【正文】 公開招投標是房地產開發(fā)中一種常用的方式 ,既能體現(xiàn)公平競爭又能降低施工成本和縮短工期 。另一方面嚴格控制對各服務機構支出的費用 ,采取公開招標的方式 ,將費用降低到最大程度。 房地產成本是指一定時期內為生產和銷售房地產開發(fā)產品而花費的各項耗費，主要由 開發(fā)成本 、 期間費用 、 稅金 三大塊組成。 （ 2）項目的規(guī)劃設計技術科學、經濟合理。工程建設項目的階段劃分可如圖 ll所示。 過程的實施是為了達到規(guī)定的 目標 ，包括滿足時間 、 費用和資源等約束條件 ” 。 工程項目的特點 工程項目具有如下特點： （ 1） 具有特定的對象 （ 2） 有時間限制 （ 3） 有資金限制和經濟性要求 （ 4） 一次性 （ 5） 特殊的組織和法律條件 （ 6） 復雜性和系統(tǒng)性 工程項目的生命期和相關者 （ 1）項目的前期策劃和確立階段。 項目構思批準立項開始施工交付使用 結 束目標設計、可行性研究設計、計劃、招標投標實 施 運 行建設單位投資者設計單位承包商圖1 1 工程建設項目階段劃分項目相關者 項目投資者 業(yè)主 管理和咨詢單位 供應單位 工程承包單位 設計單位 用戶（購買者） 政府 周邊組織 第二節(jié) 房地產工程項目管理 成功的項目 項目取得成功的前提 工程項目管理的基本目標 工程項目目標的動態(tài)控制 項目管理工作的任務 成功的項目 （ 1） 滿足市場定位要求 ， 達到預定投資效益 。 （ 3）高效、高質量、高水平的項目管理。 第二節(jié) 開發(fā)成本控制 開發(fā)前期的成本控制 開發(fā)中期的成本控制 開發(fā)后期的成本控制 開發(fā)前期的成本控制 （ 1） 土地征用及拆遷補償費控制 （ 2）前期工程費用控制 （ 3）勘察、設計階段成本控制 （ 1） 土地征用及拆遷補償費控制 ? 土地征用及拆遷補償費是指在房地產開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置、被拆遷者工作的安置及補償費用。 ? 對“三通一平”工作也要采取公開招的方式承包給專業(yè)施工團隊 ,選擇有經驗的施工人員 ,降低費用。 （ 2）施工階段成本控制 房地產施工階段是將開發(fā)企業(yè)及工程設計意圖最終實現(xiàn)并形成工程實體的階段 ,也是最終形成工程產品質量和項目使用價值的重要階段 。 對合同風險進行分析和識別 ， 采取必要的風險對策 。 財務費用控制 財務費用是指房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金發(fā)生的各項費用 ,包括利息凈支出和金融機構手續(xù)費等 。 銷售費用的控制從四個方面入手 : （ 1）銷售流程的優(yōu)化 （ 2）營銷組織框架的構建 （ 3）銷售道具及物料的合理使用 （ 4）營銷推廣工作的開展 第四節(jié) 稅金的控制 房地產行業(yè)涉及的稅種較多、稅負率偏高。由于成本形成于生產全過程 ,貫穿于投資項目決策、項目設計、招標投標和施工各個階段。如有嚴謹、周密的質量保證措施，既嚴格控制而不致返工，又會保證建設進度，也保證了工程質量標準及投資費用的有效控制。 第三節(jié) 進度控制的措施 做好施工前的準備工作 設計方的服務必須到位 重點控制施工方的進度計劃的實現(xiàn) 委托信譽高、產品質量好的材料商 做好各部門之間的協(xié)調工作 做好施工前的準備工作 做好施工前的準備工作，是搞好工程建設進度控制工作的最基本的條件。 （ 2）進度計劃是否與施工方案一致。在報審進度計劃時，要求承包商提供各工種勞動力、施工機具、材料（尤其是周轉材料）主要資源計劃作為附件，資源計劃是否與進度計劃相符，來評價進度計劃的可實施性，如資源計劃不能滿足進度計劃的要求，應要求施工方調整資源計劃或進度計劃，進度計劃一旦被批準，資源計劃也作為進度控制的依據。