【正文】 的付款條件苛刻 ， 承包商須帶資承包 ， 他也必須訂立貸款合同； 在許多大工程中 ， 特別是全包工程中 ， 承包商往往是幾個企業(yè)的合伙或聯(lián)營 ， 則這些企業(yè)之間必須訂立合伙合同 (聯(lián)營合同 )。 當然任何承包商不可能，也不必具備所有專業(yè)工程的施工能力和材料、設備供應能力，他可以將一些專業(yè)工程和工作委托出去。通常業(yè)主必須簽訂咨詢 (監(jiān)理 )合同，勘察設計合同，供應合同 (業(yè)主負責的材料和設備供應），工程施工合同，貸款合同等。 根據(jù)工程分標方式的不同，業(yè)主可能訂立幾十份合同，例如將各專業(yè)工程分別甚至分段委托，或?qū)⒉牧虾驮O備供應分別委托；也可能將上述委托以各種形式進行合并，只簽訂幾份甚至一份主合同。 工程項目中的主要合同關系 （ 1） 業(yè)主的主要合同關系 （ 2） 承包商的主要合同關系 （ 3） 其它方面的合同關系 （ 4） 工程項目合同體系 （ 1）業(yè)主的主要合同關系 業(yè)主必須將經(jīng)過項目目標分解和結構分析所確定的各種工程任務委托出去，由專門的單位來完成。我們時刻要以合同來規(guī)范、約束監(jiān)理、施工等單位的行為，對拖延工期、施工質(zhì)量不合格、安全管理不到位應嚴格執(zhí)行合同中的處罰措施，特別是要把工期進行合理排布，嚴格按各分部工程工期要求逐階段檢查兌現(xiàn)。 第六章 合同管理 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 概述 第二節(jié) 合同類型的選擇 第三節(jié) 招標方式的確定 第四節(jié) 重要的合同條款的確定 第五節(jié) 工程各相關合同的協(xié)調(diào) 第六節(jié) 合同管理的主要措施 第七節(jié) 索賠管理 第八節(jié) 合同爭議解決 第一節(jié) 概述 合同在工程項目中的基本作用 工程項目中的主要合同關系 合同的生命期 合同管理工作過程 合同在工程項目中的基本作用 合同不僅是項目管理人員進行目標控制的重要手段，還是建設管理中一切行為的唯一依據(jù)。 關鍵部位重點管理 雖然安全意識和措施的加強，物方面的隱患有所消除，但還是不能掉以輕心，對于容易造成危險的關鍵部位如重大危險源：塔吊、卷揚機、攪拌機、大型鋼模板拆、裝、建筑物外圍防護、外架、挑架施工用電、基坑開挖與支護等等應重點監(jiān)控。 安全檢查 主要包括： （ 1）查思想 （ 2）查管理 （ 3）查整改 （ 4）查事故處理 三級安全教育 公司一級教育 項目部二級教育 施工班組三級教育 進行安全技術交底，并簽字確認形成書面材料，特種作業(yè)人員必須持證上崗，加強崗前安全教育。 （ 2）全過程管理：從設計、施工、安裝、調(diào)試到竣工驗收和保修各個階段實行嚴格的安全管理，把好每一道工作，每一道工序的安全生產(chǎn)。 現(xiàn)場安全隱患的整改不及時 安全隱患來自于人和物兩方面，安全隱患極容易導致安全事故，安全隱患大多是由于安全員工作責任心不強導致的，對人的不安全行為缺乏有效地控制，沒有嚴格的巡查糾錯，安全流于口頭上的強調(diào)，沒有真正落實到工作中去，管理人員上的不重視和管理上到的不到位必然留下安全隱患，造成事故的發(fā)生。 （ 2）目前，施工企業(yè)在勞務工的使用上大多是沒有組織的散工、農(nóng)民工，這些從業(yè)人員缺乏最為基本的安全意識，據(jù)統(tǒng)計 70%的建筑施工事故都是由于違章指揮、違章作業(yè)和違反勞動紀律所導致的。 相關法律法規(guī)及標準執(zhí)行力度不強 施工單位對違規(guī)行為抱有僥幸心理，由于某些特定的關系和原因，行業(yè)管理部門對其違法行為執(zhí)法不嚴，嚴重制約了施工建設安全的管理，成為當前安全管理上的主要矛盾。 第三節(jié) 目前施工建設安全管理面臨的問題 監(jiān)管欠到位 建設行政主管部門有的是因為意識上松懈的問題，有的是因為經(jīng)費上的問題，沒有加強這些方面的行動，相應措施不到位，管理上有漏洞。 大量的事實證明，重大傷害事故或建筑安全事故的發(fā)生嚴重阻滯了工程建筑的順利實施，在社會上帶來極其不好的負面影響。 第二節(jié) 安全管理的意義 進行安全管理有利于消除從業(yè)人員的顧慮、調(diào)動其積極性。（ 3）要落實到人，安全工作人人有責。