【正文】 但現(xiàn)在固定總價(jià)合同的使用范圍有擴(kuò)大的趨勢，用得較多。在正常情況下，可以免除業(yè)主由于要追加合同價(jià)款、追加投資帶來的麻煩。 在這種合同中，承包商僅按合同規(guī)定承擔(dān)報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，即對報(bào)價(jià) (主要為單價(jià) )的正確性和適宜性承擔(dān)責(zé)任；而工程量變化的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)。 （ 3） 其它形式的合同關(guān)系 分包商有時(shí)也可把其工作再分包出去 ， 形成多級分包合同； 設(shè)計(jì)單位 ， 供應(yīng)單位也可能有分包； 承包商有時(shí)承擔(dān)部分工程的設(shè)計(jì)任務(wù) ， 他也需要委托設(shè)計(jì)單位； 如果工程的付款條件苛刻 ， 承包商須帶資承包 ， 他也必須訂立貸款合同； 在許多大工程中 ， 特別是全包工程中 ， 承包商往往是幾個(gè)企業(yè)的合伙或聯(lián)營 ， 則這些企業(yè)之間必須訂立合伙合同 (聯(lián)營合同 )。 工程項(xiàng)目中的主要合同關(guān)系 （ 1） 業(yè)主的主要合同關(guān)系 （ 2） 承包商的主要合同關(guān)系 （ 3） 其它方面的合同關(guān)系 （ 4） 工程項(xiàng)目合同體系 （ 1）業(yè)主的主要合同關(guān)系 業(yè)主必須將經(jīng)過項(xiàng)目目標(biāo)分解和結(jié)構(gòu)分析所確定的各種工程任務(wù)委托出去，由專門的單位來完成。 安全檢查 主要包括： （ 1）查思想 （ 2）查管理 （ 3）查整改 （ 4）查事故處理 三級安全教育 公司一級教育 項(xiàng)目部二級教育 施工班組三級教育 進(jìn)行安全技術(shù)交底，并簽字確認(rèn)形成書面材料，特種作業(yè)人員必須持證上崗，加強(qiáng)崗前安全教育。 相關(guān)法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行力度不強(qiáng) 施工單位對違規(guī)行為抱有僥幸心理，由于某些特定的關(guān)系和原因，行業(yè)管理部門對其違法行為執(zhí)法不嚴(yán)，嚴(yán)重制約了施工建設(shè)安全的管理，成為當(dāng)前安全管理上的主要矛盾。（ 3）要落實(shí)到人，安全工作人人有責(zé)。發(fā)現(xiàn)的問題則作為以后質(zhì)量管理的預(yù)控目標(biāo)。 第六節(jié) 環(huán)境因素 影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程地質(zhì)、水文、氣象、噪音、通風(fēng)、振動(dòng)、照明、污染等。抓好材料的現(xiàn)場管理，并做好合理使用 。服務(wù)人員應(yīng)做好技術(shù)和生活服務(wù)，以出色的工作質(zhì)量，間接地保證工程質(zhì)量。 影響質(zhì)量控制的因素主要有“ 4M1E”即通常所說的“人員、材料、機(jī)械、方法和環(huán)境”等五方面。進(jìn)度計(jì)劃一旦被批準(zhǔn)，進(jìn)度保證措施也將作為進(jìn)度控制的依據(jù)。 （ 4）進(jìn)度保證措施是否合理。 設(shè)計(jì)方的服務(wù)必須到位 工程施工過程中設(shè)計(jì)變更是難免的。 圖紙未及時(shí)到位 。 第三章 進(jìn)度控制 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 進(jìn)度控制的概念 第二節(jié) 影響進(jìn)度的原因 第三節(jié) 進(jìn)度控制的措施 第一節(jié) 進(jìn)度控制的概念 工程進(jìn)度控制是指在項(xiàng)目的工程建設(shè)過程中實(shí)施經(jīng)審核批準(zhǔn)的工程進(jìn)度計(jì)劃 ， 采用適當(dāng)?shù)姆椒ǘㄆ诟?、 檢查工程實(shí)際進(jìn)度狀況 ， 與計(jì)劃進(jìn)度對照 、 比較找出兩者之間的偏差 ， 并對產(chǎn)生偏差的各種因素及影響工程目標(biāo)的程度進(jìn)行分析與評估 ， 并組織 、指導(dǎo) 、 協(xié)調(diào)施工方及相關(guān)單位及時(shí)采取有效措施調(diào)整工程進(jìn)度計(jì)劃 。