【正文】 3） 經(jīng)濟(jì)措施 ， 根據(jù)工程進(jìn)度計劃編制資金使用計劃 ， 根據(jù)資金使用計劃 ， 在施工中嚴(yán)格控制各項開支 。 在合同執(zhí)行期間 ，密切關(guān)注對方合同的執(zhí)行情況 ， 尋求合同索賠的機會；同時也要密切關(guān)注自己履行合同的情況 ， 以防被對方索賠 。 第三節(jié) 期間費用控制 管理費用的控制 財務(wù)費用的控制 銷售費用的控制 管理費用控制 管理費用是房地產(chǎn)開發(fā)公司的行政管理部門為組織 、 管理開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 。房地產(chǎn)開發(fā)周期長 ,需求的資金數(shù)額較大 ,必須借助多種融資渠道籌集資金來滿足自身開發(fā)的需要 。利用短期融資券方式降低貸款利率 。目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費高達(dá)一百多項 ,稅費成本加起來要占到房價的 30%~40%。另一方面 ,房地產(chǎn)售價高 ,繳納的稅金也會高 ,因此在當(dāng)前的稅收環(huán)境下 ,不能盲目地追求高售價。因此 ,要把目標(biāo)成本層層分解到各個階段 ,各個部門、甚至各項費用上進(jìn)行綜合控制。在一般情況下，加快進(jìn)度、縮短工期需要增加投資（在合理科學(xué)施工組織的前提下，投資將不增加或少增加）。 第二節(jié) 影響進(jìn)度的原因 影響工程進(jìn)度的原因有許多 ， 可以概括為五方面的原因： 業(yè)主方的原因 設(shè)計方的原因 施工方的原因 材料設(shè)備供應(yīng)方的原因 其他方的原因 業(yè)主方的原因 資金投資不足 ,并不能及時到位 。 施工方的原因 施工方項目經(jīng)理部配置的管理人員不能滿足施工需要，管理水平低、經(jīng)驗不足，致使工程組織混亂不能按預(yù)定進(jìn)度計劃完成；施工人員資質(zhì)、資格、經(jīng)驗、水平及人數(shù)不能滿足施工需要；施工組織設(shè)計不合理、施工進(jìn)度計劃不合理、采用施工方案不得當(dāng)；施工工序安排不合理，不能解決工序之間在時間上的先后和搭接問題，以達(dá)到保證質(zhì)量，充分利用空間、爭取時間，實現(xiàn)合理安排工期的目的；施工用機械設(shè)備配置不合理不能滿足施工需要；總包方與分包方、材料供應(yīng)商及其它協(xié)作單位關(guān)系不協(xié)調(diào)；資金調(diào)用失控，出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象。工程建設(shè)的業(yè)主方做好了施工現(xiàn)場的“三通一平”、施工圖紙審查、施工方及監(jiān)理方的確定、與開工相關(guān)手續(xù)的辦理，為工程建設(shè)進(jìn)度控制奠定了堅實的基礎(chǔ)。 重點控制施工方的進(jìn)度計劃的實現(xiàn) 進(jìn)度計劃是在工程項目實施前圍繞如何實現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)所作的統(tǒng)籌安排。 （ 3）資源計劃能否保證進(jìn)度計劃的需要。 （ 2）進(jìn)度計劃是否與施工方案一致。 （ 4）進(jìn)度保證措施是否合理。 做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作 每個部門都有可能影響到工程進(jìn)展，造成工期損失。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的造價高、壽命期較長，工程的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和業(yè)主的利益，也事關(guān)公共利益和社會穩(wěn)定安全，因此加強房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量控制，提高工程質(zhì)量具體重要而深遠(yuǎn)的意義。施工時首先要考慮到對人員因素的控制，因為人是施工過程的主體，工程質(zhì)量的形成受到所有參加工程項目施工的工程技術(shù)干部、操作人員、服務(wù)人員共同作用，他們是形成工程質(zhì)量的主要因素。操作人員應(yīng)有精湛的技術(shù)技能、一絲不茍的工作作風(fēng)，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程的法制觀念 。所以加強材料的質(zhì)量控制，是提高工程質(zhì)量的重要保證。加強材料的檢查驗收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān) 。操作人員必須認(rèn)真執(zhí)行各項規(guī)章制度，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，并加強對施工機械的維修、保養(yǎng)、管理 。