如：施工現(xiàn)場要有顯眼的標示牌、對危險區(qū)要進行圍欄和人員守護，要求門衛(wèi)對進入施工現(xiàn)場大門的所有人員必須帶安全帽 (無論是施工人員、監(jiān)理人員、項目部人員還是參觀檢查人員 )。在每次的工地例會上，我們都應明確地提醒施工單位安全、文明施工，強調(diào)安全第一的重要性。努力實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。發(fā)現(xiàn)的問題則作為以后質(zhì)量管理的預控目標。作為建設單位的管理人員要協(xié)同監(jiān)理單位，要求施工單位根據(jù)自身情況和工程特點及質(zhì)量通病，確定質(zhì)量目標和攻關內(nèi)容，制定具體的質(zhì)量保證計劃和攻關措施，明確實施內(nèi)容、方法和效果。同時，要不斷改善施工現(xiàn)場環(huán)境，盡可能減少施工所產(chǎn)生的危害對環(huán)境的污染，建立健全施工現(xiàn)場管理制度，實行文明施工。因此，根據(jù)工程特點和具體條件，應對影響質(zhì)量的環(huán)境因素，采取有效的措施嚴加控制。 第六節(jié) 環(huán)境因素 影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程地質(zhì)、水文、氣象、噪音、通風、振動、照明、污染等。往往由于施工方案考慮不周而拖延進度，影響質(zhì)量，增加投資。 第五節(jié) 方法因素 施工過程中的方法包含整個建設周期內(nèi)所采取的技術方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設計等。 第四節(jié) 機械設備 “工欲善其事，必先利其器”，施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場條件、建筑結構形式、施工工藝和方法、建筑技術經(jīng)濟等，合理選擇機械類型和性能參數(shù)，合理使用機械設備，正確操作。抓好材料的現(xiàn)場管理，并做好合理使用 。合理組織材料供應，確保正常施工 。影響材料質(zhì)量的因素主要是材料的物理性能、化學性能等。 第三節(jié) 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、構配件）是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基礎，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符合標準。服務人員應做好技術和生活服務，以出色的工作質(zhì)量，間接地保證工程質(zhì)量。管理制度完善，技術措施得力，工程質(zhì)量就高。首先，應提高他們的質(zhì)量意識。 第二節(jié) 人員因素 人員因素主要指領導者的素質(zhì)，操作人員的理論、技術水平、生理缺陷、粗心大意、違紀違章等。 影響質(zhì)量控制的因素主要有“ 4M1E”即通常所說的“人員、材料、機械、方法和環(huán)境”等五方面。房地產(chǎn)質(zhì)量具有綜合性，涵蓋工程質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、區(qū)位質(zhì)量、社區(qū)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、服務質(zhì)量等方面，具體在施工階段著重是工程質(zhì)量的控制。協(xié)調(diào)好各部門的關系可使工程建設進度控制處于動態(tài)控制之中。 委托信譽高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商 信譽高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商能夠按照合同約定，保質(zhì)按期把材料或設備運到施工現(xiàn)場，是工程建設進度控制的保障。進度計劃一旦被批準，進度保證措施也將作為進度控制的依據(jù)。在報審進度計劃時，要求承包商提供各工種勞動力、施工機具、材料（尤其是周轉(zhuǎn)材料）主要資源計劃作為附件，資源計劃是否與進度計劃相符，來評價進度計劃的可實施性，如資源計劃不能滿足進度計劃的要求，應要求施工方調(diào)整資源計劃或進度計劃，進度計劃一旦被批準，資源計劃也作為進度控制的依據(jù)。施工方案中的施工部署、施工方法、施工工藝 、施工機械以及施工組織方式直接影響進度計劃安排，因此在審查施工進度計劃時必須檢查施工進度計劃是否與施工方案一致。