【正文】 理和實(shí)施不及時(shí)，供應(yīng)量不足；甲供材及設(shè)備未及時(shí)到施工現(xiàn)場(chǎng)；應(yīng)確定事項(xiàng)未及時(shí)確定；施工過程中的局部方案調(diào)整；場(chǎng)地拆遷不徹底等。工程進(jìn)度的加快有可能影響工程的質(zhì)量，而對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格控制極有可能影響工程進(jìn)度。 在工程進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行中不斷循環(huán)往復(fù) ， 直至按設(shè)定的工期目標(biāo)竣工 ， 按合同約定的工期如期完成項(xiàng)目 ， 或在保證工程質(zhì)量和不增加工程造價(jià)的條件下提前完成 。 第五節(jié) 結(jié)論 房地產(chǎn)成本控制是一項(xiàng)技術(shù)性專業(yè)性很強(qiáng)的工作 ,采取正確的成本控制的方法等于成功的一半。 對(duì)稅金控制時(shí) ,一方面 ,要注意對(duì)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同的稅收政策充分掌握 ,采用時(shí)間差異、地域差異、政策差異的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。 房地產(chǎn)銷售要想獲得大的利潤 ,除了在好的時(shí)機(jī)有一個(gè)好的銷售價(jià)格以外 ,銷售費(fèi)用的控制也是我們不得不考慮的問題 。充分運(yùn)用生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的資金沉淀 。 制定預(yù)算考核體系時(shí) ,可充分參考往年管理費(fèi)用的支出情況 ,并結(jié)合單位新一年的整體發(fā)展計(jì)劃 ,考慮增加一些可變的因素 ,把預(yù)計(jì)的管理費(fèi)用支出分配 、 落實(shí)到部門 。 在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之前要做一個(gè)符合項(xiàng)目實(shí)際情況的預(yù)算 ,采用招標(biāo)的方式確定各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的施工單位 。 4） 合同措施 ， 選擇合適的合同結(jié)構(gòu) ， 選用適合于工程規(guī)模 、 性質(zhì)和特點(diǎn)的合同結(jié)構(gòu)模式 。 1） 組織措施 ， 編制投資控制工作計(jì)劃 ， 實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制 ， 落實(shí)投資管理的組織機(jī)構(gòu)和人員 ， 建立獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度 。 公開招投標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)中一種常用的方式 ,既能體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)又能降低施工成本和縮短工期 。 在建筑設(shè)計(jì)過程中 ,加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的 “ 成本控制意識(shí) ” ,杜絕設(shè)計(jì)人員為了迎合建設(shè)單位“ 需求 ” ,選用高價(jià)值的原材料 ,設(shè)計(jì)的房屋結(jié)構(gòu)華而不實(shí)的現(xiàn)象 。另一方面嚴(yán)格控制對(duì)各服務(wù)機(jī)構(gòu)支出的費(fèi)用 ,采取公開招標(biāo)的方式 ,將費(fèi)用降低到最大程度。控制這項(xiàng)成本，最關(guān)鍵的是 選址決策 。 房地產(chǎn)成本是指一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)，主要由 開發(fā)成本 、 期間費(fèi)用 、 稅金 三大塊組成。 第二步：實(shí)施動(dòng)態(tài)控制 。 （ 2）項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)科學(xué)、經(jīng)濟(jì)合理。 （ 4） 使得項(xiàng)目的相關(guān)各方面都感到滿意 。工程建設(shè)項(xiàng)目的階段劃分可如圖 ll所示。這個(gè)階段的工作：設(shè)計(jì)、計(jì)劃、招標(biāo)投標(biāo)和各種施工前的準(zhǔn)備工作。 過程的實(shí)施是為了達(dá)到規(guī)定的 目標(biāo) ，包括滿足時(shí)間 、 費(fèi)用和資源等約束條件 ” 。投資建設(shè)項(xiàng)目管理 主講教師： 劉小平 2023年 03月 28日 課程基本情況 ? 