【正文】 擔部分工程的設(shè)計任務(wù) ， 他也需要委托設(shè)計單位； 如果工程的付款條件苛刻 ， 承包商須帶資承包 ， 他也必須訂立貸款合同； 在許多大工程中 ， 特別是全包工程中 ， 承包商往往是幾個企業(yè)的合伙或聯(lián)營 ， 則這些企業(yè)之間必須訂立合伙合同 (聯(lián)營合同 )。通常業(yè)主必須簽訂咨詢 (監(jiān)理 )合同，勘察設(shè)計合同，供應合同 (業(yè)主負責的材料和設(shè)備供應），工程施工合同，貸款合同等。 工程項目中的主要合同關(guān)系 （ 1） 業(yè)主的主要合同關(guān)系 （ 2） 承包商的主要合同關(guān)系 （ 3） 其它方面的合同關(guān)系 （ 4） 工程項目合同體系 （ 1）業(yè)主的主要合同關(guān)系 業(yè)主必須將經(jīng)過項目目標分解和結(jié)構(gòu)分析所確定的各種工程任務(wù)委托出去，由專門的單位來完成。 第六章 合同管理 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 概述 第二節(jié) 合同類型的選擇 第三節(jié) 招標方式的確定 第四節(jié) 重要的合同條款的確定 第五節(jié) 工程各相關(guān)合同的協(xié)調(diào) 第六節(jié) 合同管理的主要措施 第七節(jié) 索賠管理 第八節(jié) 合同爭議解決 第一節(jié) 概述 合同在工程項目中的基本作用 工程項目中的主要合同關(guān)系 合同的生命期 合同管理工作過程 合同在工程項目中的基本作用 合同不僅是項目管理人員進行目標控制的重要手段，還是建設(shè)管理中一切行為的唯一依據(jù)。 安全檢查 主要包括： （ 1）查思想 （ 2）查管理 （ 3）查整改 （ 4）查事故處理 三級安全教育 公司一級教育 項目部二級教育 施工班組三級教育 進行安全技術(shù)交底，并簽字確認形成書面材料，特種作業(yè)人員必須持證上崗，加強崗前安全教育。 現(xiàn)場安全隱患的整改不及時 安全隱患來自于人和物兩方面，安全隱患極容易導致安全事故，安全隱患大多是由于安全員工作責任心不強導致的，對人的不安全行為缺乏有效地控制，沒有嚴格的巡查糾錯，安全流于口頭上的強調(diào)，沒有真正落實到工作中去，管理人員上的不重視和管理上到的不到位必然留下安全隱患，造成事故的發(fā)生。 相關(guān)法律法規(guī)及標準執(zhí)行力度不強 施工單位對違規(guī)行為抱有僥幸心理，由于某些特定的關(guān)系和原因，行業(yè)管理部門對其違法行為執(zhí)法不嚴，嚴重制約了施工建設(shè)安全的管理，成為當前安全管理上的主要矛盾。 大量的事實證明，重大傷害事故或建筑安全事故的發(fā)生嚴重阻滯了工程建筑的順利實施，在社會上帶來極其不好的負面影響。（ 3）要落實到人，安全工作人人有責。在每次的工地例會上，我們都應明確地提醒施工單位安全、文明施工，強調(diào)安全第一的重要性。發(fā)現(xiàn)的問題則作為以后質(zhì)量管理的預控目標。同時，要不斷改善施工現(xiàn)場環(huán)境，盡可能減少施工所產(chǎn)生的危害對環(huán)境的污染，建立健全施工現(xiàn)場管理制度，實行文明施工。 第六節(jié) 環(huán)境因素 影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程地質(zhì)、水文、氣象、噪音、通風、振動、照明、污染等。 第五節(jié) 方法因素 施工過程中的方法包含整個建設(shè)周期內(nèi)所采取的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設(shè)計等。抓好材料的現(xiàn)場管理，并做好合理使用 。影響材料質(zhì)量的因素主要是材料的物理性能、化學性能等。服務(wù)人員應做好技術(shù)和生活服務(wù)，以出色的工作質(zhì)量，間接地保證工程質(zhì)量。首先，應提高他們的質(zhì)量意識。 影響質(zhì)量控制的因素主要有“ 4M1E”即通常所說的“人員、材料、機械、方法和環(huán)境”等五方面。協(xié)調(diào)好各部門的關(guān)系可使工程建設(shè)進度控制處于動態(tài)控制之中。進度計劃一旦被批準，進度保證措施也將作為進度控制的依據(jù)。施工方案中的施工部署、施工方法、施工工藝 、施工機械以及施工組織方式直接影響進度計劃安排，因此在審查施工進度計劃時必須檢查施工進度計劃是否與施工方案一致。 （ 4）進度保證措施是否合理。