【正文】 銷售狀況良好。五年累計(jì)實(shí)現(xiàn)GDP963億元，%，比“九五”；::::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成新格局。::。據(jù)初步測算，（未經(jīng)省核定），%。經(jīng)濟(jì)總量躍上新臺(tái)階。上饒房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征（一）需求特征：中等價(jià)位房需求旺盛，房源分布不集中2005年上饒市著力推進(jìn)改革開放，緊緊抓住工業(yè)化核心戰(zhàn)略和大開放主戰(zhàn)略，大力推進(jìn)全民創(chuàng)業(yè)，努力構(gòu)建和諧社會(huì)，加快“三化”進(jìn)程，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了健康有序穩(wěn)定增長的態(tài)勢，各業(yè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)紛呈。從對(duì)上饒現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目的總平規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及銷售手法、廣告包裝來看，應(yīng)該說上饒地產(chǎn)市場仍然屬于初級(jí)階段。榮耀一生 / 居給其銷售帶來一些影響。7100999售樓地址：贛東北大道79號(hào)（上饒影城旁）帶湖花城位于規(guī)劃中的新城區(qū)。 開發(fā)商：江西江灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓熱線：07938296666均價(jià)1800元，設(shè)有三室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、五室三廳三衛(wèi)、六室二廳三衛(wèi)、七室二廳三衛(wèi)等房型。8205111售樓地址：上饒市沿河?xùn)|路7號(hào)錦江華庭是由深圳鑫聯(lián)企劃代理銷售，由深圳尚域廣告整合推廣，規(guī)模不大，僅有75席。（四）錦江華庭項(xiàng)目概況物業(yè)類別：公寓建筑類別：小高層；均價(jià)：1800元/平方米.承銷商：上饒市凱達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓熱線：0793—8235511物業(yè)由饒城最早取得國家管理二級(jí)資質(zhì)的獨(dú)立法人企業(yè)———鳳凰物業(yè)管理有限公司管理。短進(jìn)深、大面寬的戶型設(shè)計(jì)充分保證了居住空間的通風(fēng)采光需求，干濕分離、動(dòng)靜分區(qū)的室內(nèi)布局使室內(nèi)空間整潔、亮麗，充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。產(chǎn)品設(shè)計(jì)15棟建筑，不足六萬平米，多層與小高層的組合不但豐富了項(xiàng)目的產(chǎn)品線，也擴(kuò)大了項(xiàng)目的客戶群。大面積濃厚色彩塊面的運(yùn)用，不但能夠保證當(dāng)?shù)氐慕ㄖＥ枰沧岉?xiàng)目的建筑立面顯得大氣豪奢。流暢而富有曲線感的道路、豐富的景色變換、軟硬景的和諧搭配，使項(xiàng)目的居住環(huán)境得到最唯美的演繹，充分展示了項(xiàng)目無與倫比的優(yōu)雅與高貴的氣質(zhì)。園林布局本項(xiàng)目在規(guī)劃上的優(yōu)勢給社區(qū)園林綠化的營建提供了廣闊的舞臺(tái)，生態(tài)樂園親水觀景平臺(tái)等使社區(qū)的景園空間充滿變化，既有中心園林景觀的華美，又兼具組團(tuán)景觀的雅致，主次分明、相互輝映。而且在客觀上也確實(shí)給業(yè)主的生活增加了交通成本。因此，本項(xiàng)目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍。項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好，地勢較道路高，如果規(guī)劃上能夠很好的把握這一點(diǎn)，項(xiàng)目的特色是現(xiàn)而易見的；另據(jù)了解，本地塊處于上饒的行政新區(qū)輻射圈，升值潛力大；本地塊周圍基本還是“處女地”，開發(fā)還不完善，因此對(duì)開發(fā)商而言可操作的空間也就越大。帶湖路所有燈箱廣告的投放給這一項(xiàng)目帶來一定知名度。3）銷售概況：目前一期開始銷售銷售情況良好。2）價(jià)格波動(dòng)：項(xiàng)目多層住宅銷售價(jià)格約為1600元/㎡，小高層樓盤每升一樓約漲50100元/平米。