【正文】 商精實(shí)物業(yè)顧問車位安排地下停車場、車庫管理公司日照天誠物業(yè)管理有限公司銷 售 率50%左右付款方式一次性、按揭管理費(fèi)用開盤時(shí)間2005年8月銷售電話06338770666/8802666交付時(shí)間2006年5月暢銷戶型兩房兩廳、三房兩廳項(xiàng)目賣點(diǎn)與營銷推廣主題日照市第一個(gè)純板式小高層銷售策略銀行按揭首付30%，3%的折扣；一次性付款4%的折扣；客戶群分析客戶主要以北京、東北投資客居多，以滿足其度假休閑之用；綜合評述主要以外銷為主，作為日照市第一個(gè)純小高層住宅社區(qū)，其規(guī)劃合理、配套完善深得客戶認(rèn)可。 生活于此，與陽光、沙灘、森林為伴，與精英人士為鄰，“談笑有鴻儒，往來無白丁”。綜合評述本項(xiàng)目交通便利，戶型安排科學(xué)合理、多樣，低密度建筑設(shè)計(jì)、本小區(qū)特點(diǎn)是與著名高校聯(lián)手建設(shè)“國際化教育學(xué)區(qū)”。綜合評述內(nèi)外消結(jié)合的銷售模式，離海邊較近，賣房自住最為合適；項(xiàng)目名稱東辰項(xiàng)目名稱古城星座戶型構(gòu)成戶 型面積（㎡）地理位置山東路與日照路交匯處兩房兩廳85開 發(fā) 商日照東信房地產(chǎn)公司兩房一廳60物業(yè)類別商住三房兩廳100套數(shù)住宅：54戶車位安排地下停車場、車庫1200元/㎡銷售均價(jià)普通住宅：1400元/㎡管理公司自己管理銷 售 率一期78%；二期剛開始付款方式一次性、按揭管理費(fèi)用2角/㎡交付時(shí)間一期年底；二期：07年11月銷售電話06338278777/8278222暢銷戶型兩房兩廳、三房兩廳項(xiàng)目賣點(diǎn)與營銷推廣主題花最少的錢，住最高的房子，有語言的房子項(xiàng)目優(yōu)勢價(jià)格便宜、配套完善項(xiàng)目劣勢環(huán)境差、無社區(qū)、嘈雜客戶群分析主要針對本地居民綜合評述地處地城中心區(qū)，生活便利；價(jià)格較低，適合本地一般居民；銷售情況較好；項(xiàng)目名稱都市花園戶型構(gòu)成戶 型面積（㎡）地理位置新市區(qū)山東路東首南側(cè)二房二廳122125開 發(fā) 商日照都市花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三房二廳物業(yè)類別商住復(fù)式187255總占地面積108764平米總建筑面積124332平米其它容積率1．16住宅面積111871平米綠化率17．2%套數(shù)住宅：852戶車位安排地下停車場、車庫策劃代理深圳安佳置業(yè)有限公司管理公司自己管理銷 售 率30%左右付款方式一次性、按揭管理費(fèi)用㎡?？蛻羧悍治隹蛻糁饕员本|北投資客居多，以滿足其度假休閑之用?！镜湫晚?xiàng)目】國際帆船俱樂部、凌波園、日照大酒店、國際現(xiàn)代城、觀海苑商貿(mào)城、城市花園、月?；▓@別墅、莒州家園、伴海山莊、林海小區(qū)等；二、個(gè)盤調(diào)研住宅物業(yè)（內(nèi)銷及外銷）代表項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱國際現(xiàn)代城戶型構(gòu)成戶 型面積（㎡）地理位置北京路與大連路交匯處一房兩廳59開 發(fā) 商山東海納房地產(chǎn)股份有限公司三房兩廳兩房兩廳103116代理商中原物業(yè)顧問有限公司整合推廣北京博思堂物業(yè)類別商住復(fù)式容積率0．99套數(shù)住宅：270戶車位安排地下停車場、車庫銷售均價(jià)普通住宅：3095元/㎡管理公司自己管理銷 售 率40%；付款方式一次性、按揭管理費(fèi)用————開盤時(shí)間05年9月銷售電話06332289999/2289888暢銷戶型兩房兩廳、三房兩廳項(xiàng)目賣點(diǎn)與營銷推廣主題你就是時(shí)代八大夢想，走進(jìn)MODERN時(shí)代客戶群分析外銷+內(nèi)銷，主要以東北、山西、周邊城市投資客及購房者為主營銷策略一次性付款：1%的折扣；按揭：首付30%。　　歷經(jīng)十幾年的探索和實(shí)踐，公司現(xiàn)已發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)極富特色 與競爭力的品牌企業(yè)?！镜湫晚?xiàng)目】創(chuàng)富中心、宏德假日、海景假日等；◆山海天城建集團(tuán)【簡介】山海天城建集團(tuán)始建于1992年，下設(shè)“日照山海天城建開發(fā)有限公司、山海天建筑工程安裝有限公司、山海天物業(yè)管理有限公司”等子公司，是以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，集建筑裝飾、物業(yè)管理、園林綠化、網(wǎng)絡(luò)科技、教育培訓(xùn)、旅游服務(wù)等為一體的企業(yè)，正以年開發(fā)規(guī)模10萬平方米的速度快速發(fā)展。2004年被評為山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，新天地項(xiàng)目也被評為山東齊魯名盤50強(qiáng)。澳大利亞舒斯貝爾集團(tuán)主營：房地產(chǎn)開發(fā)、游艇建造與經(jīng)營以及國際貿(mào)易。在諸多行業(yè)中均取得不凡業(yè)績，特別在房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)建設(shè)面積達(dá) 平方米。2004年，開工面積近30萬平方米，為繁榮日照商業(yè)經(jīng)濟(jì)、提升項(xiàng)目定位檔次，興業(yè)集團(tuán)先后與山東銀座商城和天津家世界公司簽訂了合作合資協(xié)議，落戶到了興業(yè)世紀(jì)城和興業(yè)國際商城兩大項(xiàng)目中。