為此，制定和審核施工方案時，必須結(jié)合工程實際，從技術(shù)、管理、工藝、組織、操作、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行全面分析、綜合考慮，力求方案技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理、工藝先進(jìn)、措施得力、操作方便，有利于提高質(zhì)量、加快進(jìn)度、降低成本。 此外，冬雨期、炎熱季節(jié)、風(fēng)季施工時，還應(yīng)針對工程的特點，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作業(yè)等，擬定季節(jié)性保證施工質(zhì)量的有效措施，以免工程質(zhì)量受到凍害、干裂、沖刷等危害。在實施質(zhì)量計劃和攻關(guān)措施中，加強質(zhì)量檢查，其結(jié)果要定量分析，得出結(jié)論、經(jīng)驗，并轉(zhuǎn)化成今后保證質(zhì)量的“標(biāo)準(zhǔn)”和“制度”，形成新的質(zhì)保措施 。 第五章 安全管理 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 安全管理的概念 第二節(jié) 安全管理的意義 第三節(jié) 目前施工建設(shè)安全管理面臨的問題 第四節(jié) 安全管理措施 第五節(jié) 結(jié)語 第一節(jié) 安全管理簡述 沒有安全就沒有生產(chǎn)，項目部應(yīng)把“安全第一”的思想貫穿工程建設(shè)始終。（ 2）要準(zhǔn)備好各種預(yù)案，一旦發(fā)生事故，要確保人員的人身安全。保證施工建設(shè)安全，猶如保護(hù)傘一直保護(hù)著施工人員，讓從業(yè)人員切實感受到自己的生命被重視，消除其后顧之憂，更能激發(fā)其施工時的積極性，提高整個工程項目的施工效率。在權(quán)力上，管理權(quán)和處罰權(quán)是分離的，這直接削弱了施工建設(shè)安全管理的工作力度和效度。 崗前培訓(xùn)流于形式 安全教育和崗前培訓(xùn)是提高施工從業(yè)人員安全意識，有效減少安全事故的重要手段，不過目前的施工單位在這一方面做的不夠，加上民工的流動性大，有時一個工人同時在幾個工地，管理和培訓(xùn)難以落實。 （ 3）全員管理：安全涉及到每一個人的利益，牢固樹立“安全第一”的安全意識，人人關(guān)心安全，人人監(jiān)督安全。 第五節(jié) 結(jié)語 安全管理是一個系統(tǒng)的動態(tài)管理過程，要在實踐中不斷地發(fā)現(xiàn)問題，并提出改進(jìn)措施，促使項目管理走上制度化、規(guī)范化和科學(xué)化的發(fā)展軌道。對月報支付、簽證、變更應(yīng)嚴(yán)格按照合同中的相關(guān)條款進(jìn)行審核，不得提前支付、超前支付，合同中不允許簽證的項目不得簽證，變更部分應(yīng)按照合同規(guī)定的計價辦法進(jìn)行計價。所以一份主合同的工程 (工作 )范圍和內(nèi)容會有很大的區(qū)別。所以圍繞著承包商常常會有復(fù)雜的合同關(guān)系，他必須簽訂工程分包合同，設(shè)備和材料供應(yīng)合同，運輸合同，加工合同，租賃合同，勞務(wù)合同等。 它通常從起草招標(biāo)文件開始直到合同簽訂為止 。 return 起草招標(biāo)文件 定標(biāo) 簽約 交付 合同結(jié)束商簽合同招標(biāo) 工程施工 保修合同執(zhí)行合同形成圖1 5 2第二節(jié) 合同種類的選擇 單價合同 固定總價合同 成本加酬金合同 單價合同 這是最常見的合同種類，適用范圍廣，如 FIDIC工程施工合同，我國的建設(shè)工程施工合同也主要是這 —類合同。 單價合同的特點是單價優(yōu)先 ， 業(yè)主在招標(biāo)文件中給出的工程量表中的工程量是參考數(shù)字 ， 而實際合同價款按實際完成的工程量和承包商所報的單價計算 。 在現(xiàn)代工程中，業(yè)主喜歡采用這種合同形式。 在以前很長時間中，固定總價合同的應(yīng)用范圍很小： （ 1）工程范圍必須清楚明確。 （ 6）合同條件完備，雙方的權(quán)利和義務(wù)十分清楚。由于合同價格按承包商的實際成本結(jié)算。 (2)工程特別復(fù)雜，工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)方案不能預(yù)先確定。 第三節(jié) 招標(biāo)方式的確定 公開招標(biāo) 。 業(yè)主直接與一個承包商進(jìn)行合同談判 ， 承包商報價較高 ， 一般在如下一些特殊情況下采用： （ 1） 業(yè)主對承包商十分信任 ， 可能是老主顧 ， 承包商資信很好 。 一般都采用全包合同 ， 采用議標(biāo)形式商簽 。 return 第四節(jié) 重要的合同條款的確定 適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭執(zhí)仲裁的 地點、程序等。 