物業(yè)服務(wù)良好。配套設(shè)施雖然與現(xiàn)代城相比，香樟花園的項(xiàng)目規(guī)模還比較小，但由于更靠近市區(qū)中心位置，該區(qū)域的市政配套還比較完善，同時(shí)為了提高項(xiàng)目的競爭力，香樟花園在社區(qū)內(nèi)專門設(shè)有社區(qū)超市、診所、健身房、幼兒園等，充分滿足了社區(qū)業(yè)主的日常生活需求。其中，多層住宅主要規(guī)劃有設(shè)有兩房兩廳一衛(wèi)、有三房一廳二衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)、三房兩廳一衛(wèi)等戶型，㎡～㎡不等。建筑風(fēng)格香樟花園的建筑造型多少有了一些靈動(dòng)，但從整體感覺上依舊沒有脫離南方地級(jí)市的地產(chǎn)設(shè)計(jì)水平。其中，靠近商場路方向?yàn)樾「邔幼≌溆?0棟為多層住宅。配套設(shè)施較為完善。交通便利，有多路公交線路。（二）香樟花園區(qū)位特征香樟花園位于帶湖路新聞大廈附近，是新的城市規(guī)劃中心地帶。3）扣準(zhǔn)市場的消費(fèi)需求“誰更了解消費(fèi)市場，誰就將獲得更大的成功保證”，針對(duì)上饒人的置業(yè)需求，結(jié)合比較相信現(xiàn)場實(shí)景和關(guān)注開發(fā)公司實(shí)力的特點(diǎn)，江西立天唐人發(fā)展有限公司在項(xiàng)目開始之初就將項(xiàng)目的配套設(shè)施作為項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)，這首先打消人們對(duì)該項(xiàng)目的置疑，凸顯開發(fā)公司的開發(fā)實(shí)力和品牌價(jià)值。在市場尚未明晰的情況下，采取一種比較穩(wěn)妥的開發(fā)手段是項(xiàng)目成功的重要保障，針對(duì)消費(fèi)市場的需求結(jié)合項(xiàng)目的地塊特征，開發(fā)商將現(xiàn)代城項(xiàng)目進(jìn)行了分期開發(fā)，并根據(jù)市場的反應(yīng)給予調(diào)整。國際公館的成功提供了一個(gè)良好的平臺(tái)，那么開發(fā)商江西立天唐人發(fā)展有限公司整體運(yùn)作則為這種成功提供了一個(gè)強(qiáng)有力的推進(jìn)器?？梢哉f，消費(fèi)市場的巨大需求和競爭市場的寬松是現(xiàn)代城輕易獲得成功的基石。國際公館的成功主要有以下幾個(gè)方面：1）市場環(huán)境在現(xiàn)代城進(jìn)入上饒之前，可以說上饒的地產(chǎn)營銷專門隊(duì)伍是一片空白，正是在上饒地產(chǎn)開發(fā)處于萌芽階段的時(shí)候，現(xiàn)代城經(jīng)驗(yàn)總結(jié)縱觀現(xiàn)代城最終憑借著現(xiàn)場實(shí)景的強(qiáng)大的帶動(dòng)力，該項(xiàng)目的住宅銷售也一次一炮而紅，一舉奠定了現(xiàn)代城這一系列義舉給開發(fā)商帶來良好口碑的同時(shí)，也給現(xiàn)代城的總體形象帶來巨大的亮點(diǎn)。4）營銷手段：從項(xiàng)目的營銷手段看，該項(xiàng)目采用的主要的媒體工具就是宣傳單頁和一些戶外廣告，在媒體選擇和上，運(yùn)用了專門的車體廣告、上饒電視臺(tái)和上饒晚報(bào)等，唯一特殊的廣告是在銷售期，開發(fā)商江西立天唐人發(fā)展有限公司2003年11月捐贈(zèng)20萬元興建云峰希望小學(xué)；2004年6月捐贈(zèng)200萬元建月鵝小學(xué)；2004年12月，向上饒市紅十字會(huì)捐助1萬元，幫助上饒縣觀上村改善農(nóng)田水利用電設(shè)施；2004年12月向萬年扶貧助學(xué)基金會(huì)捐款5萬元；2005年元月，積極響應(yīng)市紅十字會(huì)發(fā)出的援助“海嘯”災(zāi)民和博愛送萬家活動(dòng)的倡議，捐資10萬元。3）銷售概況：目前現(xiàn)代城2）價(jià)格波動(dòng)：項(xiàng)目入市住宅銷售價(jià)格經(jīng)過幾次提價(jià)后，現(xiàn)在的住宅銷售價(jià)格基本穩(wěn)定在1800元/㎡。國際公館的物業(yè)管理公司——江西立天唐人發(fā)展有限公司的物業(yè)管理部門，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括專項(xiàng)服務(wù)、安全防范服務(wù)包括全天候保安巡更服務(wù)，大大提高了社區(qū)的安全性，使現(xiàn)代城在當(dāng)?shù)叵M(fèi)群心中形成良好的品牌效應(yīng)。有很大的買點(diǎn)。在舒適的陽光泳池中游泳，讓身心在水中飄蕩，完全擁抱水的天地?