【正文】 邊組織 第二節(jié) 房地產(chǎn)工程項目管理 成功的項目 項目取得成功的前提 工程項目管理的基本目標 工程項目目標的動態(tài)控制 項目管理工作的任務 成功的項目 （ 1） 滿足市場定位要求 ， 達到預定投資效益 。 過程的實施是為了達到規(guī)定的 目標 ，包括滿足時間 、 費用和資源等約束條件 ” 。 （ 2）項目的規(guī)劃設計技術科學、經(jīng)濟合理。另一方面嚴格控制對各服務機構支出的費用 ,采取公開招標的方式 ,將費用降低到最大程度。 4） 合同措施 ， 選擇合適的合同結構 ， 選用適合于工程規(guī)模 、 性質和特點的合同結構模式 。 房地產(chǎn)銷售要想獲得大的利潤 ,除了在好的時機有一個好的銷售價格以外 ,銷售費用的控制也是我們不得不考慮的問題 。工程進度的加快有可能影響工程的質量，而對質量標準的嚴格控制極有可能影響工程進度。應主要控制如下方面： （ 1）進度計劃是否滿足合同及業(yè)主主要時間節(jié)點的要求 。 第四章 質量控制 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 影響質量控制的因素 第二節(jié) 人員因素 第三節(jié) 材料因素 第四節(jié) 機械設備 第五節(jié) 方法因素 第六節(jié) 環(huán)境因素 第七節(jié) 質量管理的三全管理、基本理論及控制原理 第八節(jié) 結語 第一節(jié) 影響質量控制的因素 隨著我國經(jīng)濟體制改革的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)正向著市場化、規(guī)范化、規(guī)?；?、方向發(fā)展。材料控制的要點有 :優(yōu)選采購人員，提高他們的政治素質和質量鑒定水平、挑選那些有一定專業(yè)知識，忠于事業(yè)的人擔任該項工作；掌握材料信息，優(yōu)選供貨廠家 。 第七節(jié) 質量管理的三全管理、基本理論及控制原理 三全管理：全過程、全員、全面 基本理論： PDCA循環(huán)理論 控制理論：事前控制、事中控制、事后控制 第八節(jié) 結語 建立嚴密的質量保證體系和質量責任制，各分部、分項工程均要全面實行到位管理。 因此，保證施工建設安全，保證人身安全和建筑資源安全，提供完整性和優(yōu)質性的工程，確保工程按既定進度目標上市銷售，對房地產(chǎn)開發(fā)商實現(xiàn)利潤最大化具有一定的推動作用。我們可以委托監(jiān)理單位在其授權范圍內(nèi)由監(jiān)理單位依據(jù)其與業(yè)主簽訂的 《 建設工程委托監(jiān)理合同 》 及相關的工程建設合同行使監(jiān)理職責，對工程建設合同的履行實施監(jiān)督管理。 這個階段從簽訂合同開始直到承包商按合同規(guī)定完成工程 ，并通過保修期為止 。 （ 3）工程量小、工期短，環(huán)境因素變化小，條件穩(wěn)定并合理 （ 4）工程結構、技術簡單，風險小，報價估算方便。 但招標期較長 ， 業(yè)主有大量的管理工作 。 為了保證雙方誠實信用，必須有相應的合同措施。 報告的要求 項目月報是最重要的項目總體情況報告 ，它的形式可以按要求設計 ， 但內(nèi)容比較固定 。 通過計算機能使一些現(xiàn)代化的管理手段和方法在項目中有效地使用 ， 如系統(tǒng)控制方法 ， 預測決策方法 ， 模擬技術等 。 人們的社會心理、文化、習慣、專業(yè)、語言不同，產(chǎn)生了溝通的障礙。 （ 5）應鼓勵職能人員對 項目和對部門的雙重忠誠。 （ 2）目標之間存在矛盾或表達上有矛盾，而各參加者又從自己的利益出發(fā)解釋，導致混亂。 (3)解決爭執(zhí)的措施 回避 、 妥協(xié) 、 和稀泥的方法； 以雙方合作的方法解決問題； 通過協(xié)商或調停的方式解決； 由上層 （ 企業(yè) ） 領導裁決； 采用對抗的方式解決 ， 如進行仲裁或訴訟 。 非 正式溝通 (1)非正式溝通的形式 非正式溝通是通過項目中的非正式組織關系形成的 。 7． 