課程名稱：投資建設(shè)項(xiàng)目管理 ? 授課對(duì)象：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員 ? 課程的地位、作用及任務(wù)： 本課程是“工程管理”專業(yè)的管理類專業(yè)平臺(tái)課程。 工程項(xiàng)目的特點(diǎn) 工程項(xiàng)目具有如下特點(diǎn)： （ 1） 具有特定的對(duì)象 （ 2） 有時(shí)間限制 （ 3） 有資金限制和經(jīng)濟(jì)性要求 （ 4） 一次性 （ 5） 特殊的組織和法律條件 （ 6） 復(fù)雜性和系統(tǒng)性 工程項(xiàng)目的生命期和相關(guān)者 （ 1）項(xiàng)目的前期策劃和確立階段。 （ 3）項(xiàng)目的施工階段。 項(xiàng)目構(gòu)思批準(zhǔn)立項(xiàng)開始施工交付使用 結(jié) 束目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究設(shè)計(jì)、計(jì)劃、招標(biāo)投標(biāo)實(shí) 施 運(yùn) 行建設(shè)單位投資者設(shè)計(jì)單位承包商圖1 1 工程建設(shè)項(xiàng)目階段劃分項(xiàng)目相關(guān)者 項(xiàng)目投資者 業(yè)主 管理和咨詢單位 供應(yīng)單位 工程承包單位 設(shè)計(jì)單位 用戶（購買者） 政府 周邊組織 第二節(jié) 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理 成功的項(xiàng)目 項(xiàng)目取得成功的前提 工程項(xiàng)目管理的基本目標(biāo) 工程項(xiàng)目目標(biāo)的動(dòng)態(tài)控制 項(xiàng)目管理工作的任務(wù) 成功的項(xiàng)目 （ 1） 滿足市場(chǎng)定位要求 ， 達(dá)到預(yù)定投資效益 。 （ 5） 與環(huán)境協(xié)調(diào) 。 （ 3）高效、高質(zhì)量、高水平的項(xiàng)目管理。 先根據(jù)實(shí)際情況 ， 歸集目標(biāo)的實(shí)際值 ， 如實(shí)際投資 、 實(shí)際進(jìn)度等；然后將計(jì)劃與實(shí)際比較；最后通過比較 ， 如有偏差 ， 及時(shí)采取措施糾偏 。 第二節(jié) 開發(fā)成本控制 開發(fā)前期的成本控制 開發(fā)中期的成本控制 開發(fā)后期的成本控制 開發(fā)前期的成本控制 （ 1） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)控制 （ 2）前期工程費(fèi)用控制 （ 3）勘察、設(shè)計(jì)階段成本控制 （ 1） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)控制 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置、被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用。 ? 投資房地產(chǎn)的秘訣：第一是區(qū)域，第二是區(qū)域，第三還是區(qū)域，合理控制樓面地價(jià)。 ? 對(duì)“三通一平”工作也要采取公開招的方式承包給專業(yè)施工團(tuán)隊(duì) ,選擇有經(jīng)驗(yàn)的施工人員 ,降低費(fèi)用。實(shí)行動(dòng)態(tài)管理模式 ,根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算來控制初步設(shè)計(jì) ,而后依據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì) ,在保證達(dá)到使用功能的前提下 ,再進(jìn)行分配的投資額度設(shè)計(jì) 。 （ 2）施工階段成本控制 房地產(chǎn)施工階段是將開發(fā)企業(yè)及工程設(shè)計(jì)意圖最終實(shí)現(xiàn)并形成工程實(shí)體的階段 ,也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項(xiàng)目使用價(jià)值的重要階段 。 2） 技術(shù)措施 ， 即進(jìn)行方案優(yōu)化 ， 提出多個(gè)不同的技術(shù)方案 ， 進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 ， 確定最佳的施工方案 。 對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和識(shí)別 ， 采取必要的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 。 (2)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ,是指為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 , 進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)時(shí) ,配套設(shè)施的檔次要根據(jù)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和消費(fèi)者的市場(chǎng)需求來安排 ,還要密切關(guān)注項(xiàng)目周圍的配套情況 ,近距離雷同的配套設(shè)施盡量不予安排 。 財(cái)務(wù)費(fèi)用控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ,包括利息凈支出和金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等 。啟用買方付息銀行承兌匯票支付方式 。 銷售費(fèi)用的控制從四個(gè)方面入手 : （ 1）銷售流程的優(yōu)化 （ 2）營銷組織框架的構(gòu)建 （ 3）銷售道具及物料的合理使用 （ 4）營銷推廣工作的開展 第四節(jié) 稅金的控制 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多、稅負(fù)率偏高。如果有條件還可以 ,還可以聘請(qǐng)稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行納稅籌劃的指導(dǎo)。由于成本形成于生產(chǎn)全過程 ,貫穿于投資項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)和施工各個(gè)階段。 工程進(jìn)度控制是工程項(xiàng)目建設(shè)中與質(zhì)量和投資并列的三大控制目標(biāo)之一，其三者之間的關(guān)系是相互影響和相互制約的。如有嚴(yán)謹(jǐn)、周密的質(zhì)量保證措施，既嚴(yán)格控制而不致返工，又會(huì)保證建設(shè)進(jìn)度，也保證了工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及投資費(fèi)用的有效控制。 設(shè)計(jì)方的原因 未及時(shí)向業(yè)主提交滿足進(jìn)度計(jì)劃的設(shè)計(jì)文件；現(xiàn)場(chǎng)施工與設(shè)計(jì)圖紙有矛盾需修改；現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)配套專業(yè)設(shè)計(jì)與土建設(shè)計(jì)有矛盾；變更設(shè)計(jì)較多。 第三節(jié) 進(jìn)度控制的措施 做好施工前的準(zhǔn)備工作 設(shè)計(jì)方的服務(wù)必須到位 重點(diǎn)控制施工方的進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn) 委托信譽(yù)高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商 做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作 做好施工前的準(zhǔn)備工作 做好施工前的準(zhǔn)備工作，是搞好工程建設(shè)進(jìn)度控制工作的最基本的條件。業(yè)主方可通過合同約定進(jìn)行制約，以保證工程的順利進(jìn)展，減少不必要的工期損失 。 （ 2）進(jìn)度計(jì)劃是否與施工方案一致。施工方的進(jìn)度計(jì)劃首先必須滿足合同工期的要求，同時(shí)還必須符合業(yè)主控制性進(jìn)度計(jì)劃中一些關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)的要求。在報(bào)審進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，要求承包商提供各工種勞動(dòng)力、施工機(jī)具、材料（尤其是周轉(zhuǎn)材料）主要資源計(jì)劃作為附件，資源計(jì)劃是否與進(jìn)度計(jì)劃相符，來評(píng)價(jià)進(jìn)度計(jì)劃的可實(shí)施性，如資源計(jì)劃不能滿足進(jìn)度計(jì)劃的要求，應(yīng)要求施工方調(diào)整資源計(jì)劃或進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)度計(jì)劃一旦被批準(zhǔn)，資源計(jì)劃也作為進(jìn)度控制的依據(jù)。 委托信譽(yù)高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商 信譽(yù)高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商能夠按照合同約定，保質(zhì)按期把材料或設(shè)備運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)，是工程建設(shè)進(jìn)度控制的保障。