標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)中一種常用的方式 ,既能體現(xiàn)公平競爭又能降低施工成本和縮短工期 。 （ 2）施工階段成本控制 房地產(chǎn)施工階段是將開發(fā)企業(yè)及工程設(shè)計(jì)意圖最終實(shí)現(xiàn)并形成工程實(shí)體的階段 ,也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項(xiàng)目使用價值的重要階段 。 據(jù)有關(guān)資料分析這一階段對工程造價的影響程度可達(dá)5%~10%。 對這一階段的成本控制 ,不僅要加強(qiáng)合同管理 ,還要加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理 ,還要嚴(yán)格控制工程變更 ,把好建筑材料 、 設(shè)備的質(zhì)量價格關(guān) 。 1） 組織措施 ， 編制投資控制工作計(jì)劃 ， 實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制 ， 落實(shí)投資管理的組織機(jī)構(gòu)和人員 ， 建立獎懲激勵制度 。 2） 技術(shù)措施 ， 即進(jìn)行方案優(yōu)化 ， 提出多個不同的技術(shù)方案 ， 進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 ， 確定最佳的施工方案 。 3） 經(jīng)濟(jì)措施 ， 根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃編制資金使用計(jì)劃 ， 根據(jù)資金使用計(jì)劃 ， 在施工中嚴(yán)格控制各項(xiàng)開支 。 及時進(jìn)行工程簽證的審核 ， 事中控制及時發(fā)現(xiàn)潛在的問題 ，以主動控制為出發(fā)點(diǎn) ， 及時采取預(yù)防措施 。 4） 合同措施 ， 選擇合適的合同結(jié)構(gòu) ， 選用適合于工程規(guī)模 、 性質(zhì)和特點(diǎn)的合同結(jié)構(gòu)模式 。 對合同風(fēng)險進(jìn)行分析和識別 ， 采取必要的風(fēng)險對策 。 在合同執(zhí)行期間 ，密切關(guān)注對方合同的執(zhí)行情況 ， 尋求合同索賠的機(jī)會；同時也要密切關(guān)注自己履行合同的情況 ， 以防被對方索賠 。 （ 3）施工階段成本控制措施 開發(fā)后期的成本控制 (1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制 (2)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制 (1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ,是指為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路 、 供水 、 供電 、供氣 、 通訊 、 照明 、 園林 、 綠化 、 環(huán)衛(wèi) 、 排污 、 排洪等工程發(fā)生的費(fèi)用 。 在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之前要做一個符合項(xiàng)目實(shí)際情況的預(yù)算 ,采用招標(biāo)的方式確定各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的施工單位 。 (2)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ,是指為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 , 進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)時 ,配套設(shè)施的檔次要根據(jù)該項(xiàng)目的市場定位和消費(fèi)者的市場需求來安排 ,還要密切關(guān)注項(xiàng)目周圍的配套情況 ,近距離雷同的配套設(shè)施盡量不予安排 。 第三節(jié) 期間費(fèi)用控制 管理費(fèi)用的控制 財務(wù)費(fèi)用的控制 銷售費(fèi)用的控制 管理費(fèi)用控制 管理費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)公司的行政管理部門為組織 、 管理開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。 進(jìn)行管理費(fèi)用控制時 ,要制定一套完善合理的管理費(fèi)用預(yù)算考核體系 。 制定預(yù)算考核體系時 ,可充分參考往年管理費(fèi)用的支出情況 ,并結(jié)合單位新一年的整體發(fā)展計(jì)劃 ,考慮增加一些可變的因素 ,把預(yù)計(jì)的管理費(fèi)用支出分配 、 落實(shí)到部門 。 財務(wù)費(fèi)用控制 財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企