進度計劃既是進度目標的分解和落實，也是進度動態(tài)控制的依據(jù)，因此，進度計劃合理與否直接關(guān)系到進度能否得到有效控制。 設(shè)計方的服務(wù)必須到位 工程施工過程中設(shè)計變更是難免的。 材料設(shè)備供應方的原因 原材料、配套零部件供應不能滿足生產(chǎn)需要；生產(chǎn)設(shè)備維護、使用不當出現(xiàn)故障無法正常生產(chǎn)；運輸方式及運力不能滿足需要；生產(chǎn)產(chǎn)品的型號、參數(shù)、數(shù)量錯誤或與樣品不符、與合同不符；生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量不合格。 圖紙未及時到位 。但提前竣工為開發(fā)商提前獲取預期收益創(chuàng)造了可能性。 第三章 進度控制 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 進度控制的概念 第二節(jié) 影響進度的原因 第三節(jié) 進度控制的措施 第一節(jié) 進度控制的概念 工程進度控制是指在項目的工程建設(shè)過程中實施經(jīng)審核批準的工程進度計劃 ， 采用適當?shù)姆椒ǘㄆ诟?、 檢查工程實際進度狀況 ， 與計劃進度對照 、 比較找出兩者之間的偏差 ， 并對產(chǎn)生偏差的各種因素及影響工程目標的程度進行分析與評估 ， 并組織 、指導 、 協(xié)調(diào)施工方及相關(guān)單位及時采取有效措施調(diào)整工程進度計劃 。確定價格時要在考慮稅收政策下 ,認真計算和比較 ,以便正確處理好銷售價格和稅收之間的關(guān)系 ,從而使最終收益最大化。在這種嚴峻的形勢下合理避稅顯得尤為重要。 銷售費用控制 和其他行業(yè)相比 ,房地產(chǎn)行業(yè)的銷售費用在整個期間費用中占有的比重很高 。 房地產(chǎn)財務(wù)費用控制的措施包括：在貸款形成過程中靈活采用長貸 、 短貸相結(jié)合的融資方式；在貸款支付時采用零存款和 “ 資金不落地 ” 的管理模式 。 進行管理費用控制時 ,要制定一套完善合理的管理費用預算考核體系 。 （ 3）施工階段成本控制措施 開發(fā)后期的成本控制 (1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費控制 (2)公共配套設(shè)施建設(shè)費控制 (1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費控制 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ,是指為經(jīng)規(guī)劃部門批準建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路 、 供水 、 供電 、供氣 、 通訊 、 照明 、 園林 、 綠化 、 環(huán)衛(wèi) 、 排污 、 排洪等工程發(fā)生的費用 。 及時進行工程簽證的審核 ， 事中控制及時發(fā)現(xiàn)潛在的問題 ，以主動控制為出發(fā)點 ， 及時采取預防措施 。 對這一階段的成本控制 ,不僅要加強合同管理 ,還要加強施工現(xiàn)場的管理 ,還要嚴格控制工程變更 ,把好建筑材料 、 設(shè)備的質(zhì)量價格關(guān) 。 開發(fā)中期的成本控制 （ 1） 招標階段的成本控制 （ 2） 施工階段成本控制 （ 3） 施工階段成本控制 措施 （ 1）招標階段的成本控制 房地產(chǎn)招投標一般包括設(shè)備 、 材料采購招投標 ， 監(jiān)理單位招投標和施工單位招投標三個方面 ,通過招投標 ,開發(fā)商選擇合適的施工單位或材料供應商 ,對項目投資乃至質(zhì)量 、 進度 、 成本的控制都有至關(guān)重要的作用 。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計階段成本控制的時候 ,可以從以下幾個方面進行考慮： ? 1）優(yōu)選工程設(shè)計單位； ? 2）優(yōu)化設(shè)計方案； ? 3）推廣標準化設(shè)計； ? 4）推行限額設(shè)計； ? 5）嚴格審查初步設(shè)計概算和施工圖圖審； ? 6）協(xié)調(diào)各專業(yè)設(shè)計如供電、景觀與建筑設(shè)計的對接與交底。 ? 對這一階段進行成本控制時要雙管齊下 ,一方面要對政府部門的收費政策與收費標準有一個較好的把握 ,如果遇到房地產(chǎn)開發(fā)方面的優(yōu)惠政策 ,要盡最大努力爭取。