不少小道消息的傳播會使人心惶惶 ， 特別當出現(xiàn)項目危機 ， 或項目要結束的時候 。 (2)正式溝通的方式 1． 項目手冊 2． 各種書面文件 ， 包括各種計劃 、 政策 、 過程 、目標 、 任務 、 戰(zhàn)略 、 組織結構圖 、 組織責任圖 、報告 、 請示 、 指令 、 協(xié)議 。 3．角色爭執(zhí)。 （ 5） 項目組織中存在著不安全 、 氣憤 、 絕望的氣氛 ， 特別在項目遇到危機 ， 上層系統(tǒng)準備對項目作重大變更 ， 或聽說項目不再進行 ，或對項目組織作調整 ， 或項目即將結束時 。 項目經(jīng)理部內(nèi)部的溝通 （ 1）項目經(jīng)理與技術專家的溝通是十分重要的，他們 之間也存在許多溝通障礙。 現(xiàn)代工程項目技術復雜、專業(yè)化和社會化的分工，增加了交流和溝通難度。 對具體的項目資料要確定具體的問題 。 （ 4） 通過報告去激勵各參加者 ， 讓大家了解項目成就 。 合同價格的調整條件、范圍、調整方法。 (3)時間特別緊急，要求盡快開工。但由于承包商承擔了全部風險，報價中不可預見風險費用較高。 （ 4）工程項目合同體系 return 圖1 5 1 工程項目合同體系項目（業(yè)主）監(jiān)理合同 勘察設計合同 工程承包合同 供應合同 貸款合同供應合同運輸合同分包合同 租賃合同分包合同 勞務合同 供應合同主 合 同分 合 同二級分合同合同的生命期 工程承包合同 ， 它經(jīng)歷了以下兩個階段： 1． 合同的形成階段 。 加大經(jīng)費投入，落實安全施工條件 監(jiān)督施工單位加大安全措施專項經(jīng)費的投入，并創(chuàng)設監(jiān)管條件確保安全費用被用于施工安全防護用具即“三寶”、“四口”、“五臨邊”及設施的采購更新上，真正地落實好安全施工條件。另外，項目管理人員應親自到施工現(xiàn)場檢查落實，發(fā)現(xiàn)問題，責成有關部門立即整改。環(huán)境因素對工程質量的影響具有復雜而多變的特點，如氣象條件，溫度、濕度、大風、暴雨、酷暑、嚴寒都直接影響工程質量，往往前一工序就是后一工序的環(huán)境，前一分項、分部工程也就是后一分項、分部工程的環(huán)境。提高人員素質，可以依靠質量教育、精神和物質激勵的有機結合，也可以靠培訓和優(yōu)選，進行崗位技術練兵。如果在施工過程中施工方?jīng)]有采取這些措施而導致工期延期，一般業(yè)主方委托的監(jiān)理工程師不能同意工期延期申請。但設計變更的及時性，設計方的服務必須到位。 在工程進度計劃執(zhí)行中不斷循環(huán)往復 ， 直至按設定的工期目標竣工 ， 按合同約定的工期如期完成項目 ， 或在保證工程質量和不增加工程造價的條件下提前完成 。充分運用生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的資金沉淀 。 1） 組織措施 ， 編制投資控制工作計劃 ， 實行項目經(jīng)理責任制 ， 落實投資管理的組織機構和人員 ， 建立獎懲激勵制度 ?？刂七@項成本，最關鍵的是 選址決策 。 （ 4） 使得項目的相關各方面都感到滿意 。投資建設項目管理 主講教師： 劉小平 2023年 03月 28日 課程基本情況 ? 課程名稱：投資建設項目管理 ? 授課對象：房地產(chǎn)項目管理人員 ? 課程的地位、作用及任務： 本課程是“工程管理”專業(yè)的管理類專業(yè)平臺課程。 （ 5） 與環(huán)境協(xié)調 。 ? 投資房地產(chǎn)的秘訣：第一是區(qū)域，第二是區(qū)域，第三還是區(qū)域，合理控制樓面地價。 2） 技術措施 ， 即進行方案優(yōu)化 ， 提出多個不同的技術方案 ， 進行技術經(jīng)濟分析 ， 確定最佳的施工方案 。啟用買方付息銀行承兌匯票支付方式 。 工程進度控制是工程項目建設中與質量和投資并列的三大控制目標之一，其三者之間的關系是相互影響和相互制約的。業(yè)主方可通過合同約定進行制約，以保證工程的順利進展，減少不必要的工期損失 。 