【正文】 5． 承認(rèn)非正式組織存在 ， 有意識的利用非正式組織 ， 可縮短不同組織層次之間的鴻溝 ， 使大家親近 。 1． 通過一起聊天 ， 喝茶等傳播小道消息 ， 了解信息 、 溝通感情 。組織的各個子系統(tǒng)必須遵守同一個運作模式 ， 必須是透明的 。 （ 2） 按流向分為： 垂直溝通 ， 即按照組織層次上下之間溝通； 橫向溝通 ， 即同層次的組織單元之間的溝通； 網(wǎng)絡(luò)狀溝通 。 組織爭論 (1)項目中的爭執(zhí) 1．目標(biāo)爭執(zhí)。項目組織內(nèi)工作含混不清，職責(zé)沖突，缺乏授權(quán)。 （ 3） 信息未能在正確的時間 ， 以正確的內(nèi)容和詳細(xì)程度傳達(dá)到正確位置 ， 人們抱怨信息不夠 、 太多 、 不及時 、 不正確 。 項目經(jīng)理與職能部門的溝通 （ 1）在項目經(jīng)理與職能經(jīng)理之間自然會產(chǎn)生矛盾，項目經(jīng)理本身能完成的事極少，他必須依靠職能經(jīng)理的合作和支持，所以在此界面上的協(xié)調(diào)是項目成功的關(guān)鍵。 應(yīng)強調(diào)各方面利益的一致性和項目的總目標(biāo) 。 第二節(jié) 項目中幾種重要的溝通 項目經(jīng)理與業(yè)主的溝通 項目管理者與承包商的溝通 項目經(jīng)理部內(nèi)部的溝通 項目經(jīng)理與職能部門的溝通 項目經(jīng)理與業(yè)主的溝通 （ 1）項目經(jīng)理首先要理解總目標(biāo)、理解業(yè)主的意圖、反復(fù)閱讀合同或項目任務(wù)文件。 （ 4）保持項目的目標(biāo)、結(jié)構(gòu)、計劃、設(shè)計、實施狀況的透明性，當(dāng)項目出現(xiàn)困難時，通過溝通使大家有信心、有準(zhǔn)備，齊心協(xié)力。 計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用 ， 使人們能夠同時對多項目進行計劃 、 優(yōu)化和控制 ， 對遠(yuǎn)程項目進行及時控制 。 各個文檔要有單一標(biāo)志 ， 能夠互相區(qū)別 ， 通常通過編碼區(qū)別 。 業(yè)主提出： (l)各種指令 ， 如變更工程 、 修改設(shè)計 、 變更施工順序 、選擇分包商等； (2)審批各種計劃 、 設(shè)計方案 、 施工方案等； (3)向董事會提交工程項目實施情況報告 。 （ 2） 用來評價項目 ， 評價過去的工作以及階段成果 。 return 第五節(jié) 工程各相關(guān)合同的協(xié)調(diào) 為了一個工程的建設(shè) ， 業(yè)主要簽訂許多合同 ， 如設(shè)計合同 、 施工合同 、 供應(yīng)合同 。 return 第四節(jié) 重要的合同條款的確定 適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭執(zhí)仲裁的 地點、程序等。 業(yè)主直接與一個承包商進行合同談判 ， 承包商報價較高 ， 一般在如下一些特殊情況下采用： （ 1） 業(yè)主對承包商十分信任 ， 可能是老主顧 ， 承包商資信很好 。 (2)工程特別復(fù)雜，工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)方案不能預(yù)先確定。 （ 6）合同條件完備，雙方的權(quán)利和義務(wù)十分清楚。 在現(xiàn)代工程中，業(yè)主喜歡采用這種合同形式。 return 起草招標(biāo)文件 定標(biāo) 簽約 交付 合同結(jié)束商簽合同招標(biāo) 工程施工 保修合同執(zhí)行合同形成圖1 5 2第二節(jié) 合同種類的選擇 單價合同 固定總價合同 成本加酬金合同 單價合同 這是最常見的合同種類，適用范圍廣，如 FIDIC工程施工合同，我國的建設(shè)工程施工合同也主要是這 —類合同。所以圍繞著承包商常常會有復(fù)雜的合同關(guān)系，他必須簽訂工程分包合同，設(shè)備和材料供應(yīng)合同，運輸合同，加工合同，租賃合同，勞務(wù)合同等。對月報支付、簽證、變更應(yīng)嚴(yán)格按照合同中的相關(guān)條款進行審核，不得提前支付、超前支付，合同中不允許簽證的項目不得簽證，變更部分應(yīng)按照合同規(guī)定的計價辦法進行計價。 （ 3）全員管理：安全涉及到每一個人的利益，牢固樹立“安全第一”的安全意識，人人關(guān)心安全，人人監(jiān)督安全。在權(quán)力上，管理權(quán)和處罰權(quán)是分離的，這直接削弱了施工建設(shè)安全管理的工作力度和效度。（ 2）要準(zhǔn)備好各種預(yù)案，一旦發(fā)生事故，要確保人員的人身安全。在實施質(zhì)量計劃和攻關(guān)措施中，加強質(zhì)量檢查，其結(jié)果要定量分析，得出結(jié)論、經(jīng)驗，并轉(zhuǎn)化成今后保證質(zhì)量的“標(biāo)準(zhǔn)”和“制度”，形成新的質(zhì)保措施 。