在這種嚴(yán)峻的形勢下合理避稅顯得尤為重要。 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用控制的措施包括：在貸款形成過程中靈活采用長貸 、 短貸相結(jié)合的融資方式；在貸款支付時(shí)采用零存款和 “ 資金不落地 ” 的管理模式 。 （ 3）施工階段成本控制措施 開發(fā)后期的成本控制 (1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制 (2)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制 (1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ,是指為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路 、 供水 、 供電 、供氣 、 通訊 、 照明 、 園林 、 綠化 、 環(huán)衛(wèi) 、 排污 、 排洪等工程發(fā)生的費(fèi)用 。 對這一階段的成本控制 ,不僅要加強(qiáng)合同管理 ,還要加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理 ,還要嚴(yán)格控制工程變更 ,把好建筑材料 、 設(shè)備的質(zhì)量價(jià)格關(guān) 。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段成本控制的時(shí)候 ,可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮： ? 1）優(yōu)選工程設(shè)計(jì)單位； ? 2）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案； ? 3）推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)； ? 4）推行限額設(shè)計(jì)； ? 5）嚴(yán)格審查初步設(shè)計(jì)概算和施工圖圖審； ? 6）協(xié)調(diào)各專業(yè)設(shè)計(jì)如供電、景觀與建筑設(shè)計(jì)的對接與交底。通過對這項(xiàng)成本進(jìn)行有效控制可以大幅降低房地產(chǎn)開發(fā)的總體成本。 工程項(xiàng)目目標(biāo)的動(dòng)態(tài)控制 （ 1） 動(dòng)態(tài)控制的工作程序： 第一步：準(zhǔn)備工作即目標(biāo)分解 ， 確定目標(biāo)控制的計(jì)劃值 。 （ 3） 在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè) ， 不拖延 ，適時(shí)銷售 ， 及時(shí)地實(shí)現(xiàn)投資目的 。 （ 2）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段。通過本課程的培訓(xùn)使從業(yè)人員掌握工程項(xiàng)目管理的基本理論和方法，包括工程項(xiàng)目組織和計(jì)劃，實(shí)施控制、管理，協(xié)調(diào)溝通等，結(jié)合工作實(shí)踐，使我們具有從事房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的能力，系統(tǒng)全面的進(jìn)行項(xiàng)目管理，實(shí)現(xiàn)中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，對房地產(chǎn)開發(fā)商未來的生存和發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。這個(gè)階段從現(xiàn)場開工直到工程建成交付使用為止。 （ 6） 房地產(chǎn)開發(fā)商具有可持續(xù)發(fā)展的能力和前景 。 第三步：如有必要 ， 進(jìn)行目標(biāo)計(jì)劃調(diào)整 ， 再回到第一步 。 （ 2）前期工程費(fèi)用控制 ? 前期工程費(fèi)是為規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究，環(huán)境評估，節(jié)能評審，地震安全性評價(jià)，水文地質(zhì)勘察、測繪，臨時(shí)水、電、路、場地平整等支出的費(fèi)用。對多個(gè)方案比較 、 論證 ,最終形成在技術(shù)上先進(jìn) 、 經(jīng)濟(jì)上合理的最佳方案 。 