房地產質量具有綜合性，涵蓋工程質量、產品質量、區(qū)位質量、社區(qū)質量、環(huán)境質量、服務質量等方面，具體在施工階段著重是工程質量的控制。管理制度完善，技術措施得力，工程質量就高。合理組織材料供應，確保正常施工 。往往由于施工方案考慮不周而拖延進度，影響質量，增加投資。作為建設單位的管理人員要協(xié)同監(jiān)理單位，要求施工單位根據自身情況和工程特點及質量通病，確定質量目標和攻關內容，制定具體的質量保證計劃和攻關措施，明確實施內容、方法和效果。如：施工現(xiàn)場要有顯眼的標示牌、對危險區(qū)要進行圍欄和人員守護，要求門衛(wèi)對進入施工現(xiàn)場大門的所有人員必須帶安全帽 (無論是施工人員、監(jiān)理人員、項目部人員還是參觀檢查人員 )。 第三節(jié) 目前施工建設安全管理面臨的問題 監(jiān)管欠到位 建設行政主管部門有的是因為意識上松懈的問題，有的是因為經費上的問題，沒有加強這些方面的行動，相應措施不到位，管理上有漏洞。 （ 2）全過程管理：從設計、施工、安裝、調試到竣工驗收和保修各個階段實行嚴格的安全管理，把好每一道工作，每一道工序的安全生產。我們時刻要以合同來規(guī)范、約束監(jiān)理、施工等單位的行為，對拖延工期、施工質量不合格、安全管理不到位應嚴格執(zhí)行合同中的處罰措施，特別是要把工期進行合理排布，嚴格按各分部工程工期要求逐階段檢查兌現(xiàn)。 當然任何承包商不可能，也不必具備所有專業(yè)工程的施工能力和材料、設備供應能力，他可以將一些專業(yè)工程和工作委托出去。 工程承包合同的生命期可用圖 152表示 。所以在這類合同中承包商承擔了全部的工作量和價格風險。 （ 5）工程投標期相對寬裕，承包商可以詳細作準備。所以這類合同的使用應受到嚴格限制，通常應用于如下情況： (1)投標階段依據不準，工程的范圍無法界定，無法準確估價，缺少工程的詳細說明。 議標 。 采用這種招標方式 ， 業(yè)主的事務性管理工作較少 ， 招標所用的時間較短 ， 費用低 ， 同時業(yè)主可以獲得一個比較合理的價格 。 如保函 ,保險等。 報告的作用 （ 1） 作為決策的依據 。通常包括： （ 1） 概況 （ 2） 項目進度詳細說明 （ 3） 預計工期計劃 （ 4） 按部分工程羅列出各個負責的施工單位 （ 5） 項目組織狀況說明 第三節(jié) 項目參加者之間的信息流通 在項目實施過程中 ， 業(yè)主需要如下信息： (l)項目實施情況月報 ， 包括工程質量 、 成本 、 進度總報告； (2)項目成本和支出報表 ， 一般按分部工程和承包商作成本和支出報表； (3)供審批用的各種設計方案 、 計劃 、 施工方案 、 施工圖紙 、 建筑模型等； (4)決策前所需要的專門信息 、 建議等； (5)各種法律 、 規(guī)定 、 規(guī)范 ， 其它與項目實施有關的資料等 。 事先要羅列各種資料并進行系統(tǒng)化 。 使項目管理高效率 、 高精確度 ， 低費用 ， 減少管理人員數目 ， 使管理人員有更多的時間從事更有價值 、 更重要的 、 計算機不能取代的工作 。 （ 3）使人們行為一致，減少摩擦、對抗，化解矛盾，達到一個較高的組織效率。 在項目實施過程中企業(yè)和項目的戰(zhàn)略方針和政策的不穩(wěn)定性，會造成協(xié)調的困難，造成人們行為的不一致。 （ 3） 項目管理者在觀念上應該認為自己是提供管理服務 、幫助 ， 不能隨便對承包商動用處罰權 ， 或經常以處罰相威脅 。 （ 6）建立公平、公正的考評工作業(yè)績的方法、標準，可核實的目標管理的標準，對成員進行業(yè)績考評，在其中剔除運氣，不可控制，不可預期的因素。 （ 2） 項目組織經常討論不重要的非事務性主題 ， 協(xié)調會議經常被一些能說會道的職能經理打斷 ， 干擾或偏離了議題 。 （ 3）缺乏對項目組織成員工作的明確的結構劃分和定義，人們不清楚他們的職責范圍。 （ 10） 高級管理層不斷改變項目的范圍 、 目標 、 資源條件和項目的優(yōu)先級 。 第四節(jié) 項目溝通方式 溝通方式 正式溝通 非正式溝通 溝通方式 （ 1） 雙向溝通 (有反饋 ,討論會議 )和單向溝通 (不需反饋 )。 2． 大家一致認可 ， 統(tǒng)一遵守 ， 作為組織的規(guī)則 ， 以保證行動一致 。項目參加者在項目中又處于復雜的人事關系網絡中 ，人們建立起各種非正式組織關系來溝通信息 、 了解情況 ， 影響著人們的行為 。 4． 非正式溝通獲得的信息有參考價值 ， 可以輔助決策 ， 但在決策時應正確對待 ， 特別謹慎 。 6． 在作出重大決策前后采用非正式溝通方式 ， 集思廣益 ， 能及早地發(fā)現(xiàn)問題 ， 將管理工作做得更完美 。 2． 在正式溝通前后和過程中 ， 在重大問題處理和解決過程中進行非正式磋商 ， 如聊天 、 喝茶 、 吃飯或小組會議 。 3． 這種溝通結果常常有法律效力 ， 不僅包括溝通的文件 ， 而且包括溝通的過程 ， 例如會議紀要若超過答復期不作反駁 ， 則形成一個合同文件 ， 具有法律約束力；對業(yè)主下達的指令 ， 承包商必須執(zhí)行 ， 但業(yè)主要承擔相應的責任 。 （ 3） 正式溝通和非正式溝通 。 2．專業(yè)爭執(zhí)。 （ 4）管理信息系統(tǒng)設計功能不全。 （ 4） 項目經理部中沒有應有的爭執(zhí) ， 但它在潛意識中存在 ， 人們不敢或不習慣將爭執(zhí)提出來公開討論 ， 而轉入地下 。 （ 2） 項目經理必須發(fā)展與職能經理的良好工作關系，這是他的工作順利進行的保證。 （ 4） 在招標 、 商簽合同 、 工程施工中應讓承包商充分掌握信息 、 了 （ 5） 為了減少對抗 、 消除爭執(zhí) ， 項目管理者應歡迎并鼓勵承包商將項目實施狀況的信息 、 實施結果和遇到的困難 ， 自己心中的不平和意見向他作匯報 ， 這樣尋找和發(fā)現(xiàn)對計劃 、 對控制有誤解 ， 或有對立情緒的承包商和可能的干擾 。 （ 2）讓業(yè)主一起投入項目全過程，而不僅僅是給他一個結果（竣工的工程）。 項目溝通的困難 現(xiàn)代工程項目規(guī)模大，參加單位多，需要復雜的溝通網絡。 第八章 組織與協(xié)調 內容提要： 第一節(jié) 概述 第二節(jié) 項目中幾種重要的溝通 第三節(jié) 項目溝通中的問題及原因 第四節(jié) 項目溝通方式 第一節(jié) 概述 協(xié)調 溝通 項目溝通的困難 協(xié)調 ? 協(xié)調是為了解決各系統(tǒng)之間，各系統(tǒng)要素之間的 ? 界面問題，解決它們之間的不一致和矛盾，使系統(tǒng)結構均衡，使項目實施和運行過程順利。 文檔管理責任的；落實 ， 即有專門人員或部門負責資料工作 。 項目經理通常需要： (l)各項目管理職能人員的工作情況報表 、 匯報 、 報告 、 工程問題請示； (2)業(yè)主的各種口頭和書面的指令 ， 各種批準文件； (3)項目環(huán)境的各種信息； (4)工程各承包商 ， 監(jiān)理人員的各種工程情況報告 、 匯報 、 工程問題的請示 。 （ 3） 總結經驗 ， 分析項目中的問題 。 這些合同中存在十分復雜的關系 ， 業(yè)主必須負責這些合同之間的協(xié)調 。 付款方式。 （ 2） 由于工程的特殊性如軍事工程 、 保密工程 、 特殊專業(yè)工程和僅由一家承包商控制的專利技術工程等 。它們可能按工程中出現(xiàn)的新的情況確定。