房地產(chǎn)投資與項(xiàng)目管理-資料下載頁
2025-01-10 07:34本頁面
【正文】 。如需求能力、價(jià)格水平、競(jìng)爭(zhēng)情況等。 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2．從市場(chǎng)分析的角度看，市場(chǎng)信息分為四個(gè)方面。 1）房地產(chǎn)需求方面的信息。包括宏觀經(jīng)濟(jì)信息、房地產(chǎn)使用者信息和使用中的房地產(chǎn)數(shù)量和空置量信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。包括現(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)量、使用中建筑物的物理狀況、房地產(chǎn)開發(fā)成本及成本指數(shù)、新開發(fā)房地產(chǎn)面積、拆除或改變用途數(shù)量等。 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易方面的信息。包括租金、銷售價(jià)格及價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)投資收益率和資本化率、分類物業(yè)的市場(chǎng)成交量等。 4）其他信息。包括政策信息、金融信息和房地產(chǎn)稅收信息等。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2． 3． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 市場(chǎng)調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1．普查法，也稱全面調(diào)查。是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部單位都進(jìn)行的調(diào)查。由于調(diào)查的對(duì)象繁多并且問題襖較為復(fù)雜，往往需要?jiǎng)佑幂^多的人力和物力，調(diào)查周期也較長(zhǎng)，所以在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，只有針對(duì)特定的、有限的對(duì)象或者簡(jiǎn)單的問題，如某一公寓大廈的租戶意見調(diào)查，某一住宅小區(qū)業(yè)主的服務(wù)項(xiàng)目需求調(diào)查等，才考慮采用普查?？梢越栌萌珖丝谄詹樗玫降挠嘘P(guān)數(shù)據(jù)資料等。 2．抽樣調(diào)查法 抽樣調(diào)查法是指從調(diào)查對(duì)象的總體中，抽取有代表性的若干樣本進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)以從數(shù)量上推斷總體的專門調(diào)查方法。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中廣泛采用的一種方法。 抽樣調(diào)查法主要分為兩大類：隨機(jī)抽樣法和非隨機(jī)抽樣法。 3．直接調(diào)查法 也稱詢問調(diào)查法。指調(diào)查人員與被調(diào)查者正面接觸，向被調(diào)查者直接詢問的調(diào)查方法。 1）訪談法 2）電話調(diào)查 3）郵函調(diào)查 4）留置問卷調(diào)查 4．間接調(diào)查法 調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是通過間接方式對(duì)要了解的問題進(jìn)行調(diào)查的方法。 1）觀察法 2）實(shí)驗(yàn)法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段會(huì)有很強(qiáng)的選擇性。市場(chǎng)調(diào)查通過一定的市場(chǎng)調(diào)查程序得以實(shí)現(xiàn)。 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序是如何的？ 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2． 3． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序 1．提出問題，確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問題是為什么調(diào)查。只有當(dāng)需要調(diào)查的問題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計(jì)研究計(jì)劃，獲取切乎實(shí)際的信息。 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過程，不是一時(shí)就能確定下來的，可以采用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2．決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。 第一手資料是專門為要調(diào)查的問題而特地收集或?qū)嶒?yàn)而得的統(tǒng)計(jì)資料； 第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項(xiàng)目已經(jīng)擁有的資料。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 3．設(shè)計(jì)調(diào)查表 設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問題 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 4．選樣 5．?dāng)?shù)據(jù)處理、分析與解釋 6．提出調(diào)查報(bào)告 需要說明的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的前期工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)查信息再加工的過程。但有時(shí)一些市場(chǎng)調(diào)查做完后，市場(chǎng)分析也就直接包括在市場(chǎng)調(diào)查的過程中了。 思考： ?如果有人要求你對(duì)本地的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析，你從當(dāng)?shù)乜梢垣@得哪些有用的第二手資料？通過什么途徑可以獲得第一手資料？
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