【正文】 稅費高達一百多項 ,稅費成本加起來要占到房價的 30%~40%。 對稅金控制時 ,一方面 ,要注意對各地稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的不同的稅收政策充分掌握 ,采用時間差異、地域差異、政策差異的方式進行稅務(wù)籌劃。另一方面 ,房地產(chǎn)售價高 ,繳納的稅金也會高 ,因此在當(dāng)前的稅收環(huán)境下 ,不能盲目地追求高售價。 第五節(jié) 結(jié)論 房地產(chǎn)成本控制是一項技術(shù)性專業(yè)性很強的工作 ,采取正確的成本控制的方法等于成功的一半。因此 ,要把目標(biāo)成本層層分解到各個階段 ,各個部門、甚至各項費用上進行綜合控制。 在工程進度計劃執(zhí)行中不斷循環(huán)往復(fù) ， 直至按設(shè)定的工期目標(biāo)竣工 ， 按合同約定的工期如期完成項目 ， 或在保證工程質(zhì)量和不增加工程造價的條件下提前完成 。在一般情況下，加快進度、縮短工期需要增加投資（在合理科學(xué)施工組織的前提下，投資將不增加或少增加）。工程進度的加快有可能影響工程的質(zhì)量，而對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格控制極有可能影響工程進度。 第二節(jié) 影響進度的原因 影響工程進度的原因有許多 ， 可以概括為五方面的原因： 業(yè)主方的原因 設(shè)計方的原因 施工方的原因 材料設(shè)備供應(yīng)方的原因 其他方的原因 業(yè)主方的原因 資金投資不足 ,并不能及時到位 。 提供的控制性坐標(biāo)點、高程點資料不準(zhǔn)確或錯誤；臨時供水、供電工程相關(guān)手續(xù)辦理和實施不及時，供應(yīng)量不足；甲供材及設(shè)備未及時到施工現(xiàn)場；應(yīng)確定事項未及時確定；施工過程中的局部方案調(diào)整；場地拆遷不徹底等。 施工方的原因 施工方項目經(jīng)理部配置的管理人員不能滿足施工需要，管理水平低、經(jīng)驗不足，致使工程組織混亂不能按預(yù)定進度計劃完成；施工人員資質(zhì)、資格、經(jīng)驗、水平及人數(shù)不能滿足施工需要；施工組織設(shè)計不合理、施工進度計劃不合理、采用施工方案不得當(dāng)；施工工序安排不合理，不能解決工序之間在時間上的先后和搭接問題，以達到保證質(zhì)量，充分利用空間、爭取時間，實現(xiàn)合理安排工期的目的；施工用機械設(shè)備配置不合理不能滿足施工需要；總包方與分包方、材料供應(yīng)商及其它協(xié)作單位關(guān)系不協(xié)調(diào)；資金調(diào)用失控，出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象。 其他方的原因 與工程有關(guān)的市政、規(guī)劃、消防、電力、自來水公司、電信等部門沒有及時協(xié)調(diào)而影響等。工程建設(shè)的業(yè)主方做好了施工現(xiàn)場的“三通一平”、施工圖紙審查、施工方及監(jiān)理方的確定、與開工相關(guān)手續(xù)的辦理，為工程建設(shè)進度控制奠定了堅實的基礎(chǔ)。但設(shè)計變更的及時性，設(shè)計方的服務(wù)必須到位。 重點控制施工方的進度計劃的實現(xiàn) 進度計劃是在工程項目實施前圍繞如何實現(xiàn)進度目標(biāo)所作的統(tǒng)籌安排。應(yīng)主要控制如下方面： （ 1）進度計劃是否滿足合同及業(yè)主主要時間節(jié)點的要求 。 （ 3）資源計劃能否保證進度計劃的需要。 （ 1）進度計劃是否滿足合同及業(yè)主主要時間節(jié)點的要求。 （ 2）進度計劃是否與施工方案一致。 （ 3）資源計劃能否保證進度計劃的需要。 （ 4）進度保證措施是否合理。如果在施工過程中施工方?jīng)]有采取這些措施而導(dǎo)致工期延期，一般業(yè)主方委托的監(jiān)理工程師不能同意工期延期申請。 做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作 每個部門都有可能影響到工程進展，造成工期損失。 第四章 質(zhì)量控制 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 影響質(zhì)量控制的因素 第二節(jié) 人員因素 第三節(jié) 材料因素 第四節(jié) 機械設(shè)備 第五節(jié) 方法因素 第六節(jié) 環(huán)境因素 第七節(jié) 質(zhì)量管理的三全管理、基本理論及控制原理 第八節(jié) 結(jié)語 第一節(jié) 影響質(zhì)量控制的因素 隨著我國經(jīng)濟體制改革的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)正向著市場化、規(guī)范化、規(guī)?；?、方向發(fā)展。