3） 經(jīng)濟(jì)措施 ， 根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃編制資金使用計(jì)劃 ， 根據(jù)資金使用計(jì)劃 ， 在施工中嚴(yán)格控制各項(xiàng)開支 。 第三節(jié) 期間費(fèi)用控制 管理費(fèi)用的控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制 銷售費(fèi)用的控制 管理費(fèi)用控制 管理費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)公司的行政管理部門為組織 、 管理開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。利用短期融資券方式降低貸款利率 。另一方面 ,房地產(chǎn)售價(jià)高 ,繳納的稅金也會高 ,因此在當(dāng)前的稅收環(huán)境下 ,不能盲目地追求高售價(jià)。在一般情況下，加快進(jìn)度、縮短工期需要增加投資（在合理科學(xué)施工組織的前提下，投資將不增加或少增加）。 施工方的原因 施工方項(xiàng)目經(jīng)理部配置的管理人員不能滿足施工需要，管理水平低、經(jīng)驗(yàn)不足，致使工程組織混亂不能按預(yù)定進(jìn)度計(jì)劃完成；施工人員資質(zhì)、資格、經(jīng)驗(yàn)、水平及人數(shù)不能滿足施工需要；施工組織設(shè)計(jì)不合理、施工進(jìn)度計(jì)劃不合理、采用施工方案不得當(dāng)；施工工序安排不合理，不能解決工序之間在時(shí)間上的先后和搭接問題，以達(dá)到保證質(zhì)量，充分利用空間、爭取時(shí)間，實(shí)現(xiàn)合理安排工期的目的；施工用機(jī)械設(shè)備配置不合理不能滿足施工需要；總包方與分包方、材料供應(yīng)商及其它協(xié)作單位關(guān)系不協(xié)調(diào)；資金調(diào)用失控，出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象。 重點(diǎn)控制施工方的進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn) 進(jìn)度計(jì)劃是在工程項(xiàng)目實(shí)施前圍繞如何實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)所作的統(tǒng)籌安排。 （ 2）進(jìn)度計(jì)劃是否與施工方案一致。 做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作 每個(gè)部門都有可能影響到工程進(jìn)展，造成工期損失。施工時(shí)首先要考慮到對人員因素的控制，因?yàn)槿耸鞘┕み^程的主體，工程質(zhì)量的形成受到所有參加工程項(xiàng)目施工的工程技術(shù)干部、操作人員、服務(wù)人員共同作用，他們是形成工程質(zhì)量的主要因素。所以加強(qiáng)材料的質(zhì)量控制，是提高工程質(zhì)量的重要保證。操作人員必須認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，并加強(qiáng)對施工機(jī)械的維修、保養(yǎng)、管理 。 此外，冬雨期、炎熱季節(jié)、風(fēng)季施工時(shí)，還應(yīng)針對工程的特點(diǎn)，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作業(yè)等，擬定季節(jié)性保證施工質(zhì)量的有效措施，以免工程質(zhì)量受到凍害、干裂、沖刷等危害。 第五章 安全管理 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 安全管理的概念 第二節(jié) 安全管理的意義 第三節(jié) 目前施工建設(shè)安全管理面臨的問題 第四節(jié) 安全管理措施 第五節(jié) 結(jié)語 第一節(jié) 安全管理簡述 沒有安全就沒有生產(chǎn)，項(xiàng)目部應(yīng)把“安全第一”的思想貫穿工程建設(shè)始終。保證施工建設(shè)安全，猶如保護(hù)傘一直保護(hù)著施工人員，讓從業(yè)人員切實(shí)感受到自己的生命被重視，消除其后顧之憂，更能激發(fā)其施工時(shí)的積極性，提高整個(gè)工程項(xiàng)目的施工效率。 