施工方的進度計劃首先必須滿足合同工期的要求，同時還必須符合業(yè)主控制性進度計劃中一些關鍵時間節(jié)點的要求。 （ 4）進度保證措施是否合理。 （ 2）進度計劃是否與施工方案一致。進度計劃既是進度目標的分解和落實，也是進度動態(tài)控制的依據(jù)，因此，進度計劃合理與否直接關系到進度能否得到有效控制。業(yè)主方可通過合同約定進行制約，以保證工程的順利進展，減少不必要的工期損失 。 設計方的服務必須到位 工程施工過程中設計變更是難免的。 第三節(jié) 進度控制的措施 做好施工前的準備工作 設計方的服務必須到位 重點控制施工方的進度計劃的實現(xiàn) 委托信譽高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商 做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作 做好施工前的準備工作 做好施工前的準備工作，是搞好工程建設進度控制工作的最基本的條件。 材料設備供應方的原因 原材料、配套零部件供應不能滿足生產(chǎn)需要；生產(chǎn)設備維護、使用不當出現(xiàn)故障無法正常生產(chǎn)；運輸方式及運力不能滿足需要；生產(chǎn)產(chǎn)品的型號、參數(shù)、數(shù)量錯誤或與樣品不符、與合同不符；生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量不合格。 設計方的原因 未及時向業(yè)主提交滿足進度計劃的設計文件；現(xiàn)場施工與設計圖紙有矛盾需修改；現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)配套專業(yè)設計與土建設計有矛盾；變更設計較多。 圖紙未及時到位 。如有嚴謹、周密的質(zhì)量保證措施，既嚴格控制而不致返工，又會保證建設進度，也保證了工程質(zhì)量標準及投資費用的有效控制。但提前竣工為開發(fā)商提前獲取預期收益創(chuàng)造了可能性。 工程進度控制是工程項目建設中與質(zhì)量和投資并列的三大控制目標之一，其三者之間的關系是相互影響和相互制約的。 第三章 進度控制 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 進度控制的概念 第二節(jié) 影響進度的原因 第三節(jié) 進度控制的措施 第一節(jié) 進度控制的概念 工程進度控制是指在項目的工程建設過程中實施經(jīng)審核批準的工程進度計劃 ， 采用適當?shù)姆椒ǘㄆ诟?、 檢查工程實際進度狀況 ， 與計劃進度對照 、 比較找出兩者之間的偏差 ， 并對產(chǎn)生偏差的各種因素及影響工程目標的程度進行分析與評估 ， 并組織 、指導 、 協(xié)調(diào)施工方及相關單位及時采取有效措施調(diào)整工程進度計劃 。由于成本形成于生產(chǎn)全過程 ,貫穿于投資項目決策、項目設計、招標投標和施工各個階段。確定價格時要在考慮稅收政策下 ,認真計算和比較 ,以便正確處理好銷售價格和稅收之間的關系 ,從而使最終收益最大化。如果有條件還可以 ,還可以聘請稅務師事務所進行納稅籌劃的指導。在這種嚴峻的形勢下合理避稅顯得尤為重要。 銷售費用的控制從四個方面入手 : （ 1）銷售流程的優(yōu)化 （ 2）營銷組織框架的構建 （ 3）銷售道具及物料的合理使用 （ 4）營銷推廣工作的開展 第四節(jié) 稅金的控制 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多、稅負率偏高。 銷售費用控制 和其他行業(yè)相比 ,房地產(chǎn)行業(yè)的銷售費用在整個期間費用中占有的比重很高 。啟用買方付息銀行承兌匯票支付方式 。 房地產(chǎn)財務費用控制的措施包括：在貸款形成過程中靈活采用長貸 、 短貸相結合的融資方式；在貸款支付時采用零存款和 “ 資金不落地 ” 的管理模式 。 財務費用控制 財務費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金發(fā)生的各項費用 ,包括利息凈支出和金融機構手續(xù)費等 。 進行管理費用控制時 ,要制定一套完善合理的管理費用預算考核體系 。 (2)公共配套設施建設費控制 公共配套設施建設費 ,是指為居住小區(qū)服務的公共設施和生活服務設施的建設費用 , 進行配套設施建設時 ,配套設施的檔次要根據(jù)