【正文】 面積 45— 120㎡ 銷售率 66% 公設(shè)配套 中百日雜 、 三十中 、電力大學(xué)、 三醫(yī)院 、毓文中學(xué)、吉林一中 項(xiàng)目圖片 15 分析： ◎項(xiàng)目 位置 優(yōu)勢較為明顯， 緊鄰長春路 、 離松花江相對不太遠(yuǎn) ， 重點(diǎn)學(xué)區(qū)， 規(guī)劃具備了 中 檔項(xiàng)目的基礎(chǔ)素質(zhì)。 項(xiàng)目 市場簡要分析 區(qū)域位置圖 14 周邊 代表性 樓盤 （參考樓盤 1） 名稱 西城首府 備注 位置 長春路柴草市 項(xiàng)目 09 年 開工 ， 均價(jià) 4100 元 /㎡ 左右， 計(jì)劃 整體 2020 年 完畢 ， 部 份驗(yàn)收交房。固定資產(chǎn)投資力度也來越大，今年力度較大相對比較明顯，這也是一個城市發(fā)展的必然現(xiàn)象。 區(qū)域固定資產(chǎn)投資 、 土地規(guī)劃 及房地產(chǎn)投資情況 13 245025013401820209097812008805953504160500100015002020250030002020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資（億元）住宅投資（億元）土地規(guī)劃面積（公頃） 指標(biāo) 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資（億元） 978 1200 1490 1820 2450 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 128 250 土地 規(guī)劃面積（公頃） 416 350 595 880 1340 分析： 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 吉林市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資逐漸增多 ,為城市的快速發(fā)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) ,房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年提高。商品房近幾年 均價(jià) 從每平方米均價(jià) 2500 元、 3500 元、已拉動到每平方米近 4500~5000 元左右，吉林市的房地產(chǎn)開發(fā)從 05 年的初級進(jìn)入了一個上升的發(fā)展階段。吉林市房地產(chǎn)開發(fā)市場是一個能夠淘金 的財(cái)源寶地。但從階段時(shí) 期來看 屬于不規(guī)律發(fā)展形勢。 雖說近年國家為了調(diào)控整體房價(jià)增長過快，但對于三類以上城市影響不大?？梢娢覀兗质凶》啃枨笫袌隹臻g 和一些發(fā)展較快的城市還有很大差距。 這說明我們的住房條件相對還較低。隨著吉林市經(jīng)商的外地人增多， 購買不動產(chǎn)投資意識正在增強(qiáng) 。 （六）居民購房以自住為主， 部分投資性房蟲逐漸出現(xiàn)， 規(guī)模 氣勢正在擴(kuò)大。也就是說只能夠買 60~70 ㎡的房子。 目前吉林市的普通住宅均價(jià) 在 3800~4000 元 /㎡ 左右， 高檔、 高層 （觀江、） 12 住宅均價(jià) 55006000 元 /㎡ 左右， 期房 整體均價(jià)在 4600 元 /㎡ 左右。所以目前吉林市的住房需求還停留在滿足居住、實(shí)用性的水平，要發(fā)展到滿足高品質(zhì)享受型還需要 一段時(shí)間 時(shí)間。 即使是有些開發(fā)商近幾年有所意識，但是做的還是有很大的差距。和大中型城市相比還有待于提高。 （三）吉林市目前樓盤以多層為主，高檔 、 高層為輔，多層品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品 略有顯現(xiàn) ，但目前來看還很缺失。 也就是說今天的房價(jià) 5000 元／㎡表面上看挺貴的，事實(shí)上和 5 年前的 住房均價(jià) 2020 元／㎡沒什么區(qū)別，因?yàn)?5年前的物價(jià)和今天的物價(jià)也大不相同。物價(jià)上漲、貨幣貶值，所以錢的實(shí)際價(jià)值也在降低。 （二）吉林市房價(jià)利潤相對較低，房價(jià)穩(wěn)中有升，相對泡沫較小 吉林市房價(jià)利潤隨著回遷費(fèi)用、土地成本、建筑成本的提高，判斷實(shí)際的房價(jià)利潤比應(yīng) 該相對偏低，所以市場泡沫程度較低。即使現(xiàn)在國家提出廉租房 、 經(jīng)濟(jì)適用房 的辦法想來緩解底層百姓的住房問題，可是當(dāng)前也只不過是 數(shù)量微薄 ，根本無法大面積解決。