崗前培訓(xùn)流于形式 安全教育和崗前培訓(xùn)是提高施工從業(yè)人員安全意識，有效減少安全事故的重要手段，不過目前的施工單位在這一方面做的不夠，加上民工的流動(dòng)性大，有時(shí)一個(gè)工人同時(shí)在幾個(gè)工地，管理和培訓(xùn)難以落實(shí)。 第五節(jié) 結(jié)語 安全管理是一個(gè)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)管理過程，要在實(shí)踐中不斷地發(fā)現(xiàn)問題，并提出改進(jìn)措施，促使項(xiàng)目管理走上制度化、規(guī)范化和科學(xué)化的發(fā)展軌道。所以一份主合同的工程 (工作 )范圍和內(nèi)容會有很大的區(qū)別。 它通常從起草招標(biāo)文件開始直到合同簽訂為止 。 單價(jià)合同的特點(diǎn)是單價(jià)優(yōu)先 ， 業(yè)主在招標(biāo)文件中給出的工程量表中的工程量是參考數(shù)字 ， 而實(shí)際合同價(jià)款按實(shí)際完成的工程量和承包商所報(bào)的單價(jià)計(jì)算 。 在以前很長時(shí)間中，固定總價(jià)合同的應(yīng)用范圍很?。? （ 1）工程范圍必須清楚明確。由于合同價(jià)格按承包商的實(shí)際成本結(jié)算。 第三節(jié) 招標(biāo)方式的確定 公開招標(biāo) 。 一般都采用全包合同 ， 采用議標(biāo)形式商簽 。 對承包商的激勵(lì)措施。 這個(gè)協(xié)調(diào)必須反映項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng) ， 技術(shù)設(shè)計(jì)和計(jì)劃 (如成本計(jì)劃 、 工期計(jì)劃 )等內(nèi)容 。 （ 6） 預(yù)測將來情況 ， 提供預(yù)警信息 。 第四節(jié) 工程項(xiàng)目文檔管理 文檔管理指的是對作為信息載體的資料進(jìn)行有序地收集、加工、分解、編目、存檔，并為項(xiàng)目各參加者提供專用的和常用的信息的過程。 第五節(jié) 計(jì)算機(jī)在項(xiàng)目管理中的應(yīng)用 可以大量地儲存信息 ， 大量地快速地處理和傳輸信息 ，使項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)能夠高速地有效地運(yùn)行 。 溝通 ? 溝通是組織協(xié)調(diào)的手段。 由于項(xiàng)目是一次性的，項(xiàng)目組織都是新的成員、新的對象、新的任務(wù)，則項(xiàng)目的組織摩擦大。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)很好的傾聽這些人的忠告，對他們作耐心的解釋和說明。 （ 3）由于項(xiàng)目的特點(diǎn)，項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)注意從心理學(xué)，行為科學(xué)的角度激勵(lì)各個(gè)成員的積極性。 （ 5）職能管理是企業(yè)管理等級的一部分，他被認(rèn)為是“常任的”，代表“歸宿”。 （ 7） 項(xiàng)目得不到職能部門的支持 ， 無法獲得資源和管理服務(wù) ， 項(xiàng)目經(jīng)理花大量的時(shí)間和精力周旋于職能部門之間 。 （ 7）有人濫用分權(quán)和計(jì)劃的靈活性原則，下層單位隨便擴(kuò)大它的自由處置權(quán)，過于注重發(fā)揮自己的創(chuàng)造性。 5．項(xiàng)目組織間的爭執(zhí) 。 正式溝通 (1)正式溝通的概念 正式溝通是通過正式的組織過程來實(shí)現(xiàn)或形成的 ， 由項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)圖 、 項(xiàng)目流程 、 項(xiàng)目管理流程 、 信息流程和確定的運(yùn)行規(guī)則構(gòu)成 ， 并且采用正式的溝通渠道 。 4． 通過各種工作檢查 ， 特別是工程成果的檢查驗(yàn)收進(jìn)行溝通 。 (2)非正式溝通的作用 1． 管理者可以利用非正式溝通了解成員的真實(shí)思想 、 意圖及觀察方式 ， 了解事情內(nèi)情 ， 傳播小道消息 ， 以獲得軟信息 。 END 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！