房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理復習-資料下載頁
2025-01-10 07:34本頁面
【正文】 (1) 在建工程的抵押貸款 目前多以在建工程已完工部分連同建筑 物所處宗地的土地使用權作為抵押擔保。 (2) 個人住房抵押貸款 以個人所購住房作為抵押擔保。 個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款 和公積金住房抵押貸款兩種類型。 四 .金融機構(gòu)對項目貸款的審查內(nèi)容 企業(yè)資信等級 項目評估報告 審查內(nèi)容 貸款數(shù)量、期限、利率 抵押或擔保條件 1. 企業(yè)資信等級評價 通常情況下，金融機構(gòu)主要根據(jù)下列 評價指標確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級： (1) 企業(yè)素質(zhì) (2) 資金實力 (3) 企業(yè)償債能力 (4) 經(jīng)營管理能力 (5) 獲利能力 (6) 企業(yè)信譽 (7) 企業(yè)在貸款銀行的資金流量 (8) 其它指標 2. 開發(fā)建設項目的審查 除對開發(fā)商進行資信等級評價外，金 融機構(gòu)還會對開發(fā)商所開發(fā)的項目進行詳 細的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項目本 身的正常運作，具備充分的還款能力。 金融機構(gòu)對項目的審查主要包括三個大的方面：即項目基本情況、市場分析結(jié)果和財務評價指標。各方面的具體指標如表 7－ 1所示。 3. 貸款綜合評價 金融機構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目本身之后，還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風險等級、貸款方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風險度。 貸款的綜合風險度 ＝信用等級系數(shù) 貸款方式系數(shù) 貸款期限系數(shù) 項目風險等級系數(shù) 第八章 房地產(chǎn)市場營銷 一 .房地產(chǎn)銷售形式 二 .促銷組合 三 .房地產(chǎn)定價方法與策略 四 .房地產(chǎn)營銷理念 一 .房地產(chǎn)銷售形式 房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個階段 (1) 為使?jié)撛诘目蛻袅私馕飿I(yè)狀況而進行 的宣傳、溝通階段。 (引導、溝通 ) (2) 就有關價格或租金及合同條件進行的 談判階段。 (談判 ) (3) 雙方協(xié)商一致后的簽約階段。 (簽約 ) 從房地產(chǎn)市場營銷的具體形式來看， 主要分為開發(fā)商自行銷售和委托物業(yè)代理 兩種。 二 .促銷組合 促銷組合（即市場營銷與溝通組合） 是指企業(yè)根據(jù)促銷的需要，對廣告、銷售 促進、公關宣傳與人員推銷等各種促銷方 式進行的適當選擇和綜合編配。 促銷組合由五種主要工具組成： （ 1）廣告 （ 2）自銷 （ 3）銷售促進 （ 4）公關與宣傳 （ 5）人員推銷 一般來說，房地產(chǎn)商品的促銷費約占 銷售收入的 2％～ 5％。對普通住宅項目促銷費可能是 2％，而大型商業(yè)項目可能要達到 5％ 。 制定促銷組合需考慮的因素有： （ 1）產(chǎn)品類型 （ 2）推動與拉引策略 （ 3）購買者的準備階段 （ 4）公司的市場定位 （ 5）經(jīng)濟前景 三 .房地產(chǎn)定價方法與策略 成本加成定價法 (1)成本導向定價 目標定價法 認知價值定價法 (2)購買者導向定價 價值定價法 領導定價法 (3)競爭導向定價 挑戰(zhàn)定價法 隨行就市定價法 （ 1）價格折扣與折讓 （ 2）心理定價 （ 3）差別定價 （ 4）產(chǎn)品組合定價 四 .房地產(chǎn)營銷理念 房地產(chǎn)商品及房地產(chǎn)市場固有的特性，決定了 房地產(chǎn)營銷有其獨特的運作方式。正確樹立房地產(chǎn) 營銷理念是進行房地產(chǎn)營銷策劃的關鍵前提。房地 產(chǎn)營銷理念可從以下 12個方面考察： (1) 區(qū)域營銷 (2) 信息營銷 (3) 競爭營銷 (4) 全面營銷 (5) 全過程營銷 (6) 全員營銷 (7) 專業(yè)營銷 (8) 服務營銷 (9) 品牌營銷 (10) 文化營銷 (11) 非價格營銷 (12) 目標轉(zhuǎn)移營銷 第九章 收益性物業(yè)管理 一 .物業(yè)管理的概念 二 .收益性物業(yè)管理的基本模式 三 .收益性物業(yè)管理的內(nèi)容 一 .物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品的售后服務，是 房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)上的經(jīng)營管理活動。 物業(yè)管理是物業(yè)管理經(jīng)理人受物業(yè)業(yè)主 或物業(yè)使用人的委托，依照合同規(guī)定，遵照 國家法律和管理標準，以經(jīng)營的方式對物業(yè) 進行規(guī)范的管理和維護，為物業(yè)業(yè)主或物業(yè) 使用人營造舒適的工作和生活環(huán)境，提供多 層次、全方位服務的一種專業(yè)化、社會化、 企業(yè)化、經(jīng)營型的管理活動。 這里所說的 “ 物業(yè) ” 是指已建成投入使用 的各類房屋及其附屬設備、配套設施及相關 場地的總稱。 各類物業(yè)包括商業(yè)、寫字樓、綜合樓、 公寓樓、住宅樓（小區(qū)）、廠房等建筑物。 物業(yè)管理按營利性劃分可分為兩大類。 一類是非營利性物業(yè)管理；另一類是營利性 物業(yè)管理，包括各種收益性物業(yè)的管理。 二 .收益性物業(yè)管理的基本模式 收益性物業(yè)管理關注的重點是租用物 業(yè)的承租人對其所使用的物業(yè)感到滿意， 并希望繼續(xù)租用該物業(yè)。所以，收益性物 業(yè)管理的每一部分工作都應以滿足當前承 租人的需要并吸引未來的新承租人為中心。 因此，通常將收益性物業(yè)管理工作分成以 下幾個相互聯(lián)系和影響的方面：
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