，F(xiàn)代城國際公館配有豪華會(huì)所，設(shè)計(jì)造型通透、敞亮，極具現(xiàn)代感的外立面，功能齊全的內(nèi)部設(shè)施，無不透出對(duì)完備生活的追求。大概2006年9月初可以交房。國際公館的環(huán)境規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)大膽引進(jìn)國際園林景觀規(guī)劃理念，利用得天獨(dú)厚的自然風(fēng)景，巧妙的運(yùn)用中國園林的“借景”手法，將婉約江景、秀美山景引入小區(qū)，與小區(qū)庭園景觀渾然一體，小區(qū)內(nèi)四季美景如畫，碧草青青、蝶舞蜒飛?？偲揭?guī)劃整個(gè)小區(qū)坐北朝南，采用傳統(tǒng)的行列式布局，并根據(jù)項(xiàng)目的地理位置，將整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)銷售分周期銷售。項(xiàng)目參數(shù)占地面積： 7萬多平米總建筑面積： 150000平方米綠化率：≥40%該項(xiàng)目規(guī)劃有近644套小高層住宅樓，現(xiàn)已完成銷售400多套。國際公館區(qū)位特征現(xiàn)代城品牌效應(yīng)好的企業(yè)，比如江西立天唐人房產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的房產(chǎn)，以其雄厚的資金實(shí)力、專業(yè)化的操作水平以及良好的信譽(yù)贏得當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場的信任。130～160㎡的小高層戶型更受當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層的歡迎。在面積的選擇上，80～130㎡的兩房及兩房半的戶型面積比較適合他們的收入水平，因此，此類戶型已經(jīng)成為上饒當(dāng)?shù)刈顣充N的戶型。綜合上饒當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展概況及人均收入水平，在未來3～5年時(shí)間內(nèi)，小高城住宅將有理由成為這個(gè)城市的主流產(chǎn)品。（二）產(chǎn)品選擇：多層為主，小高層受到高端客戶熱捧在對(duì)住宅產(chǎn)品的選擇上，大多數(shù)購房者仍然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。具本次調(diào)查，目前現(xiàn)代城銷售火爆，這和現(xiàn)代城一整套的小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施有很大關(guān)系。這一區(qū)域的現(xiàn)代城樓盤目前可以算上饒最好的樓盤。上饒房地產(chǎn)消費(fèi)特性及其發(fā)展趨勢消費(fèi)市場的需求決定了地產(chǎn)開發(fā)的供應(yīng)，作為一個(gè)南方的地級(jí)市，上饒的地產(chǎn)銷售也具有當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域特性。根據(jù)建筑類別的不同，戶型設(shè)計(jì)也有所不同。這種配套完善，服務(wù)貼心的項(xiàng)目受到當(dāng)?shù)厥袌龅囊恢潞迷u(píng)，也將上饒地產(chǎn)市場提到一個(gè)較高的平臺(tái)，為后期市場的提升創(chuàng)造了一個(gè)非常好的條件。在配套設(shè)施上，大型項(xiàng)目如現(xiàn)代城以及帶湖花城都規(guī)劃了園林休閑空間，同時(shí)在社區(qū)內(nèi)還配備了一些日常商業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。小高層住宅的出現(xiàn)，使上饒地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品線更加豐富，尤其是讓當(dāng)?shù)氐母叨讼M(fèi)者有了更明確的置業(yè)選擇。小高層住宅與多層住宅的區(qū)別，不僅僅是建筑高度的差距，在內(nèi)涵上，小高層住宅的誕生意味著一個(gè)城市已經(jīng)邁入了現(xiàn)代化發(fā)展的階段。國際公館的熱銷打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一期、二期都已售完的現(xiàn)代城甚至規(guī)劃有500米長的風(fēng)情小區(qū)步行街，用3000萬打造饒城最大的經(jīng)典園林。在平面布局上主要以行列式布局為主，注重項(xiàng)目之間的通透，均衡性比較突出。