【正文】 力產(chǎn)業(yè)。近年更是牽頭帶動了西安市場的大盤發(fā)展。南部板塊的大CBD區(qū)推動了板塊商業(yè)地產(chǎn)屬性的發(fā)展，使部分樓盤傾向與新型的商住結(jié)合性質(zhì)的方向，如酒店公寓，商務(wù)公寓等項目。1．3板塊市場屬性南部板塊內(nèi)的競爭更多的是西高新與中部城南片區(qū)的競爭。因為這里相對良好的配套設(shè)施，高校林立的人文環(huán)境，使得城南的房子特別好銷。1產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，促進西高新的快速發(fā)展，形成科技路與高新路的房地產(chǎn)主軸2城南房地產(chǎn)形成長安路，小寨路和朱雀大街的軸心的南二環(huán)內(nèi)外發(fā)展3以中高價高中檔樓為主，規(guī)模主要在中等規(guī)模項目，商業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)展現(xiàn)時發(fā)展主要發(fā)展區(qū)位發(fā)展初期西高新和城南將成為西安市的中心區(qū)位，高中檔住宅項目與商業(yè)物業(yè)密集。未來的核心發(fā)展區(qū)域?qū)⑽挥跂|南的曲江新區(qū)，副心將位于高新開發(fā)區(qū)。形成較高檔的住宅區(qū)。形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅較密集的區(qū)位。將成為南部板塊的核心發(fā)展區(qū)位分析結(jié)論：1.新區(qū)的發(fā)展將與板塊內(nèi)現(xiàn)有主發(fā)展區(qū)進行功能互補l擁有生態(tài)資源，人文景觀資源等板塊內(nèi)的差異性價值資源，有先天的優(yōu)勢l從屬的區(qū)位將更多地轉(zhuǎn)移到曲江新區(qū)，繼續(xù)以中小規(guī)模的中檔盤為主曲江新區(qū)l房地產(chǎn)發(fā)展勢頭較慢，項目不多l(xiāng)從屬發(fā)展區(qū)位在城市發(fā)展上和房地產(chǎn)發(fā)展將更緊密地與西高新融合ll片區(qū)發(fā)展已開始飽和，發(fā)展方向在南擴到丈八東，長安路CBD區(qū)已初步形成。形成較高檔的住宅區(qū)。形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅較密集的區(qū)位ll片區(qū)市場將從核心發(fā)展區(qū)轉(zhuǎn)向為其它后期啟動的片區(qū)提供動力的區(qū)位城南片區(qū)西部高新二期將成為主發(fā)展區(qū)l片區(qū)內(nèi)的CBD區(qū)將形成，對區(qū)內(nèi)住宅項目和商業(yè)項目產(chǎn)生支持l部分住宅項目具備新概念的商住形式發(fā)展方向西移南擴，開始以大盤和高價位的中小高檔項目為主ll發(fā)展趨勢西高新區(qū)位在板塊中地位另一方面，西安城市化進程加快，市區(qū)擴容、道路暢通，加之政務(wù)區(qū)即將南移、開發(fā)區(qū)進一步繁榮等多項影響，更為重要的是人們居住觀念在改變，不會局限于“求近”，因而，未來距離將不再是障礙，一環(huán)、二環(huán)內(nèi)外的價格差必然日漸趨于緩和。但是，市中心區(qū)多為點狀樓盤，像“中天國際商務(wù)大廈”、“驪馬豪城”等，規(guī)模偏小，只能向“高空”發(fā)展，相關(guān)配套設(shè)施受限較多，也無法齊全，居住環(huán)境不及外圍的一些大規(guī)模樓盤。曲江板塊是旅游渡假區(qū)，距離老城較近，空氣、生態(tài)、環(huán)境良好，居住密度低，雖目前暫不能與西高新相比，但短期內(nèi)具有很大的發(fā)展和上升的空間。而在近年政府大力扶持及開發(fā)迅速的西高新板塊的價格水平最高，并且房產(chǎn)開發(fā)也較為集中，其中高新地產(chǎn)可為雄踞整個高新板塊，使之成為現(xiàn)今西安市的CBD商務(wù)區(qū)，從而影響樓價穩(wěn)步上升。西安市國有大中型企業(yè)較多，家屬樓、公房占目前住房的主體，由于市民對房產(chǎn)置換的意識不高，從而二級市場沒有發(fā)揮到太大的作用，減弱了房屋的流通，也阻礙了房地產(chǎn)的良性循環(huán)。從2002年起未來三年現(xiàn)已開發(fā)房產(chǎn)項目的市場總體供應(yīng)量是800余萬平方米，全年銷售面積在150萬平方米左右，80－120平方米之間的房子較為暢銷，而且市場供應(yīng)不足；只有部分豪宅和超大戶型房子出現(xiàn)局部過剩，或者說市場需求的水平限制；n分析總結(jié)：n156萬平方米曲江板塊99萬平方米西高新板塊104萬平方米城西板塊大約供應(yīng)量城東板塊據(jù)調(diào)研所得從2002年起未來三年現(xiàn)已開發(fā)房產(chǎn)項目的市場總體供應(yīng)量是800余萬平方米，而西安市房地產(chǎn)的去年銷售量只為150萬平方米左右，其供應(yīng)量已超出市場的消化能力。又是新興的板塊，具備特殊性，將其區(qū)別于南部板塊進行分析。nn城區(qū)板塊在售項目不多。