（3）市場供應(yīng)情況（單位：平方米）分類指標(biāo)合計(jì)住宅經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)用房其它房屋施工面積224571517332047051029076371951111484新開工面積129858398996452992025170456915房屋竣工面積801843636773132002407610154939445（4）市場銷售情況（單位：平方米）（單位：元）分類指標(biāo)合計(jì)住宅經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)用房其它商品房銷售建筑面積6571395754022872819179555916967銷售給個(gè)人646641575402287288681555916967商品房銷售額14423811899845276165179611114銷售給個(gè)人14192711899845273854179611114（5）市場空置情況分類指標(biāo)合計(jì)住宅經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)用房其它商品房空置面積902176498446003800214330一年至三年757925442346003800175690空置三年以上的609222280038640小結(jié)：以上統(tǒng)計(jì)情況可以直接反映出2004年日照房地產(chǎn)市場狀況，從新開工面積與房屋施工總面積比較就不難看出市場的供給量大，說明市場的需求量在不斷的增加；從市場銷售來看，銷售情況非常好，商品房銷售建筑面積與銷售給個(gè)人的房屋面基本等同，說明市場供求兩旺；從市場空置情況來看，市場空置量巨大，主要是因?yàn)榇蟛糠仲彿空邽橥獾赝顿Y客和旅游度人群，出現(xiàn)這種情況也不足為怪。2005A70130130102005A71300300102005A6610001400拍賣現(xiàn)場宣布成交確認(rèn)書簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)付清全部成交價(jià)款。2005A579455根據(jù)有關(guān)規(guī)定，競得人在成交確認(rèn)書簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)按照成交價(jià)款的20%付清土地出讓金政府收益后即為付清全部土地出讓金。 方2005A66日照北路西側(cè)海曲西路北側(cè)商業(yè)/居住40/70容積率≤≥25%2005A67日照北路西側(cè)西海路以北商業(yè)40根據(jù)現(xiàn)狀情況核算2005A68日照路以東海曲中路南側(cè)商業(yè)40現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀用途2005A69日照北路東側(cè)倉儲(chǔ)50現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀用途編 號保證金起 拍價(jià)加價(jià)幅度付第二章、日照市房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研一、房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀狀況 商品房市場現(xiàn)狀（1）土地出讓情況2004年日照市國有土地出讓供地總量222公頃，其中新增建設(shè)用地222公頃，商業(yè)有地40公頃，住宅用地40公頃，工業(yè)用地100公頃，其它用地42公頃，（2005年日照市國有土地出讓總量未公布）近期國土局掛牌出讓宗地明細(xì)編號位凡是達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的住房建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面都將享受優(yōu)惠政策的支持?！粝硎軆?yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)6月14日，山東省公布享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)：、單套建筑面積120平方米以下、?！暨m當(dāng)增加高層住宅比例，加大閑置土地清理《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》6月8日，山東省建設(shè)廳、發(fā)改委等九部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，要調(diào)整優(yōu)化居住用地布局，適當(dāng)提高住宅小區(qū)建筑容積率，增加高層住宅建設(shè)比例；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要切實(shí)落實(shí)國家和省有關(guān)優(yōu)惠政策，降低開發(fā)建設(shè)成本；嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止“炒買炒賣”土地行為，加大對閑置土地的清理力度。尤其值得關(guān)注的是：要求確保年內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)600萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的任務(wù)，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)建設(shè)部分用于出租的經(jīng)濟(jì)適用房；健全銀行風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，鼓勵(lì)其為中低收入的家庭擔(dān)保；在建商品房未取得預(yù)售許可證之前，不得以任何形式進(jìn)行銷售或收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，禁止期房轉(zhuǎn)讓等等。影響：政策向經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房傾斜，是解決普通群眾住房困難的有力措施。影響：對于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中營業(yè)稅的收取，必將有效抑止投機(jī)炒房行為，使房價(jià)更趨向于平穩(wěn)合理。影響：房地產(chǎn)行業(yè)中存在的收費(fèi)亂、計(jì)算亂等弄虛作假的現(xiàn)象將得到治理。