房地產(chǎn)質(zhì)量具有綜合性，涵蓋工程質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、區(qū)位質(zhì)量、社區(qū)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等方面，具體在施工階段著重是工程質(zhì)量的控制。 第二節(jié) 人員因素 人員因素主要指領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)，操作人員的理論、技術(shù)水平、生理缺陷、粗心大意、違紀(jì)違章等。管理制度完善，技術(shù)措施得力，工程質(zhì)量就高。 第三節(jié) 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件）是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符合標(biāo)準(zhǔn)。合理組織材料供應(yīng)，確保正常施工 。 第四節(jié) 機(jī)械設(shè)備 “工欲善其事，必先利其器”，施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場(chǎng)條件、建筑結(jié)構(gòu)形式、施工工藝和方法、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)等，合理選擇機(jī)械類型和性能參數(shù)，合理使用機(jī)械設(shè)備，正確操作。往往由于施工方案考慮不周而拖延進(jìn)度，影響質(zhì)量，增加投資。因此，根據(jù)工程特點(diǎn)和具體條件，應(yīng)對(duì)影響質(zhì)量的環(huán)境因素，采取有效的措施嚴(yán)加控制。作為建設(shè)單位的管理人員要協(xié)同監(jiān)理單位，要求施工單位根據(jù)自身情況和工程特點(diǎn)及質(zhì)量通病，確定質(zhì)量目標(biāo)和攻關(guān)內(nèi)容，制定具體的質(zhì)量保證計(jì)劃和攻關(guān)措施，明確實(shí)施內(nèi)容、方法和效果。努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。如：施工現(xiàn)場(chǎng)要有顯眼的標(biāo)示牌、對(duì)危險(xiǎn)區(qū)要進(jìn)行圍欄和人員守護(hù)，要求門衛(wèi)對(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)大門的所有人員必須帶安全帽 (無論是施工人員、監(jiān)理人員、項(xiàng)目部人員還是參觀檢查人員 )。 第二節(jié) 安全管理的意義 進(jìn)行安全管理有利于消除從業(yè)人員的顧慮、調(diào)動(dòng)其積極性。 第三節(jié) 目前施工建設(shè)安全管理面臨的問題 監(jiān)管欠到位 建設(shè)行政主管部門有的是因?yàn)橐庾R(shí)上松懈的問題，有的是因?yàn)榻?jīng)費(fèi)上的問題，沒有加強(qiáng)這些方面的行動(dòng)，相應(yīng)措施不到位，管理上有漏洞。 （ 2）目前，施工企業(yè)在勞務(wù)工的使用上大多是沒有組織的散工、農(nóng)民工，這些從業(yè)人員缺乏最為基本的安全意識(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì) 70%的建筑施工事故都是由于違章指揮、違章作業(yè)和違反勞動(dòng)紀(jì)律所導(dǎo)致的。 （ 2）全過程管理：從設(shè)計(jì)、施工、安裝、調(diào)試到竣工驗(yàn)收和保修各個(gè)階段實(shí)行嚴(yán)格的安全管理，把好每一道工作，每一道工序的安全生產(chǎn)。 關(guān)鍵部位重點(diǎn)管理 雖然安全意識(shí)和措施的加強(qiáng)，物方面的隱患有所消除，但還是不能掉以輕心，對(duì)于容易造成危險(xiǎn)的關(guān)鍵部位如重大危險(xiǎn)源：塔吊、卷揚(yáng)機(jī)、攪拌機(jī)、大型鋼模板拆、裝、建筑物外圍防護(hù)、外架、挑架施工用電、基坑開挖與支護(hù)等等應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)控。我們時(shí)刻要以合同來規(guī)范、約束監(jiān)理、施工等單位的行為，對(duì)拖延工期、施工質(zhì)量不合格、安全管理不到位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同中的處罰措施，特別是要把工期進(jìn)行合理排布，嚴(yán)格按各分部工程工期要求逐階段檢查兌現(xiàn)。 根據(jù)工程分標(biāo)方式的不同，業(yè)主可能訂立幾十份合同，例如將各專業(yè)工程分別甚至分段委托，或?qū)⒉牧虾驮O(shè)備供應(yīng)分別委托；也可能將上述委托以各種形式進(jìn)行合并，只簽訂幾份甚至一份主合同。 當(dāng)然任何承包商不可能，也不必具備所