n大盤項目和新上市的項目大量在這三個板塊集中。在六大板塊的格局中，城南部板塊與北郊板塊南北呼應(yīng)，成為西安樓市的熱點板塊，無論是開發(fā)量或者消化量都為西安市最高的房地產(chǎn)板塊。長安區(qū)蓮湖區(qū)西部碑林區(qū)東部及新城區(qū)東部未央?yún)^(qū)雁塔區(qū)及碑林區(qū)西部蓮湖區(qū)東部及新城區(qū)西部行政區(qū)2．西安市房地產(chǎn)板塊的劃分目前西安市的房地產(chǎn)項目主要分布于在建的三環(huán)路外環(huán)內(nèi)，發(fā)展方向基本與城市規(guī)劃的發(fā)展方向一致，基本上是以古城墻內(nèi)的市中心為圓心，往四周輻射發(fā)展，其中重點落于南部和北部。中低收入人群市場還未釋放，現(xiàn)時較高水平的價格水平將有下調(diào)空間。形成優(yōu)勢群體推動市場的發(fā)展。特征八：高科現(xiàn)象的出現(xiàn)，表明總體市場起步晚，發(fā)展空間大，個別品牌發(fā)展極快，品牌市場壟斷性強。特征七：長安撤縣改區(qū)，刺激房地產(chǎn)板塊市場的形成。特征五：城中村問題，集資房問題是制約商品房住宅市場發(fā)展的瓶頸，尤其是對于城西及二環(huán)以內(nèi)。西安市總體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況特征如下：特征一：城市南擴戰(zhàn)略，促進南部房地產(chǎn)市場的大發(fā)展。城西與城東市場也在快速發(fā)展。總體市場重點發(fā)展區(qū)域集中在城南和城北。11個（占33%）76億高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西安南部的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（簡稱“西高新”）和北部的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來成為拉動整個城市經(jīng)濟提升的龍頭，而其中又以“西高新區(qū)”的發(fā)展和建設(shè)最為迅猛，成為區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)的典范，對周圍地塊展影響深遠。2．高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展西安擁有全國排名第四位的的高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。文體交流健康醫(yī)療商務(wù)觀光旅游資料6：2002年不同出游目的游客所占比重旅游目的303936比例768112044806816郵電通訊娛樂餐飲購物資料5：2002年國際旅游收入構(gòu)成從游客出游目的的比例看，觀光旅游的僅列第三位，而且比重也不大，由此可以看出西安的旅游業(yè)必須在原有的基礎(chǔ)上有所提升，形成更多元更豐富旅游概念，如體驗旅游、商務(wù)旅游、消費旅游等的復(fù)合旅游。但是根據(jù)國內(nèi)客源市場的構(gòu)成情況分析，國內(nèi)主要客源多來自陜西本省及臨近周邊省份（總份額占35%），而陜西的臨近省份多為經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)，因此限制了其旅游的消費。問題1：西安全年國內(nèi)旅游收入為105億元人民幣。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，各項旅游設(shè)施（如涉外飯店、旅行社、出租汽車等）和市政工程（如高速公路網(wǎng)建設(shè)、機場建設(shè)、旅游專線）也得到進一步完善，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了保障。海南黑龍江浙江廣東北京河北%%%山西江蘇山東陜西資料2：2002年國內(nèi)客源市場的構(gòu)成3500元旅游者在西安人均停留天數(shù)26億元外國人66萬其中國際旅游人數(shù)資料1：2002年西安國際旅游基本情況指標(biāo)1．2西安旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀目前，西安市旅游業(yè)和商貿(mào)業(yè)借助西部大開發(fā)的有利契機，發(fā)展勢頭非常迅猛。以秦腔、皮影戲、剪紙為代表的西安傳統(tǒng)風(fēng)俗，獨樹一幟，同時也是自成一體的西北文化的縮影和代表地理景觀其中以半坡遺址、秦始皇陵兵馬俑、大小雁塔、華清池、碑林、鐘鼓樓為代表自然風(fēng)光表歷史文化代六、相關(guān)支柱性產(chǎn)業(yè)的研究1．西安旅游產(chǎn)業(yè)調(diào)研1．1西安的旅游資源西安是聞名全國乃至海外的著名旅游城市，旅游資源豐富。結(jié)論：西安城市發(fā)展規(guī)劃將直接影響到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向、開發(fā)和經(jīng)營；城市范圍的擴大將帶來大規(guī)模的造城運動，在這項運動中，房地產(chǎn)開發(fā)無疑將會成為西安城市拓展的主力軍；在未來西安的城市建設(shè)和城市發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)無疑先行。