【正文】 大名都 實景圖 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 叁拾壹 1海湖 名 揚 （ 電話： 0971－ 5227777） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價格 住宅 5500 元 /㎡，商鋪（ 1F） 2 萬元 /㎡ 開發(fā)團(tuán)隊 開發(fā)商：青海明揚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 25 畝，建筑面積 5 萬㎡，容積率約為 3，綠化率約為 35%。一次性付款 95 折，目前已售約 60%。 營銷要點 2021 年 11 月 13 日 開盤，預(yù)計 2021 年 11 月 1 日交房。小區(qū)內(nèi)閑雜人員較多，物業(yè)管理明顯跟不上。 物業(yè)簡介 本項目為恒大集團(tuán)在西寧的第一個項目，項目位于西寧市城北區(qū)柴搭木路（石油公司西側(cè)），南邊受丁香集團(tuán)廠區(qū)所隔，沒有直接臨干道，較為凌亂且有一定污染，北邊緊靠山坡，地段品質(zhì)感比較差。 項目點評 地段非常好，產(chǎn)品通風(fēng)采光很差， 但 一俊遮百丑，銷售情況 仍 很好。通透性很差，有大量黑衛(wèi)生間，居住舒適性差。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市城中區(qū)東大街 41 號（大十字商圈），兩棟住宅塔樓輔整體商業(yè)裙樓，住宅高 30 層，裙樓高 5層，現(xiàn)代建筑風(fēng)格。 項目點評 地段非常好， 有東西朝向，產(chǎn)品力極 差，一俊遮百丑，銷售 情況 仍較 好。 營銷要點 2021 年 10月開盤 ，當(dāng)前已售 90%，特價房源 96折優(yōu)惠，一次性付款減 300 元 /㎡。通透性很差，有大量黑衛(wèi)生間，居住舒適性差。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市城中區(qū)花園北路 21 號（大十 字東北），兩棟住宅塔樓輔加整體商業(yè)裙樓，住宅高 30 層，其中一棟為東西朝向，裙樓高 5層，現(xiàn)代建筑風(fēng)格，基本無綠化。 西寧國際購物中心沙盤及內(nèi)部展示效果圖 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾捌 1東方明珠 （ 電話： 0971－ 8165066） 物業(yè)屬性 商住綜合樓 平均價格 住宅 7000 元 /㎡；商鋪 萬元 /㎡，2F 已出租， 3F4 萬元 /㎡， 萬元 /㎡，5F3 萬元 /㎡。售樓部正在修建，目前在公司辦公樓接待，接待人員較熱情但不太專業(yè)。 房型概況 層高 － 7 米，鋪位面積 10－ 150 ㎡ ，可連片購買，全部為零售。業(yè)態(tài)規(guī)劃有零售、餐飲、娛樂、體驗、休閑、文化、康體等一體的 SHOPPING MALL。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾陸 香格里拉 實景 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾柒 1西寧國際購物中心 （ 電話： 0971－ 6140888） 物業(yè)屬性 地下商業(yè) 平均價格 － 萬元 /㎡ 開發(fā)團(tuán)隊 開發(fā)商： 青海 明瑞 房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地約 45 畝，地下建筑面積 12 萬㎡，共 4層 ， － 4F 全部為車庫，建成后交還給政府 ，其它層由開發(fā)商運營 。銷售接待比較熱情和專業(yè)。售樓部非常大氣，有白宮式穹頂和大型水晶燈，以及 LED 大屏幕廣告墻，但因使用多年故而稍顯陳舊。房型設(shè)計較好，和一線城市較接軌。 房型概況 四期住宅為兩梯三戶， 174 ㎡為四室兩廳三衛(wèi)四臺， 137 ㎡為三室兩廳兩衛(wèi)四陽臺， 88 ㎡為兩室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺。規(guī)劃有大型普通住宅和別墅住宅，自行配備有大量具有 市政功能性質(zhì)的配套，主要有星級酒店、甲級寫字樓、英倫風(fēng)情商業(yè)街、星級影院、兒童商業(yè)、時尚百貨、餐飲等。