通過對這項成本進行有效控制可以大幅降低房地產(chǎn)開發(fā)的總體成本。 （ 2）動態(tài)控制的糾偏措施： 組織措施 管理措施 經(jīng)濟措施 技術(shù)措施 項目管理工作的任務(wù) “三控三管一協(xié)調(diào)” （ 1）投資控制 （ 2）進度控制 （ 3）質(zhì)量控制 （ 4）安全管理 （ 5）合同管理 （ 6）信息管理 （ 7）組織協(xié)調(diào) 第二章 投資（成本）控制 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 房地產(chǎn)總投資的組成 第二節(jié) 開發(fā)成本控制 第三節(jié) 期間費用控制 第四節(jié) 稅金控制 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目總投資的組成 長期以來，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重視銷售收入，輕視成本控制，但是降低成本、實現(xiàn)成本目標控制和擴大銷售收入一樣，也是房地產(chǎn)商獲得經(jīng)營利潤，體現(xiàn)經(jīng)營成果的一個重要途徑。 工程項目目標的動態(tài)控制 （ 1） 動態(tài)控制的工作程序： 第一步：準備工作即目標分解 ， 確定目標控制的計劃值 。 項目取得成功的前提 （ 1）進行充分的市場調(diào)研，投資決策，制定正確的科學的、符合實際的、有可行性的項目目標和計劃。 （ 3） 在預定的時間內(nèi)完成項目的建設(shè) ， 不拖延 ，適時銷售 ， 及時地實現(xiàn)投資目的 。 （ 4）項目的銷售、使用 (運行 )階段。 （ 2）項目的設(shè)計與計劃階段。 第一章 概述 本章主要內(nèi)容 ： 第一節(jié) 工程項目 第二節(jié) 房地產(chǎn)工程項目管理 第一節(jié) 工程項目 項目的定義 工程項目的特點 工程項目的生命期和相關(guān)者 項目的定義 ISO 10006定義項目為 ， “ 具有獨特的 過程 ， 有開始和結(jié)束日期 ， 由一系列相互協(xié)調(diào)和受控的活動 組成 。通過本課程的培訓使從業(yè)人員掌握工程項目管理的基本理論和方法，包括工程項目組織和計劃，實施控制、管理，協(xié)調(diào)溝通等，結(jié)合工作實踐，使我們具有從事房地產(chǎn)項目管理工作的能力，系統(tǒng)全面的進行項目管理，實現(xiàn)中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益，對房地產(chǎn)開發(fā)商未來的生存和發(fā)展具有深遠的意義。這個階段的主要工作：項目投資決策（項目的構(gòu)思）、目標設(shè)計、可行性研究和批準 (立項 )。這個階段從現(xiàn)場開工直到工程建成交付使用為止。 （ 2）在預算費用 (成本或投資 )范圍內(nèi)完成，盡可能地降低成本，減少資金占用，保證項目的經(jīng)濟性要求。 （ 6） 房地產(chǎn)開發(fā)商具有可持續(xù)發(fā)展的能力和前景 。 工程項目管理的基本目標 房地產(chǎn)項目管理的三大目標： 質(zhì)量目標 進度目標 費用 (成本 、 投資 )目標 功能( 質(zhì)量)進度( 工期) 費用( 成本、投資)圖1 2 項目管理目標體系它們共同構(gòu)成項目管理的目標體系 (如圖 l2所示 )。 第三步：如有必要 ， 進行目標計劃調(diào)整 ， 再回到第一步 。 ? 大家通常所說的土地出讓金，這項費用占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例很高，一般能到達 40%。 （ 2）前期工程費用控制 ? 前期工程費是為規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究，環(huán)境評估，節(jié)能評審，地震安全性評價，水文地質(zhì)勘察、測繪，臨時水、電、路、場地平整等支出的費用。 （ 3）勘察、設(shè)計階段成本控制 ? 建筑設(shè)計包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計 ,其設(shè)計費本身只占項目總成本的 2% 左右 ,但是這 2％的費用對工程總投資的影響度占 75％~95%。對多個方案比較 、 論證 ,最終形成在技術(shù)上先進 、 經(jīng)濟上合理的最佳方案 。 據(jù)有關(guān)資料分析這一階段對工程造價的影響程度可達5%~10%。