沿海發(fā)達(dá)城市近幾年才逐漸流行的各種地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一些元素在上饒市場得到了引進(jìn)，雖然沒有大型城市住宅項(xiàng)目的那種精致和深邃，但對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)市場剛剛起步的城市，這樣的產(chǎn)品還是能夠在當(dāng)?shù)匾疝Z動(dòng)并取得強(qiáng)勁的銷售成果的。在今后一段時(shí)間內(nèi)，隨著地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入及土地資源的日趨緊張，住宅價(jià)格仍然會(huì)有一個(gè)比較明顯的上揚(yáng)。地產(chǎn)價(jià)格總是與地產(chǎn)開發(fā)及消費(fèi)需求息息相關(guān)，從上饒地產(chǎn)市場的發(fā)展情況結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)以及消費(fèi)需求來判斷，未來一段時(shí)間內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品的價(jià)格仍然有一定的上漲空間。地產(chǎn)住宅價(jià)格區(qū)間及其走勢根據(jù)對(duì)上饒目前在售地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研分析，該區(qū)域房地產(chǎn)住宅價(jià)格的區(qū)間主要分為1180～1400元/㎡、1400～1600元/㎡、1600～1900元/㎡、1900元/㎡以上幾個(gè)水平段。目前上饒房價(jià)消費(fèi)者普遍覺得過高，但仍處于銷售旺期。代表商場：3G電器廣場、銀泰時(shí)尚商場代表超市：永盛超市、島內(nèi)價(jià)休閑場所：上饒影城小結(jié)：從上面幾個(gè)地產(chǎn)關(guān)鍵要素的分析，我們發(fā)現(xiàn)上饒目前還處于強(qiáng)力發(fā)展中，市商業(yè)中心、政治中心、文化中心正開始轉(zhuǎn)移或逐漸形成。銀行：各區(qū)域均有銀行。學(xué)校：以城南區(qū)域居多。而這一區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)商，推廣企業(yè)也是使出多種解術(shù)，促銷，均得到良好效果。但這一區(qū)域市政配套設(shè)施還存在許多不完善之出，而新的市政中心建設(shè)速度緩慢也給許多買房者帶來一定顧慮。隨著上饒市政治中心向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，上饒縣域經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，這一區(qū)域的房產(chǎn)也將有升值的空間?！　。ㄋ模┏潜眳^(qū)域城北區(qū)域主要包括：龍芽亭、帶湖路、沽塘路、里安山、吉陽山、四腳亭、外沽塘、鳳凰8個(gè)社區(qū)居委會(huì)；郭門、沽塘、民主、龍?zhí)?個(gè)村委會(huì)。這一區(qū)域的上饒縣區(qū)域目前在上饒市加快城市一體化的進(jìn)程中，已經(jīng)開始形成自己獨(dú)有的一整套建設(shè)方案，并且在2006年春季，市政規(guī)劃中提出“今日城西，明日浦東”的發(fā)展口號(hào)，2006年春季上饒城西基礎(chǔ)設(shè)施及功能性項(xiàng)目推介會(huì)給城西帶來機(jī)會(huì)。居住人口眾多。這一區(qū)域的八角塘、白鷗園、新建路等處是現(xiàn)在的市中心最為繁華的地段。目前更靠近新火車站的地方，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)還有空間。這充分說明，現(xiàn)在的城市居民眼光開始有所變化，看到這一區(qū)域升值的巨大潛力。雖然這一區(qū)域在城市發(fā)展的初級(jí)階段，交通設(shè)施、生活商業(yè)配套、教育資源等要素仍然有一些不足，但這一區(qū)域樓盤人氣卻十分旺盛?，F(xiàn)因鐵路及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃北移、居住人群越來越多的聚居到規(guī)劃、定位、結(jié)構(gòu)更趨合理的城市東部，所以有潛力成為上饒城市商住中心?？拷F(xiàn)在的市中心的地帶，經(jīng)過多年歷史的沉淀，發(fā)展已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定。