第 4期“錦園”建筑面積共 42 萬㎡（其中商業(yè) 14 萬㎡），綠化率約 38%。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾伍 （ 二 ） 中心 城區(qū) 1香格里拉 （ 電話： 0971－ 6265888） 物業(yè)屬性 城市綜合體 平均價格 住宅 7500 元 /㎡， 商鋪 萬元 /㎡ 開發(fā)團(tuán)隊 投資商：江蘇偉業(yè)建筑集團(tuán)，開發(fā)商：西寧偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建筑設(shè)計：上?；羝战ㄖO(shè)計事務(wù)所有限公司，景觀設(shè)計：廣東蘢騰園林景觀設(shè)計有限公司， 物業(yè)公司：西寧偉業(yè)物業(yè)信息管理有限公司 。估計為開發(fā)商自行銷售，銷售接待較簡單，流程不太規(guī)范。商鋪有兩層，層高為 米。 物業(yè)簡介 項目位于 西寧市 海湖新區(qū)昆侖大道和西川南路之間（湟水森林公園北側(cè)），東西狹長呈帶狀，新中式風(fēng)格，北側(cè)高層沿昆侖大道，南側(cè)多層沿西川南路，生態(tài)環(huán)境較好，小區(qū)內(nèi)有水景。 項目點評 地段較好，品質(zhì)一般，由于開發(fā)較早，所以銷售情況較好。 營銷要點 2021 年 11 月 10 日 開盤， 2021 年 12月 交房，已銷售到 90%左右，屬于清盤階段，客戶較多，但銷售接待很不熱情。 房型概況 兩梯四戶 設(shè)計 ， 99 ㎡兩室兩廳一衛(wèi)單陽臺， 141 ㎡、 148 ㎡三室兩廳兩衛(wèi)單陽臺。項目由 18 棟現(xiàn)代歐陸風(fēng)格的專業(yè)高層組成 ，另有沿街商鋪。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾肆 三榆山水文園 （電話： 0971－ 8118186） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價格 住宅 5900 元 /㎡，商鋪 1F3 萬元 /㎡ 開發(fā)團(tuán)隊 開發(fā)商： 青海三榆集團(tuán)有限公司 ，整合營銷：西寧魯特廣告營銷有限公司，物業(yè)管理： 青海三榆物業(yè)管理公司 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 183 畝，建筑面積 萬㎡， 1800 戶，容積率為 ，綠化率39%，有 1000 個停 車位。 營銷要點 首批房源 2021年 8 月 開盤， 2021 年 6 月 31 日 交房，認(rèn)籌期間交 5 萬抵 7萬，銷售中心較氣派，銷售接待一般。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市海湖新區(qū)五四西路桃李路西側(cè)（東鄰省體育中心），兵營式排列，簡歐風(fēng)格，有大面積水景和小區(qū)專屬幼兒園，樓間距 60－ 90米，為青海首家國家 2A 級住宅。 項目點評 項目地段較好，純板樓設(shè)計，產(chǎn)品力較強，銷售情況良好。 營銷要點 住宅已售 90%左右，只剩 14 162 ㎡的大戶型， 無優(yōu)惠政策。小區(qū)分布著 19 棟高層，純板式小區(qū)，典型 的兵營式排列，寫字樓為阿卡迪亞風(fēng)格，住宅為現(xiàn)代風(fēng)格， 24－ 32 層。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾叁 安泰華庭 （ 電話： 0971－ 6332222） 物 業(yè)屬性 高層商品住宅、寫 字樓、單身公寓 平均價格 住宅 5500 元 /㎡，寫字樓 萬元 /㎡，商鋪 萬元 /㎡， 1－ 2F 售 萬元 /㎡ 開發(fā)團(tuán)隊 開發(fā)商：西寧安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建筑設(shè)計：廣東建聯(lián)建筑設(shè)計有限公司，施工單位：汕頭南華建筑有限公司 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 165 畝，建筑面積 45 萬㎡，容積率約為 4，綠化率約 30%。 