主要 原因是 吉林市的剛性需求尚未滿足。 第三部分、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括 11 （一）吉林市 房 地產(chǎn)市場 近些年 發(fā)展速度較快 ，市場發(fā)展?jié)摿?較大 。 4）城市文化競爭力較弱 市民生活舒適安逸，競爭意識較弱，缺少創(chuàng)新、開拓和冒險(xiǎn)精神，創(chuàng)新氛圍淡薄，這就造成了有些人 才 到外地創(chuàng)業(yè)的 原因之一，不利于現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這一區(qū)域近幾年沒有大的商業(yè)性的投資 ，今年才有商業(yè)投資的矛頭，當(dāng)然這需要時(shí)間和過程。消費(fèi)購物娛樂相對存在局限。 這也是吉林市房地產(chǎn)活躍的原因之一。所以近幾年房地產(chǎn)的開發(fā)步伐越來越快！ 4）自然環(huán)境 優(yōu)勢 吉林市依山 傍水 ， 景色秀麗，自然資源豐富，宜居性較高。這些說明吉林市人口不斷增多 ， 地盤逐漸增大，這就需要更多的 住房 來填充 ，加之人們的生活水平逐 漸提高，人們 對于 居住舒適度 的要求 也越來越高。 對于本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)來說，并不是集中的商業(yè)區(qū)，但是他是居民集中地居住區(qū) ，人們的日?；顒雍突旧钕M(fèi)比較頻繁密集。 2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)勢 從 吉林市、長春市 兩地 的距離來看， 高速、鐵路、高鐵的進(jìn)一步完善， 從時(shí)間上縮短 兩地的距離。 例如： 西典花園 、 西城首府 、 托斯卡納 、 泊逸臺 等；這些樓盤都集中在這一區(qū)域，并且近 幾 年 這一區(qū)域樓盤有待于集中開發(fā) 。解放大西路 、 長春路 一帶近幾年 正處于 舊房 改造 大力發(fā)展 階段， 這一帶是 傳統(tǒng)集中居民區(qū)，臨近松花江， 風(fēng)景觀賞性大、 沒有 重型工業(yè)， 空氣清新； 吉林西站的高頻使用， 道路四通八達(dá)，公交線較多，交通相對方便； 高校重點(diǎn)大學(xué)東北電力大學(xué) ， 是子女上學(xué)擇校的 優(yōu)越 地段，更是大學(xué)生租房投資者購房的優(yōu)越條件。帶動了這一區(qū)域的住房觀念及住房條件。 2020 年上半年由于國家各種打壓政策出臺，商品房價(jià)格變化不大， 沒 有大幅上升也沒有下降， 處于穩(wěn)步上升階段，價(jià)格增幅在 100~200 元／㎡，根據(jù) 上半年 市場反應(yīng)分析，一段時(shí)間內(nèi)， 吉林市房價(jià)會處于穩(wěn)定階段。 主要原因下半年樓盤集中，存房量較大競爭比較激烈。所以目前 而 36004600 元 /㎡ 左右的商品房正是吉林市住房消費(fèi)的主流，目前吉林市大眾百姓接受的心理房價(jià)水平為 5500 以內(nèi)，超過這個價(jià)位即為高檔豪華住房 。人均收入的多少直接影響房價(jià)的變化。 ◎人均可支配收入水平增長幅度略高于 GDP 增幅水平，且結(jié)合吉林市的私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，吉林市高收入階層占比 較小 ，中低收入層面占比重較大。其中外出人才回來消費(fèi)的比例逐年增大。 近年 區(qū)域居民生活水 平 對比圖 202007060161561772015042144985604509646334090480 595 686 05000100001500020200250002020年 2020年 2020年 2020年 2020年城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）農(nóng)民人均純收入（元）消費(fèi)品零售總額（億元） 年份 指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 城鎮(zhèn)人均可支配收入 14498 元 15042 元 16156 元 17720 元 20200 元 農(nóng)民人均純收入 4090 元 4633 元 5096 元 5604 元 7060 元 消費(fèi)品零售總額 億元 480 億元 595 億元 686 億元 828 億元 8 分析： ◎吉林市居民人均可支配收入處于吉林省中上游水平，總體而言略低于長春市。 ◎ 2020 的總體目標(biāo)，總 GDP 為 2170 億，市區(qū)人均可支配收入為 20200 元，農(nóng)村人均可支配收入為 7060。 年份 指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年