【正文】 該項目的市場定位和消費者的市場需求來安排 ,還要密切關(guān)注項目周圍的配套情況 ,近距離雷同的配套設(shè)施盡量不予安排 。 （ 3）施工階段成本控制措施 開發(fā)后期的成本控制 (1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費控制 (2)公共配套設(shè)施建設(shè)費控制 (1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費控制 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ,是指為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路 、 供水 、 供電 、供氣 、 通訊 、 照明 、 園林 、 綠化 、 環(huán)衛(wèi) 、 排污 、 排洪等工程發(fā)生的費用 。 對合同風(fēng)險進行分析和識別 ， 采取必要的風(fēng)險對策 。 及時進行工程簽證的審核 ， 事中控制及時發(fā)現(xiàn)潛在的問題 ，以主動控制為出發(fā)點 ， 及時采取預(yù)防措施 。 2） 技術(shù)措施 ， 即進行方案優(yōu)化 ， 提出多個不同的技術(shù)方案 ， 進行技術(shù)經(jīng)濟分析 ， 確定最佳的施工方案 。 對這一階段的成本控制 ,不僅要加強合同管理 ,還要加強施工現(xiàn)場的管理 ,還要嚴(yán)格控制工程變更 ,把好建筑材料 、 設(shè)備的質(zhì)量價格關(guān) 。 （ 2）施工階段成本控制 房地產(chǎn)施工階段是將開發(fā)企業(yè)及工程設(shè)計意圖最終實現(xiàn)并形成工程實體的階段 ,也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項目使用價值的重要階段 。 開發(fā)中期的成本控制 （ 1） 招標(biāo)階段的成本控制 （ 2） 施工階段成本控制 （ 3） 施工階段成本控制 措施 （ 1）招標(biāo)階段的成本控制 房地產(chǎn)招投標(biāo)一般包括設(shè)備 、 材料采購招投標(biāo) ， 監(jiān)理單位招投標(biāo)和施工單位招投標(biāo)三個方面 ,通過招投標(biāo) ,開發(fā)商選擇合適的施工單位或材料供應(yīng)商 ,對項目投資乃至質(zhì)量 、 進度 、 成本的控制都有至關(guān)重要的作用 。實行動態(tài)管理模式 ,根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算來控制初步設(shè)計 ,而后依據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計 ,在保證達到使用功能的前提下 ,再進行分配的投資額度設(shè)計 。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計階段成本控制的時候 ,可以從以下幾個方面進行考慮： ? 1）優(yōu)選工程設(shè)計單位； ? 2）優(yōu)化設(shè)計方案； ? 3）推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計； ? 4）推行限額設(shè)計； ? 5）嚴(yán)格審查初步設(shè)計概算和施工圖圖審； ? 6）協(xié)調(diào)各專業(yè)設(shè)計如供電、景觀與建筑設(shè)計的對接與交底。 ? 對“三通一平”工作也要采取公開招的方式承包給專業(yè)施工團隊 ,選擇有經(jīng)驗的施工人員 ,降低費用。 ? 對這一階段進行成本控制時要雙管齊下 ,一方面要對政府部門的收費政策與收費標(biāo)準(zhǔn)有一個較好的把握 ,如果遇到房地產(chǎn)開發(fā)方面的優(yōu)惠政策 ,要盡最大努力爭取。 ? 投資房地產(chǎn)的秘訣：第一是區(qū)域，第二是區(qū)域，第三還是區(qū)域，合理控制樓面地價。通過對這項成本進行有效控制可以大幅降低房地產(chǎn)開發(fā)的總體成本。 第二節(jié) 開發(fā)成本控制 開發(fā)前期的成本控制 開發(fā)中期的成本控制 開發(fā)后期的成本控制 開發(fā)前期的成本控制 （ 1） 土地征用及拆遷補償費控制 （ 2）前期工程費用控制 （ 3）勘察、設(shè)計階段成本控制 （ 1） 土地征用及拆遷補償費控制 ? 土地征用及拆遷補償費是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置、被拆遷者工作的安置及補償費用。 （ 2）動態(tài)控制的糾偏措施： 組織措施 管理措施 經(jīng)濟措施 技術(shù)措施 項目管理工作的任務(wù) “三控三管一協(xié)調(diào)” （ 1）投資控制 （ 2）進度控制 （ 3）質(zhì)量控制 （ 4）安全管理 （ 5）合同管理 （ 6）信息管理 （ 7）組織協(xié)調(diào) 第二章 投資（成本）控制 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 房地產(chǎn)總投資的組成 第二節(jié) 開發(fā)成本控制 第三節(jié) 期間費用控制 第四節(jié) 稅金控制 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目總投資的組成 長期以來，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重視銷售收入，輕視成本控制，但是降低成本、實現(xiàn)成本目標(biāo)控制和擴大銷售收入一樣，也是房地產(chǎn)商獲得經(jīng)營利潤，體現(xiàn)經(jīng)營成果的一個重要途徑。 先根據(jù)實際情況 ， 歸集目標(biāo)的實際值 ， 如實際投資 、 實際進度等；然后將計劃與實際比較；最后通過比較 ， 如有偏差 ， 及時采取措施糾偏 。 工程項目目標(biāo)的動態(tài)控制 （ 1） 動態(tài)控制的工作程序： 第一步：準(zhǔn)備工作即目標(biāo)分解 ， 確定目標(biāo)控制的計劃值 。 （ 3）高效、高質(zhì)量、高水平的項目管理。 項目取得成功的前提 （ 1）進行充分的市場調(diào)研，投資決策，制定正確的科學(xué)的、符合實際的、有可行性的項目目標(biāo)和計劃。 （ 5） 與環(huán)境協(xié)調(diào) 。 （ 3） 在預(yù)定的時間內(nèi)完成項目的建設(shè) ， 不拖延 ，適時銷售 ， 及時地實現(xiàn)投資目的 。 項目構(gòu)思批準(zhǔn)立項開始施工交付使用 結(jié) 束目標(biāo)設(shè)計、可行性研究設(shè)計、計劃、招標(biāo)投標(biāo)實 施 運 行建設(shè)單位投資者設(shè)計單位承包商圖1 1 工程建設(shè)項目階段劃分項目相關(guān)者 項目投資者 業(yè)主 管理和咨詢單位 供應(yīng)單位 工程承包單位 設(shè)計單位 用戶（購買者） 政府 周邊組織 第二節(jié) 房地產(chǎn)工程項目管理 成功的項目 項目取得成功的前提 工程項目管理的基本目標(biāo) 工程項目目標(biāo)的動態(tài)控制 項目管理工作的任務(wù) 成功的項目 （ 1） 滿足市場定位要求 ， 達到預(yù)定投資效益 。 （ 4）項目的銷售、使用 (運行 )階段。 （ 3）項目的施工階段。 （ 2）項目的設(shè)計與計劃階段。 工程項目的特點 工程項目具有如下特點： （ 1） 具有特定的對象 （ 2） 有時間限制 （ 3） 有資金限制和經(jīng)濟性要求 （ 4） 一次性 （ 5） 特殊的組織和法律條件 （ 6） 復(fù)雜性和系統(tǒng)性 工程項目的生命期和相關(guān)者 （ 1）項目的前期策劃和確立階段。 第一章 概述 本章主要內(nèi)容 ： 第一節(jié) 工程項目 第二節(jié) 房地產(chǎn)工程項目管理 第一節(jié) 工程項目 項目的定義 工程項目的特點 工程項目的生命期和相關(guān)者 項目的定義 ISO 10006定義項目為 ， “ 具有獨特的 過程 ， 有開始和結(jié)束日期 ， 由一系列相互協(xié)調(diào)和受控的活動 組成 。投資建設(shè)項目管理 主講教師： 劉小平 2023年 03月 28日 課程基本情況 ? 課程名稱：投資建設(shè)項目管理 ? 授課對象：房地產(chǎn)項目管理人員 ? 課程的地位、作用及任務(wù)： 本課程是“工程管理”專業(yè)的管理類專業(yè)平臺課程。通過本課程的培訓(xùn)使從業(yè)人員掌握工程項目管理的基本理論和方法，包括工程項目組織和計劃，實施控制、管理，協(xié)調(diào)溝通等，結(jié)合工作實踐，使我們具有從事房地產(chǎn)項目管理工作的能力，系統(tǒng)全面的進行項目管理，實現(xiàn)中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益，對房地產(chǎn)開發(fā)商未來的生存和發(fā)展具有深遠的意義。 過程的實施是為了達到規(guī)定的 目標(biāo) ，包括滿足時間 、 費用和資源等約束條件 ” 。這個階段的主要工作：項目投資決策（項目的構(gòu)思）、目標(biāo)設(shè)計、可行性研究和批準(zhǔn) (立項 )。這個階段的工作：設(shè)計、計劃、招標(biāo)投標(biāo)和各種施工前的準(zhǔn)備工作。這個階段從現(xiàn)場開工直到工程建成交付使用為止。工程建設(shè)項目的階段劃分可如圖 ll所示。 （ 2）在預(yù)算費用 (成本或投資 )范圍內(nèi)完成，盡可能地降低成本，減少資金占用，保證項目的經(jīng)濟性要求。 （ 4） 使得項目的相關(guān)各方面都感到滿意 。 （ 6） 房地產(chǎn)開發(fā)商具有可持續(xù)發(fā)展的能力和前景 。 （ 2）項目的規(guī)劃設(shè)計技術(shù)科學(xué)、經(jīng)濟合理。 工程項目管理的基本目標(biāo) 房地產(chǎn)項目管理的三大目標(biāo)： 質(zhì)量目標(biāo) 進度目標(biāo) 費用 (成本 、 投資 )目標(biāo) 功能( 質(zhì)量)進度( 工期) 費用( 成本、投資)圖1 2 項目管理目標(biāo)體系它們共同構(gòu)成項目管理的目標(biāo)體系 (如圖 l2所示 )。 第二步：實施動態(tài)控制 。 第三步：如有必要 ， 進行目標(biāo)計劃調(diào)整 ， 再回到第一步 。 房地產(chǎn)成本是指一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各項耗費，主要由 開發(fā)成本 、 期間費用 、 稅金 三大塊組成。 ? 大家通常所說的土地出讓金，這項費用占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例很高，一般能到達 40%?？刂七@項成本，最關(guān)鍵的是 選址決策 。 （ 2）前期工程費用控制 ? 前期工程費是為規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究，環(huán)境評估，節(jié)能評審，地震安全性評價，水文地質(zhì)勘察、測繪，臨時水、電、路、場地平整等支出的費用。另一方面嚴(yán)格控制對各服務(wù)機構(gòu)支出的費用 ,采取公開招標(biāo)的方式 ,將費用降低到最大程度。 （ 3）勘察、設(shè)計階段成本控制 ? 建筑設(shè)計包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計 ,其設(shè)計費本身只占項目總成本的 2% 左右 ,但是這 2％的費用對工程總投資的影響度占 75％~95%。 在建筑設(shè)計過程中 ,加強設(shè)計人員的 “ 成本控制意識 ” ,杜絕設(shè)計人員為了迎合建設(shè)單位“ 需求 ” ,選用高價值的原材料 ,設(shè)計的房屋結(jié)構(gòu)華而不實的現(xiàn)象 。對多個方案比較 、 論證 ,最終形成在技術(shù)上先進 、 經(jīng)濟上合理的最佳方案 。 公開招投標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)中一種常用的方式 ,既能體現(xiàn)公平競爭又能降低施工成本和縮短工期 。 據(jù)有關(guān)資料分析這一階段對工程造價的影響程度可達5%~10%。 1） 組織措施 ， 編制投資控制工作計劃 ， 實行項目經(jīng)理責(zé)任制 ， 落實投資管理的組織機構(gòu)和人員 ， 建立獎懲激勵制度 。 3） 經(jīng)濟措施 ， 根據(jù)工程進度計劃編制資金使用計劃 ， 根據(jù)資金使用計劃 ， 在施工中嚴(yán)格控制各項開支 。 4） 合同措施 ， 選擇合適的合同結(jié)構(gòu) ， 選用適合于工程規(guī)模 、 性質(zhì)和特點的合同結(jié)構(gòu)模式 。 在合同執(zhí)行期間 ，密切關(guān)注對方合同的執(zhí)行情況 ， 尋求合同索賠的機會；同時也要密切關(guān)注自己履行合同的情況 ， 以防被對方索賠 。 在進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之前要做一個符合項目實際情況的預(yù)算 ,采用招標(biāo)的方式確定各項基礎(chǔ)設(shè)施的施工單位 。 第三節(jié) 期間費用控制 管理費用的控制 財務(wù)費用的控制 銷售費用的控制 管理費用控制 管理費用是房地產(chǎn)開發(fā)公司的行政管理部門為組織 、 管理開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 。 制定預(yù)算考核體系時 ,可充分參考往年管理費用的支出情況 ,并結(jié)合單位新一年的整體發(fā)展計劃 ,考慮增加一些可變的因素 ,把預(yù)計的管理費用支出分配 、 落實到部門 。房地產(chǎn)開發(fā)周期長 ,需求的資金數(shù)額較大 ,必須借助多種融資渠道籌集資金來滿足自身開發(fā)的需要 。充分運用生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的資金沉淀 。利用短期融資券方式降低貸款利率 。 房地產(chǎn)銷售要想獲得大的利潤 ,除了在好的時機有一個好的銷售價格以外 ,銷售費用的控制也是我們不得不考慮的問題 。目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類