營銷要點 2021 年 12 月 1 日開盤 ，已售出 80%，現(xiàn)房銷售，售樓部很簡陋，接待人員不太專業(yè)和熱情，當(dāng)前購房一次性付款可享受 97 折優(yōu)惠。 物業(yè)簡介 項目位于海湖新區(qū)昆侖大道 6 號（文成路西側(cè)），共 17 棟高層 18－ 33層，兵營式布局，阿卡迪亞風(fēng)格，商鋪 2－ 4 層，有疊水廣場，景觀較好，有一定的品質(zhì)感。 項目點評 項目地段較好，品質(zhì)較好，價格適中，得益于新區(qū)“集群效應(yīng)”，雖推廣和銷售力度一般，但銷售情況還不錯。 營銷要點 2021 年 11月 1 日 開盤， 2021 年 8月 交房。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市海湖新區(qū)昆侖大道文成路東側(cè)，沿街有商鋪，法式建筑風(fēng)格，有大面積中央水景，小區(qū)內(nèi)有專屬幼兒園，西南角規(guī)劃有經(jīng)濟(jì)型酒店，有一定的整體品質(zhì)感。 項目點評 當(dāng)前不能實地踏勘，從廣告看氣勢宏大，比較高端，但房型設(shè)計似欠佳。房型設(shè)計較差。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市海湖新區(qū)湟水北路北側(cè)（ 東至德厚路、北至海西路、西至文苑路，距市中心約 公里 ） ， 湟水河從南側(cè)蜿蜒而過，小區(qū)南低北高，南側(cè)規(guī)劃為別墅、聯(lián)排等高端物業(yè)，向北依次為小高層、高層。 項目點評 純商業(yè)地產(chǎn)， 40 年產(chǎn)權(quán)，地段較好，容積率超高，寫字樓價格一般，商鋪價格偏貴，東臨萬達(dá)廣場，可享受到一定的區(qū)域升值。寫字樓可根據(jù)客戶需求分隔出售。寫字樓 單層面積 2021 余 ㎡ ，配備新風(fēng)系統(tǒng)、極速光纖、品牌電梯、分戶計量空調(diào)等；商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃有購物、餐飲、娛樂、健身 ， 有 700 ㎡青海最大天幕。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 壹拾玖 盧浮公館 銷售中心 盧浮公館樣板房客廳一角 盧浮公館 3D 放映室 畫面 截屏 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾 財富星光天地 （ 電話： 0971－ 4326888） 物業(yè)屬性 寫字樓、商鋪 平均價格 寫字樓 萬元 /㎡ ， 商鋪 萬元 /㎡， 萬元 /㎡ 開發(fā)團(tuán)隊 開發(fā)商：莊和地產(chǎn)，營銷顧問：上海九洲遠(yuǎn)景，全程推廣：北京紅狐廣告 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地 畝， 建筑面積 11萬㎡，商鋪近 4萬㎡，容積率近 17，無綠化。售樓部非常大氣，配有專門的 3D 放映室展示廳，播放效果很震撼；物業(yè)公司提前進(jìn)駐提 供專業(yè)服務(wù)，銷售人員素養(yǎng)較好，非常熱情專業(yè)；沒有優(yōu)惠措施。但遺憾的是沒有陽臺。 米雙層挑高入戶大堂， 米層高，有同層排水系統(tǒng)，智能指紋鎖，三層真空斷橋鈦合金門窗等亮點，非常注重細(xì)節(jié)，品質(zhì)感極強。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市海湖新區(qū)五四西路 91 號，南臨昆侖大道，東臨學(xué)淵路，西臨府城路，區(qū)位優(yōu)越，鬧中有靜，地勢略呈南低北高。 項目點評 地段非常好，開發(fā)商實力雄厚，品牌力非常強大，預(yù)計將開盤熱銷，而且通過成功運營將帶熱周邊物業(yè)，實現(xiàn)萬達(dá)所宣揚的“萬達(dá)所至，中心所在”。 營銷要點 8月 23日奠基儀式，原計劃當(dāng)天在新寧廣場舉辦的大型文藝演出因大雨推后到 8月 24 日；注重提前造勢，城市主干道旁均有道旗廣場，在新寧廣場青海省博物館有企業(yè)文化展，進(jìn)行品牌宣傳和項目推廣及客戶積累，接待人員非常 熱情專業(yè)，在被接待的過程中會讓客戶感到很愉悅。 