【正文】 合同管理的主要措施 第七節(jié) 索賠管理 第八節(jié) 合同爭議解決 第一節(jié) 概述 合同在工程項目中的基本作用 工程項目中的主要合同關系 合同的生命期 合同管理工作過程 合同在工程項目中的基本作用 合同不僅是項目管理人員進行目標控制的重要手段，還是建設管理中一切行為的唯一依據(jù)。通常業(yè)主必須簽訂咨詢 (監(jiān)理 )合同，勘察設計合同，供應合同 (業(yè)主負責的材料和設備供應），工程施工合同，貸款合同等。 2． 合同的執(zhí)行階段 。 在單價合同中應明確編制工程量清單的方法和工程計量方法 。 （ 2）工程設計較細，圖紙完整、詳細、清楚。承包商不承擔任何風險，所以他沒有成本控制的積極性，相反期望提高成本以提高他自己的工程經(jīng)濟效益。 業(yè)主選擇范圍大 ， 承包商之間充分地平等競爭 ， 有利于降低報價 ，提高工程質(zhì)量 ， 縮短工期 。 選擇性競爭招標 ， 即邀請招標 。 設計合同條款，通過合同保證對工程的控制權力，并 形成一個完整的控制體系。 第六節(jié) 合同管理的主要措施 組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團隊 制訂嚴密和明晰的合同管理程序 實行全員合同管理 建立信息管理系統(tǒng) 建立合同各方之間的交流和溝通制度 第七節(jié) 索賠管理 索賠的分類 索賠的處理 索賠的分類 按目的分：工期索賠和費用索賠 按索賠當事人分：承包商向業(yè)主提出的索賠、向分包商的索賠、向保險公司提出的索賠；業(yè)主對承包商的索賠；分包商對承包商的索賠等 按索賠的原因分：工程施工內(nèi)容變化；現(xiàn)場條件變化；工程進度和計劃的變化；合同價格的變化；后繼法規(guī)的變化 建設項目業(yè)主的反索賠：質(zhì)量罰款、延期罰款等。 （ 7） 作為證據(jù)和工程資料 。文檔系統(tǒng)是管理信息系統(tǒng)的基礎，是管理信息系統(tǒng)有效率運行的前提條件。 能夠進行復雜的計算工作 ， 例如網(wǎng)絡分析 ， 資源和成本的優(yōu)化 ， 線性規(guī)劃等 。通過溝通可達到： （ 1）使總目標明確，項目參加者對項目的總目標達成共識。 企業(yè)組織中反對變革的態(tài)度。 項目管理者與承包商的溝通 （ 1）應讓承包商理解總目標、階段目標以及各自的目 標、項目的實施方案、各自的工作任務及職責等， 增加項目的透明度。 （ 4）對以項目作為經(jīng)營對象的企業(yè)，應形成比較穩(wěn)定的項目管理隊伍，這樣盡管項目是一次性的、常新的，但項目小組卻是相對穩(wěn)定，可大大減小組織摩擦。 （ 5）主要的信息溝通工具是項目計劃，項目經(jīng)理制訂項目的總體計劃后應取得職能部門資源支持的承諾。 原因分析 （ 1）開始項目時或某些成員介入項目組織時，缺少對 目標、對責任、對組織規(guī)則和過程統(tǒng)一的認識和理解。 （ 8）使用矩陣式組織，但人們并沒有從直線式組織的運作方式上轉變過來。 (2)正確對待爭執(zhí) 正確的方法不是宣布不許爭執(zhí)或讓爭執(zhí)自己消亡，而是通過爭執(zhí)發(fā)現(xiàn)問題， 講出心里話，暴露矛盾，獲得新的信息，然后通過積極的引導和溝通達成一致，化解矛盾。 正式溝通方式和過程必須經(jīng)過專門的設計 ， 有專門的定義 。 5． 其它溝通方法 ， 如指揮系統(tǒng) 、 建議制度 、 申訴和請求程序 、 申訴制度 、 離職交談 。 2． 通過非正式溝通可以解決各種矛盾 ， 協(xié)調(diào)各方面的關系 。 這樣會加劇人心的不穩(wěn)定 、 困難和危機 。 4． 通過大量的非正式的橫向交叉溝通能加速信息的流動 ，促進理解 、 協(xié)調(diào) 。 3． 協(xié)調(diào)會議 。 溝通不僅是一個信息過程更重要的是一個心理過程 。 4．過程的爭執(zhí) 。 （ 6）協(xié)調(diào)會議主題不明，項目經(jīng)理權威性不強。 （ 6） 實施中出現(xiàn)混亂 ， 人們對合同 、 對指令 、 對責任書理解不一或不能理解 。 （ 4）項目管理給原組織帶來變化，必然要干擾已建立的管理規(guī)則和組織結構，機構模式是雙重的。 （ 2） 建立完備的項目管理系統(tǒng) ， 明確劃分各自的工作職責 ， 設計比較完備的管理工作流程 ， 明確規(guī)定項目中正式溝通方式 ， 渠道和時間 ， 使大家按程序 ， 按規(guī)則辦事 。 （ 4）項目經(jīng)理有時會遇到業(yè)主所屬企業(yè)的其它部門，或合資者各方都想來指導項目的實施，這是非常棘手的。 項目總目標與各參加者的利益、動機和興趣相同，造成行為動機的不一致。 ? 在整個項目的目標設計、項目定義、設計和計劃、實施控制中有著各式各樣的協(xié)調(diào)工作，在各種協(xié)調(diào)中， 組織協(xié)調(diào) 具有獨特的地位，它是其它協(xié)調(diào)有效性的保證，只有通過積極的組織協(xié)調(diào)才能實現(xiàn)整個系統(tǒng)全面協(xié)調(diào)的目的。 內(nèi)容正確 、 實用 ， 在文檔處理過程中不失真 。 這些通常是按法律必須提供的 ， 或為審批用的； (4)向項目管理職能人員和專業(yè)承包商下達各種指令 ，答復各種請示 ， 落實項目計劃 ， 協(xié)調(diào)各方面工作等 。 （ 5） 提出問題 ， 分析問題 ， 解決問題 ， 安排后期的計劃 。 工程合同體系的協(xié)調(diào)就是各個合同所確定的工期 、 質(zhì)量 、 技術要求 、 成本 、 管理機制等之間應有較好的相容性和一致性 。 合同雙方風險的分擔。 (4) 在一些國際工程中 ， 承包商早期就進入項目 ， 幫助業(yè)主進行項目前期策劃 ， 作可行性研究 。如搶救，搶險工程，人們無法詳細地計劃和商談。在合同簽訂時不能確定一個具體的合同價格，只能確定酬金的比率。報價的確定必須考慮施工期間物價變化以及工程量變化。單價合同又分為固定單價和可調(diào)單價等形式。 合同一般通過招標投標來形成 。 根據(jù)工程分標方式的不同，業(yè)主可能訂立幾十份合同，例如將各專業(yè)工程分別甚至分段委托，或將材料和設備供應分別委托；也可能將上述委托以各種形式進行合并，只簽訂幾份甚至一份主合同。 關鍵部位重點管理 雖然安全意識和措施的加強，物方面的隱患有所消除，但還是不能掉以輕心，對于容易造成危險的關鍵部位如重大危險源：塔吊、卷揚機、攪拌機、大型鋼模板拆、裝、建筑物外圍防護、外架、挑架施工用電、基坑開挖與支護等等應重點監(jiān)控。 （ 2）目前，施工企業(yè)在勞務工的使用上大多是沒有組織的散工、農(nóng)民工，這些從業(yè)人員缺乏最為基本的安全意識，據(jù)統(tǒng)計 70%的建筑施工事故都是由于違章指揮、違章作業(yè)和違反勞動紀律所導致的。 第二節(jié) 安全管理的意義 進行安全管理有利于消除從業(yè)人員的顧慮、調(diào)動其積極性。努力實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。因此，根據(jù)工程特點和具體條件，應對影響質(zhì)量的環(huán)境因素，采取有效的措施嚴加控制。 第四節(jié) 機械設備 “工欲善其事，必先利其器”，施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場條件、建筑結構形式、施工工藝和方法、建筑技術經(jīng)濟等，合理選擇機械類型和性能參數(shù)，合理使用機械設備，正確操作。 第三節(jié) 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、構配件）是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基礎，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符合標準。 第二節(jié) 人員因素 人員因素主要指領導者的素質(zhì)，操作人員的理論、技術水平、生理缺陷、粗心大意、違紀違章等。 委托信譽高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商 信譽高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商能夠按照合同約定，保質(zhì)按期把材料或設備運到施工現(xiàn)場，是工程建設進度控制的保障。施工方的進度計劃首先必須滿足合同工期的要求，同時還必須符合業(yè)主控制性進度計劃中一些關鍵時間節(jié)點的要求。