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的造價高、壽命期較長，工程的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和業(yè)主的利益，也事關(guān)公共利益和社會穩(wěn)定安全，因此加強房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量控制，提高工程質(zhì)量具體重要而深遠(yuǎn)的意義。對這五方面因素嚴(yán)格控制，是保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵。施工時首先要考慮到對人員因素的控制，因為人是施工過程的主體，工程質(zhì)量的形成受到所有參加工程項目施工的工程技術(shù)干部、操作人員、服務(wù)人員共同作用，他們是形成工程質(zhì)量的主要因素。施工人員應(yīng)當(dāng)樹立五大觀念即 質(zhì)量第一 的觀念、 預(yù)控為主 的觀念、 為用戶服務(wù) 的觀念、 用數(shù)據(jù)說話 的觀念以及 社會效益 、企業(yè)效益 （質(zhì)量、成本、工期相結(jié)合）、 綜合效益 觀念；其次，是人員素質(zhì)，領(lǐng)導(dǎo)層、技術(shù)人員素質(zhì)高，決策能力就強，就有較強的質(zhì)量規(guī)劃、目標(biāo)管理、施工組織和技術(shù)指導(dǎo)、質(zhì)量檢查的能力 。操作人員應(yīng)有精湛的技術(shù)技能、一絲不茍的工作作風(fēng)，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程的法制觀念 。提高人員素質(zhì)，可以依靠質(zhì)量教育、精神和物質(zhì)激勵的有機結(jié)合，也可以靠培訓(xùn)和優(yōu)選，進行崗位技術(shù)練兵。所以加強材料的質(zhì)量控制，是提高工程質(zhì)量的重要保證。材料控制的要點有 :優(yōu)選采購人員，提高他們的政治素質(zhì)和質(zhì)量鑒定水平、挑選那些有一定專業(yè)知識，忠于事業(yè)的人擔(dān)任該項工作；掌握材料信息，優(yōu)選供貨廠家 。加強材料的檢查驗收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān) 。搞好材料的試驗、檢驗工作，嚴(yán)格執(zhí)行三檢制度（自檢、互檢、交接檢）。操作人員必須認(rèn)真執(zhí)行各項規(guī)章制度，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，并加強對施工機械的維修、保養(yǎng)、管理 。施工方案正確與否，直接影響工程質(zhì)量控制能否順利實現(xiàn)。為此，制定和審核施工方案時，必須結(jié)合工程實際，從技術(shù)、管理、工藝、組織、操作、經(jīng)濟等方面進行全面分析、綜合考慮，力求方案技術(shù)可行、經(jīng)濟合理、工藝先進、措施得力、操作方便，有利于提高質(zhì)量、加快進度、降低成本。環(huán)境因素對工程質(zhì)量的影響具有復(fù)雜而多變的特點，如氣象條件，溫度、濕度、大風(fēng)、暴雨、酷暑、嚴(yán)寒都直接影響工程質(zhì)量，往往前一工序就是后一工序的環(huán)境，前一分項、分部工程也就是后一分項、分部工程的環(huán)境。 此外，冬雨期、炎熱季節(jié)、風(fēng)季施工時，還應(yīng)針對工程的特點，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作業(yè)等，擬定季節(jié)性保證施工質(zhì)量的有效措施，以免工程質(zhì)量受到凍害、干裂、沖刷等危害。 第七節(jié) 質(zhì)量管理的三全管理、基本理論及控制原理 三全管理：全過程、全員、全面 基本理論： PDCA循環(huán)理論 控制理論：事前控制、事中控制、事后控制 第八節(jié) 結(jié)語 建立嚴(yán)密的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量責(zé)任制，各分部、分項工程均要全面實行到位管理。在實施質(zhì)量計劃和攻關(guān)措施中，加強質(zhì)量檢查，其結(jié)果要定量分析，得出結(jié)論、經(jīng)驗，并轉(zhuǎn)化成今后保證質(zhì)量的“標(biāo)準(zhǔn)”和“制度”，形成新的質(zhì)保措施 。通過以上建立考核制度，注重質(zhì)量控制因素，嚴(yán)格抓好質(zhì)量控制環(huán)節(jié)，不斷改進和提高施工技術(shù)和工藝水平，達到確保工程質(zhì)量的目的。 第五章 安全管理 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 安全管理的概念 第二節(jié) 安全管理的意義 第三節(jié) 目前施工建設(shè)安全管理面臨的問題 第四節(jié) 安全管理措施 第五節(jié) 結(jié)語 第一節(jié) 安全管理簡述 沒有安全就沒有生產(chǎn)，項目部應(yīng)把“安全第一”的思想貫穿工程建設(shè)始終。