◆細(xì)化常務(wù)會(huì)議所提措施《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》4月30日，建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，27日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的措施進(jìn)一步具體細(xì)化：改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以建設(shè)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主；自2005年6月1日起，開始征收房地產(chǎn)營業(yè)稅；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。◆控制土地、征收營業(yè)稅、加大普通住房建設(shè)4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議提出解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過 大的主要措施如下：強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；控制土地供應(yīng)，嚴(yán)格土地管理；是加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；運(yùn)用稅收等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度等。五、相關(guān)因素對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響分析國家宏觀政策對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)及投資市場的影響◆調(diào)息2005年3月17日，央行開始調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款，一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理；二是對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。（3）日照市經(jīng)濟(jì)適用房政策法規(guī)（新聞獲悉）山東省日照市宣布停建經(jīng)濟(jì)適用房，而改為對低收入家庭購房實(shí)行貨幣直補(bǔ)，以解決他們購房難的問題。◆這是為加強(qiáng)對住房公積金的管理，發(fā)揮住房公積金制度的作用，維護(hù)住房公積金所有者的合法權(quán)益，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平出臺(tái)的新舉措。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（日照市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例第二十三條）◆已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；◆持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；◆按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；◆已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（2）內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)設(shè)8個(gè)職能科室分別為辦公室 、人事政工科、計(jì)劃財(cái)務(wù)科（掛審計(jì)科牌子）、政策法規(guī)科、村鎮(zhèn)建設(shè)科、勘察設(shè)計(jì)基建科、房地產(chǎn)管理科、城建科（掛城市公用事業(yè)管理科牌子）和市規(guī)劃局。規(guī)范房地產(chǎn)市場；指導(dǎo)推進(jìn)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)。指導(dǎo)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)市場管理、物業(yè)管理和房屋拆遷、危房鑒定管理工作。此外，齊長城遺址、陵陽河遺址、狀元林、博物館、屋樓崮等地，也為游人向往的好去處。莒國故城是山東省歷史文化名城、省重點(diǎn)文物保護(hù)單位。日東高速公路和膠新鐵路貫穿境內(nèi)，到2004年底，%。距日照市政府駐地71公里，莒縣南北狹長，四周環(huán)山，山區(qū)、丘陵、平原各占三分之一。五蓮山、九仙山均被列為省級森林公園。被宋代大文學(xué)家蘇軾贊譽(yù)為“奇秀不減雁蕩”的省級風(fēng)景名勝區(qū)五蓮山，28峰118個(gè)景點(diǎn)；與五蓮山并峙的九仙山，清幽佳絕，新開發(fā)的龍?zhí)队墓取⒕畔升R長城、九仙山莊等景觀引人入勝。歷史悠久、旅游資源極為豐富的五蓮縣，名勝古跡、旅游景點(diǎn)頗多?！粑迳徔h蓮縣位于山東半島東南部，是國務(wù)院批準(zhǔn)的沿海經(jīng)濟(jì)開放縣，共有12處鄉(xiāng)鎮(zhèn)，634個(gè)行政村,，總面積1500平方公里。沿海沙灘廣闊細(xì)軟，海水潔凈無污染，氣候溫暖濕潤，前三島、阿掖山、海上碑等風(fēng)景名勝眾多，是旅游、度假、療養(yǎng)的勝地。東港區(qū)作為新亞歐大陸橋東方橋頭堡日照市的中心區(qū)，擁有國有一類對外開放港口日照港，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。海岸線長80公里。年末每百戶城市居民家庭擁有彩電108臺(tái)，電冰箱89臺(tái)，洗衣機(jī)86臺(tái)，空調(diào)器40臺(tái)，照相機(jī)54架，摩托車66輛，影碟機(jī)60臺(tái)，固定電話99部，移動(dòng)電話103部，家用電腦27臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)用戶10戶，私人轎車3輛。城市居民收入繼續(xù)