業(yè)主方可通過合同約定進行制約，以保證工程的順利進展，減少不必要的工期損失 。 設計方的原因 未及時向業(yè)主提交滿足進度計劃的設計文件；現(xiàn)場施工與設計圖紙有矛盾需修改；現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)配套專業(yè)設計與土建設計有矛盾；變更設計較多。 工程進度控制是工程項目建設中與質(zhì)量和投資并列的三大控制目標之一，其三者之間的關系是相互影響和相互制約的。如果有條件還可以 ,還可以聘請稅務師事務所進行納稅籌劃的指導。啟用買方付息銀行承兌匯票支付方式 。 (2)公共配套設施建設費控制 公共配套設施建設費 ,是指為居住小區(qū)服務的公共設施和生活服務設施的建設費用 , 進行配套設施建設時 ,配套設施的檔次要根據(jù)該項目的市場定位和消費者的市場需求來安排 ,還要密切關注項目周圍的配套情況 ,近距離雷同的配套設施盡量不予安排 。 2） 技術措施 ， 即進行方案優(yōu)化 ， 提出多個不同的技術方案 ， 進行技術經(jīng)濟分析 ， 確定最佳的施工方案 。實行動態(tài)管理模式 ,根據(jù)批準的可行性研究報告及投資估算來控制初步設計 ,而后依據(jù)批準的初步設計總概算控制施工圖設計 ,在保證達到使用功能的前提下 ,再進行分配的投資額度設計 。 ? 投資房地產(chǎn)的秘訣：第一是區(qū)域，第二是區(qū)域，第三還是區(qū)域，合理控制樓面地價。 先根據(jù)實際情況 ， 歸集目標的實際值 ， 如實際投資 、 實際進度等；然后將計劃與實際比較；最后通過比較 ， 如有偏差 ， 及時采取措施糾偏 。 （ 5） 與環(huán)境協(xié)調(diào) 。 （ 3）項目的施工階段。投資建設項目管理 主講教師： 劉小平 2023年 03月 28日 課程基本情況 ? 課程名稱：投資建設項目管理 ? 授課對象：房地產(chǎn)項目管理人員 ? 課程的地位、作用及任務： 本課程是“工程管理”專業(yè)的管理類專業(yè)平臺課程。這個階段的工作：設計、計劃、招標投標和各種施工前的準備工作。 （ 4） 使得項目的相關各方面都感到滿意 。 第二步：實施動態(tài)控制 。控制這項成本，最關鍵的是 選址決策 。 在建筑設計過程中 ,加強設計人員的 “ 成本控制意識 ” ,杜絕設計人員為了迎合建設單位“ 需求 ” ,選用高價值的原材料 ,設計的房屋結構華而不實的現(xiàn)象 。 1） 組織措施 ， 編制投資控制工作計劃 ， 實行項目經(jīng)理責任制 ， 落實投資管理的組織機構和人員 ， 建立獎懲激勵制度 。 在進行基礎設施建設之前要做一個符合項目實際情況的預算 ,采用招標的方式確定各項基礎設施的施工單位 。充分運用生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的資金沉淀 。 對稅金控制時 ,一方面 ,要注意對各地稅務機關規(guī)定的不同的稅收政策充分掌握 ,采用時間差異、地域差異、政策差異的方式進行稅務籌劃。 在工程進度計劃執(zhí)行中不斷循環(huán)往復 ， 直至按設定的工期目標竣工 ， 按合同約定的工期如期完成項目 ， 或在保證工程質(zhì)量和不增加工程造價的條件下提前完成 。 提供的控制性坐標點、高程點資料不準確或錯誤；臨時供水、供電工程相關手續(xù)辦理和實施不及時，供應量不足；甲供材及設備未及時到施工現(xiàn)場；應確定事項未及時確定；施工過程中的局部方案調(diào)整；場地拆遷不徹底等。但設計變更的及時性，設計方的服務必須到位。 （ 1）進度計劃是否滿足合同及業(yè)主主要時間節(jié)點的要求。如果在施工過程中施工方?jīng)]有采取這些措施而導致工期延期，一般業(yè)主方委托的監(jiān)理工程師不能同意工期延期申請。對這五方面因素嚴格控制，是保證工程質(zhì)量的關鍵。提高人員素質(zhì)，可以依靠質(zhì)量教育、精神和物質(zhì)激勵的有機結合，也可以靠培訓和優(yōu)選，進行崗位技術練兵。搞好材料的試驗、檢驗工作，嚴格執(zhí)行三檢制度（自檢、互檢、交接檢）。環(huán)境因素對工程質(zhì)量的影響具有復雜而多變的特點，如氣象條件，溫度、濕度、大風、暴雨、酷暑、嚴寒都直接影響工程質(zhì)量，往往前一工序就是后