為此，制定和審核施工方案時，必須結(jié)合工程實際，從技術(shù)、管理、工藝、組織、操作、經(jīng)濟等方面進行全面分析、綜合考慮，力求方案技術(shù)可行、經(jīng)濟合理、工藝先進、措施得力、操作方便，有利于提高質(zhì)量、加快進度、降低成本。加強材料的檢查驗收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān) 。操作人員應(yīng)有精湛的技術(shù)技能、一絲不茍的工作作風(fēng)，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程的法制觀念 。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的造價高、壽命期較長，工程的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和業(yè)主的利益，也事關(guān)公共利益和社會穩(wěn)定安全，因此加強房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量控制，提高工程質(zhì)量具體重要而深遠(yuǎn)的意義。 （ 4）進度保證措施是否合理。 （ 3）資源計劃能否保證進度計劃的需要。工程建設(shè)的業(yè)主方做好了施工現(xiàn)場的“三通一平”、施工圖紙審查、施工方及監(jiān)理方的確定、與開工相關(guān)手續(xù)的辦理，為工程建設(shè)進度控制奠定了堅實的基礎(chǔ)。 第二節(jié) 影響進度的原因 影響工程進度的原因有許多 ， 可以概括為五方面的原因： 業(yè)主方的原因 設(shè)計方的原因 施工方的原因 材料設(shè)備供應(yīng)方的原因 其他方的原因 業(yè)主方的原因 資金投資不足 ,并不能及時到位 。因此 ,要把目標(biāo)成本層層分解到各個階段 ,各個部門、甚至各項費用上進行綜合控制。目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費高達(dá)一百多項 ,稅費成本加起來要占到房價的 30%~40%。房地產(chǎn)開發(fā)周期長 ,需求的資金數(shù)額較大 ,必須借助多種融資渠道籌集資金來滿足自身開發(fā)的需要 。 在合同執(zhí)行期間 ，密切關(guān)注對方合同的執(zhí)行情況 ， 尋求合同索賠的機會；同時也要密切關(guān)注自己履行合同的情況 ， 以防被對方索賠 。 據(jù)有關(guān)資料分析這一階段對工程造價的影響程度可達(dá)5%~10%。 （ 3）勘察、設(shè)計階段成本控制 ? 建筑設(shè)計包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計 ,其設(shè)計費本身只占項目總成本的 2% 左右 ,但是這 2％的費用對工程總投資的影響度占 75％~95%。 ? 大家通常所說的土地出讓金，這項費用占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例很高，一般能到達(dá) 40%。 工程項目管理的基本目標(biāo) 房地產(chǎn)項目管理的三大目標(biāo)： 質(zhì)量目標(biāo) 進度目標(biāo) 費用 (成本 、 投資 )目標(biāo) 功能( 質(zhì)量)進度( 工期) 費用( 成本、投資)圖1 2 項目管理目標(biāo)體系它們共同構(gòu)成項目管理的目標(biāo)體系 (如圖 l2所示 )。 （ 2）在預(yù)算費用 (成本或投資 )范圍內(nèi)完成，盡可能地降低成本，減少資金占用，保證項目的經(jīng)濟性要求。這個階段的主要工作：項目投資決策（項目的構(gòu)思）、目標(biāo)設(shè)計、可行性研究和批準(zhǔn) (立項 )。 第一章 概述 本章主要內(nèi)容 ： 第一節(jié) 工程項目 第二節(jié) 房地產(chǎn)工程項目管理 第一節(jié) 工程項目 項目的定義 工程項目的特點 工程項目的生命期和相關(guān)者 項目的定義 ISO 10006定義項目為 ， “ 具有獨特的 過程 ， 有開始和結(jié)束日期 ， 由一系列相互協(xié)調(diào)和受控的活動 組成 。 （ 4）項目的銷售、使用 (運行 )階段。 項目取得成功的前提 （ 1）進行充分的市場調(diào)研，投資決策，制定正確的科學(xué)的、符合實際的、有可行性的項目目標(biāo)和計劃。 （ 2）動態(tài)控制的糾偏措施： 組織措施 管理措施 經(jīng)濟措施 技術(shù)措施 項目管理工作的任務(wù) “三控三管一協(xié)調(diào)” （ 1）投資控制 （ 2）進度控制 （ 3）質(zhì)量控制 （ 4）安全管理 （ 5）合同管理 （ 6）信息管理 （ 7）組織協(xié)調(diào) 第二章 投資（成本）控制 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 房地產(chǎn)總投資的組成 第二節(jié) 開發(fā)成本控制 第三節(jié) 期間費用控制 第四節(jié) 稅金控制 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目總投資的組成 長期以來，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重視銷售收入，輕視成本控制，但是降低成本、實現(xiàn)成本目標(biāo)控制和擴大銷售收入一樣，也是房地產(chǎn)商獲得經(jīng)營利潤，體現(xiàn)經(jīng)營成果的一個重要途徑。 ? 對這一階段進行成本控制時要雙管齊下 ,一方面要對政府部門的收費政策與收費標(biāo)準(zhǔn)有一個較好的把握 ,如果遇到房地產(chǎn)開發(fā)方面的優(yōu)惠政策 ,要盡最大努力爭取。 開發(fā)中期的成本控制 （ 1） 招標(biāo)階段的成本控制 （ 2） 施工階段成本控制 （ 3） 施工階段成本控制 措施 （ 1）招標(biāo)階段的成本控制 房地產(chǎn)招投標(biāo)一般包括設(shè)備 、 材料采購招投標(biāo) ， 監(jiān)理單位招投標(biāo)和施工單位招投標(biāo)三個方面 ,通過招投標(biāo) ,開發(fā)商選擇合適的施工單位或材料供應(yīng)商 ,對項目投資乃至質(zhì)量 、 進度 、 成本的控制都有至關(guān)重要的作用 。 及時進行工程簽證的審核 ， 事中控制及時發(fā)現(xiàn)潛在的問題 ，以主動控制為出發(fā)點 ， 及時采取預(yù)防措施 。 進行管理費用控制時 ,要制定一套完善合理的管理費用預(yù)算考核體系 。 銷售費用控制 和其他行業(yè)相比 ,房地產(chǎn)行業(yè)的銷售費用在整個期間費用中占有的比重很高 。確定價格時要在考慮稅收政策下 ,認(rèn)真計算和比較 ,以便正確處理好銷售價格和稅收之間的關(guān)系 ,從而使最終收益最大化。但提前竣工為開發(fā)商提前獲取預(yù)期收益創(chuàng)造了可能性。 材料設(shè)備供應(yīng)方的原因 原材料、配套零部件供應(yīng)不能滿足生產(chǎn)需要；生產(chǎn)設(shè)備維護、使用不當(dāng)出現(xiàn)故障無法正常生產(chǎn)；運輸方式及運力不能滿足需要；生產(chǎn)產(chǎn)品的型號、參數(shù)、數(shù)量錯誤或與樣品不符、與合同不符；生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量不合格。進度計劃既是進度目標(biāo)的分解和落實，也是進度動態(tài)控制的依據(jù)，因此，進度計劃合理與否直接關(guān)系到進度能否得到有效控制。施工方案中的施工部署、施工方法、施工工藝 、施工機械以及施工組織方式直接影響進度計劃安排，因此在審查施工進度計劃時必須檢查施工進度計劃是否與施工方案一致。協(xié)調(diào)好各部門的關(guān)系可使工程建設(shè)進度控制處于動態(tài)控制之中。首先，應(yīng)提高他們的質(zhì)量意識。影響材料質(zhì)量的因素主要是材料的物理性能、化學(xué)性能等。 第五節(jié) 方法因素 施工過程中的方法包含整個建設(shè)周期內(nèi)所采取的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設(shè)計等。同時，要不斷改善施工現(xiàn)場環(huán)境，盡可能減少施工所產(chǎn)生的危害對環(huán)境的污染，建立健全施工現(xiàn)場管理制度，實行文明施工。在每次的工地例會上，我們都應(yīng)明確地提醒施工單位安全、文明施工，強調(diào)安全第一的重要性。 大量的事實證明，重大傷害事故或建筑安全事故的發(fā)生嚴(yán)重阻滯了工程建筑的順利實施，在社會上帶來極其不好的負(fù)面影響。 現(xiàn)場安全隱患的整改不及時 安全隱患來自于人和物兩方面，安全隱患極容易導(dǎo)致安全事故，安全隱患大多是由于安全員工作責(zé)任心不強導(dǎo)致的，對人的不安全行為缺乏有效地控制，沒有嚴(yán)格的巡查糾錯，安全流于口頭上的強調(diào)，沒有真正落實到工作中去，管理人員上的不重視和管理上到的不到位必然留下安全隱患，造成事故的發(fā)生。 第六章 合同管理 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 概述 第二節(jié) 合同類型的選擇 第三節(jié) 招標(biāo)方式的確定 第四節(jié) 重要的合同條款的確定 第五節(jié) 工程各相關(guān)合同的協(xié)調(diào) 第六節(jié)