城市的發(fā)展軸也以沿咸陽、戶縣、三原、藍田延伸。于是，地產(chǎn)項目規(guī)劃和分布成為城市規(guī)劃的直接表象。第三層面：生活因素從城市運營方向來看，目前城市運營成為各城市規(guī)劃和發(fā)展的最高層次。第二層面：經(jīng)濟因素從城市經(jīng)營的角度來看，土地的經(jīng)營是城市運營的重要一環(huán)，如何使土地利潤最大化，前期城市發(fā)展規(guī)劃就尤為重要。西安中心城市規(guī)劃方向：形成以古城為中心，以三環(huán)為邊界，以交通軸為導(dǎo)向，以功能組團為實體，生態(tài)林帶為間隔的城市空間格局化布局結(jié)構(gòu)。第一層面：地理因素從城市發(fā)展需要來說，西安作為西北部經(jīng)濟、文化、交通的中心，在國家整體戰(zhàn)略布局中要起到帶動整個西部經(jīng)濟的發(fā)展的作用，這就要求西安自身必須加快經(jīng)濟發(fā)展速度。西安外部交通（航空、鐵路、公路）較為便利，為其向國際化城市的發(fā)展提供了可靠的保證，但市內(nèi)交通（道路、公交、地鐵建設(shè)）相對還較為滯后，雖然政府目前已開始加大市內(nèi)道路及地鐵建設(shè)的投資力度，但徹底轉(zhuǎn)變這一面貌還有待時日。如今以西部大開發(fā)為契機，西安市政府加大投資，對交通等基礎(chǔ)設(shè)施進行改建和擴建。由此可見南部未來的發(fā)展具有廣闊的空間。【地鐵規(guī)劃布局示意圖】地鐵的建設(shè)是城市發(fā)展的需要，它將極大地緩解西安市內(nèi)交通擁堵的問題，縮短出行時間，有力地促進了房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售，規(guī)劃中的地鐵3號線由火車站至西高新，說明政府對于西新區(qū)的重視，對其發(fā)展給予的豐厚的的優(yōu)惠條件。２號線路從張家堡至韋曲；３號線路從火車站至高新區(qū)；４號線從南二環(huán)三環(huán)之間穿越一環(huán)、5號線貫穿南郊。4．4地鐵西安地鐵現(xiàn)在正處于申報待批階段。但基礎(chǔ)設(shè)備仍比較落后，城市的共交系統(tǒng)、交通工具及公路建設(shè)已不適應(yīng)今天城市建設(shè)高速發(fā)展的需要，城市交通狀況亟待改進和完善，否則將嚴(yán)重影響到未來房地產(chǎn)的開發(fā)和城市的建設(shè)步伐。在部分新建道路上由于缺乏公交港灣，交通擁堵的狀況尤為嚴(yán)重。大公交線路129條，營運車輛2500多臺；中巴線路31條，車輛800余臺；日行駛里程近50萬公里，運送乘客150多萬人次；l西安現(xiàn)有公路2800多公里，東線、西線有高速公路，北線有高等級公路；l4．3公路資料1：l其米字型的布局完成后，將對西安的快速發(fā)展起到重大的推進作用?！皻W亞大陸橋”隴海鐵路橫貫西安；西延與建設(shè)中的神延、包神鐵路相連，經(jīng)延安直達包頭；西康鐵路“橫斷”秦嶺直達重慶；建設(shè)中的西合鐵路（西安—合肥—南京）、西中鐵路（西安—平?jīng)觥行l(wèi)）將形成一條東西連動的“隴海大動脈”。鐵路建設(shè)4．2鐵路資料：車站建設(shè)近期西北航空公司已被東方航空公司兼并，組建中國東方航空集團公司，公司資產(chǎn)總額473億元，圍繞上海、北京、廣州三大中心，以華東地區(qū)為腹地，以西安、昆明為兩翼，拓展西北和西南市場。航空公司開設(shè)航線4．1航空資料：機場建設(shè)4011570雁塔區(qū)長安區(qū)6715262976蓮湖區(qū)閻良區(qū)15346人口密度（人/公里2）新城區(qū)區(qū)域名稱人口總數(shù)（萬人）善用教育資源，例如與西安交大、西北大學(xué)等名校的聯(lián)合將成為推動西安房地產(chǎn)發(fā)展的重要手段。科研成果的轉(zhuǎn)化，“西高新”已經(jīng)做了有益的嘗試，并且取得了巨大的成效，而教育的產(chǎn)業(yè)化必將成為新西安發(fā)展的又一個亮點。問題及建議：無論是作為高教基地還是科研基地，都是來自于多年前國家計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，并非西安自身依據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展方向有意而為，因此至今仍帶有計劃經(jīng)濟的烙印。面對西部開發(fā)這一歷史契機，西北部城市缺少的已不是政策和資金，而是如何利用高素質(zhì)的人才和先進的技術(shù)創(chuàng)造經(jīng)濟價值。憑借科技優(yōu)勢而建立起來的西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，作為西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭和代表，為科技