我們可以具體從以下幾個方面來要求施工單位：（ 1）各項防范措施要到位，做到安全警鐘常鳴。（ 2）要準(zhǔn)備好各種預(yù)案，一旦發(fā)生事故，要確保人員的人身安全。另外，項目管理人員應(yīng)親自到施工現(xiàn)場檢查落實，發(fā)現(xiàn)問題，責(zé)成有關(guān)部門立即整改。保證施工建設(shè)安全，猶如保護傘一直保護著施工人員，讓從業(yè)人員切實感受到自己的生命被重視，消除其后顧之憂，更能激發(fā)其施工時的積極性，提高整個工程項目的施工效率。 因此，保證施工建設(shè)安全，保證人身安全和建筑資源安全，提供完整性和優(yōu)質(zhì)性的工程，確保工程按既定進度目標(biāo)上市銷售，對房地產(chǎn)開發(fā)商實現(xiàn)利潤最大化具有一定的推動作用。在權(quán)力上，管理權(quán)和處罰權(quán)是分離的，這直接削弱了施工建設(shè)安全管理的工作力度和效度。 現(xiàn)場各方在安全制度執(zhí)行時不協(xié)調(diào) （ 1）施工企業(yè)在管理的思想上不夠重視，在安全檢查制度和教育制度上不健全，執(zhí)行上也不能不折不扣的開展。 崗前培訓(xùn)流于形式 安全教育和崗前培訓(xùn)是提高施工從業(yè)人員安全意識，有效減少安全事故的重要手段，不過目前的施工單位在這一方面做的不夠，加上民工的流動性大，有時一個工人同時在幾個工地，管理和培訓(xùn)難以落實。 第四節(jié) 安全管理措施 三全管理 安全檢查 三級安全教育 加大經(jīng)費投入，落實安全施工條件 關(guān)鍵部位重點管理 三全管理 （ 1）全面管理：各參與方、各專業(yè)、各工種都要納入安全管理體系，明確各自職責(zé)，各司其職。 （ 3）全員管理：安全涉及到每一個人的利益，牢固樹立“安全第一”的安全意識，人人關(guān)心安全，人人監(jiān)督安全。 加大經(jīng)費投入，落實安全施工條件 監(jiān)督施工單位加大安全措施專項經(jīng)費的投入，并創(chuàng)設(shè)監(jiān)管條件確保安全費用被用于施工安全防護用具即“三寶”、“四口”、“五臨邊”及設(shè)施的采購更新上，真正地落實好安全施工條件。 第五節(jié) 結(jié)語 安全管理是一個系統(tǒng)的動態(tài)管理過程，要在實踐中不斷地發(fā)現(xiàn)問題，并提出改進措施，促使項目管理走上制度化、規(guī)范化和科學(xué)化的發(fā)展軌道。我們可以委托監(jiān)理單位在其授權(quán)范圍內(nèi)由監(jiān)理單位依據(jù)其與業(yè)主簽訂的 《 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同 》 及相關(guān)的工程建設(shè)合同行使監(jiān)理職責(zé)，對工程建設(shè)合同的履行實施監(jiān)督管理。對月報支付、簽證、變更應(yīng)嚴(yán)格按照合同中的相關(guān)條款進行審核，不得提前支付、超前支付，合同中不允許簽證的項目不得簽證，變更部分應(yīng)按照合同規(guī)定的計價辦法進行計價。 與業(yè)主簽訂的合同通常被稱為主合同。所以一份主合同的工程 (工作 )范圍和內(nèi)容會有很大的區(qū)別。 （ 2）承包商的主要合同關(guān)系 承包商要完成合同所規(guī)定的責(zé)任，包括工程量表中所確定的工程范圍的施工、竣工及保修，并為完成這些責(zé)任提供勞動力、施工設(shè)備、建筑材料、管理人員、臨時設(shè)施，有時也包括設(shè)計工作。所以圍繞著承包商常常會有復(fù)雜的合同關(guān)系，他必須簽訂工程分包合同，設(shè)備和材料供應(yīng)合同，運輸合同，加工合同，租賃合同，勞務(wù)合同等。 （ 4）工程項目合同體系 return 圖1 5 1 工程項目合同體系項目（業(yè)主）監(jiān)理合同 勘察設(shè)計合同 工程承包合同 供應(yīng)合同 貸款合同供應(yīng)合同運輸合同分包合同 租賃合同分包合同 勞務(wù)合同 供應(yīng)合同主 合 同分 合 同二級分合同合同的生命期 工程承包合同 ， 它經(jīng)歷了以下兩個階段： 1． 合同的形成階段 。 它通常從起草招標(biāo)文件開始直到合同簽訂為止 。 這個階段從簽訂合同開始直到承包商按合同規(guī)定完成工程 ，并通過保修期為止 。 return 起草招標(biāo)文件 定標(biāo) 簽約 交付 合同結(jié)束商簽合同招標(biāo) 工程施工 保修合同執(zhí)行合同形成圖1 5 2第二節(jié) 合同種類的選擇 單價合同 固定總價合同 成本加酬金合同 單價合同 這是最常見的合同種類，適用范圍廣，如 FIDIC工程施工合同，我國的建設(shè)工程施工合同也主要是這 —類合同。由于風(fēng)險分配比較合理，能夠適應(yīng)大多數(shù)工程，能調(diào)動承包商和業(yè)主雙方的管理積極性。 單價合同的特點是單價優(yōu)先 ， 業(yè)主在招標(biāo)文件中給出的工程量表中的工程量