對承包商的激勵措施。 return 第五節(jié) 工程各相關(guān)合同的協(xié)調(diào) 為了一個工程的建設(shè) ， 業(yè)主要簽訂許多合同 ， 如設(shè)計合同 、 施工合同 、 供應(yīng)合同 。 這個協(xié)調(diào)必須反映項目的目標(biāo)系統(tǒng) ， 技術(shù)設(shè)計和計劃 (如成本計劃 、 工期計劃 )等內(nèi)容 。 （ 2） 用來評價項目 ， 評價過去的工作以及階段成果 。 （ 6） 預(yù)測將來情況 ， 提供預(yù)警信息 。 業(yè)主提出： (l)各種指令 ， 如變更工程 、 修改設(shè)計 、 變更施工順序 、選擇分包商等； (2)審批各種計劃 、 設(shè)計方案 、 施工方案等； (3)向董事會提交工程項目實施情況報告 。 第四節(jié) 工程項目文檔管理 文檔管理指的是對作為信息載體的資料進(jìn)行有序地收集、加工、分解、編目、存檔，并為項目各參加者提供專用的和常用的信息的過程。 各個文檔要有單一標(biāo)志 ， 能夠互相區(qū)別 ， 通常通過編碼區(qū)別 。 第五節(jié) 計算機在項目管理中的應(yīng)用 可以大量地儲存信息 ， 大量地快速地處理和傳輸信息 ，使項目管理信息系統(tǒng)能夠高速地有效地運行 。 計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用 ， 使人們能夠同時對多項目進(jìn)行計劃 、 優(yōu)化和控制 ， 對遠(yuǎn)程項目進(jìn)行及時控制 。 溝通 ? 溝通是組織協(xié)調(diào)的手段。 （ 4）保持項目的目標(biāo)、結(jié)構(gòu)、計劃、設(shè)計、實施狀況的透明性，當(dāng)項目出現(xiàn)困難時，通過溝通使大家有信心、有準(zhǔn)備，齊心協(xié)力。 由于項目是一次性的，項目組織都是新的成員、新的對象、新的任務(wù)，則項目的組織摩擦大。 第二節(jié) 項目中幾種重要的溝通 項目經(jīng)理與業(yè)主的溝通 項目管理者與承包商的溝通 項目經(jīng)理部內(nèi)部的溝通 項目經(jīng)理與職能部門的溝通 項目經(jīng)理與業(yè)主的溝通 （ 1）項目經(jīng)理首先要理解總目標(biāo)、理解業(yè)主的意圖、反復(fù)閱讀合同或項目任務(wù)文件。項目經(jīng)理應(yīng)很好的傾聽這些人的忠告，對他們作耐心的解釋和說明。 應(yīng)強調(diào)各方面利益的一致性和項目的總目標(biāo) 。 （ 3）由于項目的特點，項目經(jīng)理更應(yīng)注意從心理學(xué)，行為科學(xué)的角度激勵各個成員的積極性。 項目經(jīng)理與職能部門的溝通 （ 1）在項目經(jīng)理與職能經(jīng)理之間自然會產(chǎn)生矛盾，項目經(jīng)理本身能完成的事極少，他必須依靠職能經(jīng)理的合作和支持，所以在此界面上的協(xié)調(diào)是項目成功的關(guān)鍵。 （ 5）職能管理是企業(yè)管理等級的一部分，他被認(rèn)為是“常任的”，代表“歸宿”。 （ 3） 信息未能在正確的時間 ， 以正確的內(nèi)容和詳細(xì)程度傳達(dá)到正確位置 ， 人們抱怨信息不夠 、 太多 、 不及時 、 不正確 。 （ 7） 項目得不到職能部門的支持 ， 無法獲得資源和管理服務(wù) ， 項目經(jīng)理花大量的時間和精力周旋于職能部門之間 。項目組織內(nèi)工作含混不清，職責(zé)沖突，缺乏授權(quán)。 （ 7）有人濫用分權(quán)和計劃的靈活性原則，下層單位隨便擴(kuò)大它的自由處置權(quán)，過于注重發(fā)揮自己的創(chuàng)造性。 組織爭論 (1)項目中的爭執(zhí) 1．目標(biāo)爭執(zhí)。 5．項目組織間的爭執(zhí) 。 （ 2） 按流向分為： 垂直溝通 ， 即按照組織層次上下之間溝通； 橫向溝通 ， 即同層次的組織單元之間的溝通； 網(wǎng)絡(luò)狀溝通 。 正式溝通 (1)正式溝通的概念 正式溝通是通過正式的組織過程來實現(xiàn)或形成的 ， 由項目的組織結(jié)構(gòu)圖 、 項目流程 、 項目管理流程 、 信息流程和確定的運行規(guī)則構(gòu)成 ， 并且采用正式的溝通渠道 。組織的各個子系統(tǒng)必須遵守同一個運作模式 ， 必須是透明的 。 4． 通過各種工作檢查 ， 特別是工程成果的檢查驗收進(jìn)行溝通 。 1． 通過一起聊天 ， 喝茶等傳播小道消息 ， 了解信息 、 溝通感情 。 (2)非正式溝通的作用 1． 管理者可以利用非正式溝通了解成員的真實思想 、 意圖及觀察方式 ， 了解事情內(nèi)情 ， 傳播小道消息 ， 以獲得軟信息 。 5． 承認(rèn)非正式組織存在 ， 有意識的利用非正式組織 ， 可縮短不同組織層次之間的鴻溝 ， 使大家親近 。 END 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！