項目被多條城市主干道合圍，交通和區(qū)位非常優(yōu)越；在“田”字形格局中，內(nèi)部“十”字街的二樓全部用走廊和天橋相貫通，并有多條扶梯，從而營造出了地上步行街的效果。 物業(yè)簡介 西寧萬達(dá)廣場為萬達(dá)集團(tuán)旗下第 84 個城市綜合體項目，本項目位于西寧市海湖新區(qū)昆侖大道普豐路口東北，北接五四西路，東接同盛路，西關(guān)大街從中東西向通過，加上內(nèi)部規(guī)劃南北向街道，構(gòu)成“田”字形街區(qū)格局。 項目點評 地段優(yōu)越，產(chǎn)品品質(zhì)感較高，開發(fā)商品牌力強大，但房型 設(shè)計 令人 缺憾，預(yù)計銷售難度較小，特別是商業(yè)運營后。 營銷要點 2021 年 11 月 10 日開盤 ，商業(yè)部分將于 2021 年底竣工投入使 用。 已簽約準(zhǔn)備進(jìn)駐的商家及有新華百貨、大潤發(fā)超市、蘇寧電器、嘉禾院線、迪卡儂運動用品超市和大風(fēng)車幼兒園。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市海湖新區(qū)五四西路與文華路交匯處，距老城很近，位臵非常優(yōu)越。 為方便統(tǒng)計和研究，我們分為三個板塊 。 我們從一些樓盤了解到，外來人口中的省外人口已占到 10%，其中主要有三類：一是在 長年在 青海做生意的人，為改善居住條件；二是為了 避暑，喜歡這里涼爽 夏天 的 有錢人；三是為了享受青海高考的低分?jǐn)?shù) 錄取 線的家長。 學(xué)區(qū)房搶占西寧住宅市場的現(xiàn)象尤為明顯，伴隨虎臺、師大附中、五中等學(xué)校的擴建，眾多注重孩子教育發(fā)展的家長把目光毫不猶豫地投向了學(xué)區(qū)房。 對于州縣老人 來講， 大部分選擇 居住環(huán)境較宜人的 海湖新區(qū)。 州縣群眾在西寧的住房需求旺盛 州縣很多牧民都很富裕，他們一般都會養(yǎng)幾百頭牛羊，賣掉后的錢通常也沒其他地方可消費，都拿到西寧來買房。 在自住型購房中，婚房 占著非常大的 比例 。 據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，在全市 萬家庭戶中，居民居住在 2021 年以后建造房屋的家庭戶占總戶數(shù)的比重達(dá)到 %，居住在 1990年代建造的占 %，居住在 1980 年代建造的占 %，居住在 1970 年代建造的占 %，居住在 1960 年代及以前建造的房屋僅占 %。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 壹拾壹 城南是 正在建設(shè)的新區(qū)，由于 各種原因 發(fā)展并未達(dá)到預(yù)期的效果，因此其各種配套設(shè)施并不齊全，近年西寧市決定將城南并入城中區(qū)行政劃分， 城市 房地產(chǎn)項目多為州縣客戶較能接受 的 多層項目 。 海湖新區(qū)據(jù)老 城區(qū)不是太遠(yuǎn)，有多條要道貫通，因為規(guī)劃有大量市政項目，生活設(shè)施高端，但人氣稍欠，所以是最具潛力的居住及辦公區(qū)。其中 2021 年由于國家調(diào)控政策的影響，觀望加劇，銷售面積和銷售額有所下降，所開工面積卻出現(xiàn)了大幅上漲，這表明了三點：一是開發(fā)商普遍看好西寧市場 ； 二是2021 年西寧房價的井噴式上漲和國家調(diào)控制約了部分需求；三是 2021 年的大量開工將對今后市場的飽起到較大的促進(jìn)作用 。在此，我們就這兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行如下分析： 價格走勢 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 均價（元 /㎡） 2022 2421 2766 2900 3440 3649 4695 上漲金額（元 /㎡） 145 399 313 134 540 209 1046 上漲幅度（ %） 數(shù)據(jù)來源：西寧統(tǒng)計局（以上數(shù)據(jù)包含西寧四區(qū)、三縣） % %%%%%%%%%%%%%%%%%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 從以上數(shù)據(jù)可以看出，西寧市從 2021 年來 ，房價