委托信譽高、產(chǎn)品質量好的材料商 信譽高、產(chǎn)品質量好的材料商能夠按照合同約定，保質按期把材料或設備運到施工現(xiàn)場，是工程建設進度控制的保障。 第三節(jié) 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、構配件）是工程施工的物質條件，材料質量是工程質量的基礎，材料質量不符合要求，工程質量也就不可能符合標準。因此，根據(jù)工程特點和具體條件，應對影響質量的環(huán)境因素，采取有效的措施嚴加控制。 第二節(jié) 安全管理的意義 進行安全管理有利于消除從業(yè)人員的顧慮、調動其積極性。 關鍵部位重點管理 雖然安全意識和措施的加強，物方面的隱患有所消除，但還是不能掉以輕心，對于容易造成危險的關鍵部位如重大危險源：塔吊、卷揚機、攪拌機、大型鋼模板拆、裝、建筑物外圍防護、外架、挑架施工用電、基坑開挖與支護等等應重點監(jiān)控。 合同一般通過招標投標來形成 。報價的確定必須考慮施工期間物價變化以及工程量變化。如搶救，搶險工程，人們無法詳細地計劃和商談。 合同雙方風險的分擔。 （ 5） 提出問題 ， 分析問題 ， 解決問題 ， 安排后期的計劃 。 內(nèi)容正確 、 實用 ， 在文檔處理過程中不失真 。 項目總目標與各參加者的利益、動機和興趣相同，造成行為動機的不一致。 （ 2） 建立完備的項目管理系統(tǒng) ， 明確劃分各自的工作職責 ， 設計比較完備的管理工作流程 ， 明確規(guī)定項目中正式溝通方式 ， 渠道和時間 ， 使大家按程序 ， 按規(guī)則辦事 。 （ 6） 實施中出現(xiàn)混亂 ， 人們對合同 、 對指令 、 對責任書理解不一或不能理解 。 4．過程的爭執(zhí) 。 3． 協(xié)調會議 。 這樣會加劇人心的不穩(wěn)定 、 困難和危機 。 5． 其它溝通方法 ， 如指揮系統(tǒng) 、 建議制度 、 申訴和請求程序 、 申訴制度 、 離職交談 。 (2)正確對待爭執(zhí) 正確的方法不是宣布不許爭執(zhí)或讓爭執(zhí)自己消亡，而是通過爭執(zhí)發(fā)現(xiàn)問題， 講出心里話，暴露矛盾，獲得新的信息，然后通過積極的引導和溝通達成一致，化解矛盾。 原因分析 （ 1）開始項目時或某些成員介入項目組織時，缺少對 目標、對責任、對組織規(guī)則和過程統(tǒng)一的認識和理解。 （ 4）對以項目作為經(jīng)營對象的企業(yè)，應形成比較穩(wěn)定的項目管理隊伍，這樣盡管項目是一次性的、常新的，但項目小組卻是相對穩(wěn)定，可大大減小組織摩擦。 企業(yè)組織中反對變革的態(tài)度。 能夠進行復雜的計算工作 ， 例如網(wǎng)絡分析 ， 資源和成本的優(yōu)化 ， 線性規(guī)劃等 。 （ 7） 作為證據(jù)和工程資料 。 設計合同條款，通過合同保證對工程的控制權力，并 形成一個完整的控制體系。 業(yè)主選擇范圍大 ， 承包商之間充分地平等競爭 ， 有利于降低報價 ，提高工程質量 ， 縮短工期 。 （ 2）工程設計較細，圖紙完整、詳細、清楚。 2． 合同的執(zhí)行階段 。 第六章 合同管理 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 概述 第二節(jié) 合同類型的選擇 第三節(jié) 招標方式的確定 第四節(jié) 重要的合同條款的確定 第五節(jié) 工程各相關合同的協(xié)調 第六節(jié) 合同管理的主要措施 第七節(jié) 索賠管理 第八節(jié) 合同爭議解決 第一節(jié) 概述 合同在工程項目中的基本作用 工程項目中的主要合同關系 合同的生命期 合同管理工作過程 合同在工程項目中的基本作用 合同不僅是項目管理人員進行目標控制的重要手段，還是建設管理中一切行為的唯一依據(jù)。 大量的事實證明，重大傷害事故或建筑安全事故的發(fā)生嚴重阻滯了工程建筑的順利實施，在社會上帶來極其不好的負面影響。同時，要不斷改善施工現(xiàn)場環(huán)境，盡可能減少施工所產(chǎn)生的危害