（二）城東區(qū)域所謂城東區(qū)域主要包括：祝家巷、大井頭、馬皇廟、市府大院、中山路、東門路、三里亭、南門路、東門外、體育館路、金龍崗、建新、沿城、北門村、五三小區(qū)（一）、五三小區(qū)（二）、施家山、現(xiàn)代城18個(gè)社區(qū)居委會(huì)；東門村委會(huì)。從價(jià)值體現(xiàn)上看，城南區(qū)域由于教育設(shè)施、娛樂休閑設(shè)施較好，有一定升值空間。目前上饒核心教育配套等主要集中在這一區(qū)域。如高檔些的“君臨天下”樓盤也僅1萬多平米。從開發(fā)體量上看，城南區(qū)域相對(duì)薄弱。城南區(qū)域由于上饒人價(jià)值觀念以及商業(yè)格局等方面的影響，目前正在開發(fā)或者開盤的房產(chǎn)并不多，并且多數(shù)開盤樓盤比如科華南苑以及一些沒有專業(yè)推廣團(tuán)隊(duì)的樓盤物業(yè)等方面存在許多不足。（一）城南區(qū)域所謂城南區(qū)域指水南街道，包括：上灘頭、下灘頭、勞動(dòng)路、文通巷、豐溪路、書院路、豆芽巷、水南街、客車廠、市醫(yī)院、世紀(jì)花園11個(gè)社區(qū)居委會(huì)；東瓦窯、汪家園、灘頭、劉家塢4個(gè)村委會(huì)。只有滿足了日益成熟的市場的需要，地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營才能立于不敗之地?？傊?，未來的房地產(chǎn)開發(fā)是集合項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)置、物業(yè)服務(wù)、形象品牌塑造、營銷推廣及廣告?zhèn)鞑橐惑w的綜合性的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作。在這個(gè)時(shí)期，開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目的品牌已經(jīng)超越了產(chǎn)品本身的競爭力，在品牌價(jià)值的影響和驅(qū)動(dòng)下，地產(chǎn)項(xiàng)目能夠獲得巨大的價(jià)值驅(qū)動(dòng)力，進(jìn)而大大提升項(xiàng)目的綜合價(jià)值，給開發(fā)企業(yè)帶來高額的投資回報(bào)。從江西立天唐人房產(chǎn)發(fā)展有限公司旗下開發(fā)運(yùn)營的現(xiàn)代城國際公館、帶湖花城、香溢云天等具有一定代表性項(xiàng)目的影響，上饒的地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)已經(jīng)走向一個(gè)相對(duì)比較成熟的階段，價(jià)格穩(wěn)中有升，目前上饒市樓價(jià)已經(jīng)達(dá)到 1180~1900元/㎡的水平，最高售價(jià)甚至超過2800元/㎡。2005年10月26日，隨著國家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)深圳市萬廈居業(yè)有限公司正式與上饒大紅鷹置業(yè)有限公司簽約，上饒市物業(yè)管理模式、理念全面更新。規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善住房保障體系。引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。落實(shí)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。 房地產(chǎn)估價(jià)市場持續(xù)活躍 。 存量房交易日趨活躍，比重呈逐年上升趨勢。品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理 。nbsp。第二季度房價(jià)漲幅穩(wěn)中有降。全市商品房住房均價(jià)市本級(jí)達(dá)1380元，%，各縣市商品住房均價(jià)832元，%。今年1－6月份，全市存量房交易發(fā)證2630宗，交易面積達(dá)32萬平方米，全市商品房辦理交易手續(xù)3145宗，存量房交易面積占商品房辦理交易手續(xù)面積88%。2004年，全市存量房交易8082宗，%，%，%。辛棄疾舊居帶湖山莊等一批文化古跡的維護(hù)開發(fā)也提上了議事日程。11月上旬，又邀請(qǐng)來自北京大學(xué)、國家旅游局、同濟(jì)大學(xué)等專家對(duì)集中營舊址景區(qū)作出了全新規(guī)劃，今后將把紅色旅游與觀光旅游結(jié)合起來。 房地產(chǎn)二級(jí)市場異?；钴S，全年交易量4400宗，成交面積42萬平方米，成交金額 2 6億元，較上年相比分別增長40％、41％、440／0，增長速度出現(xiàn)前所未有的勢頭。全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)總投資14億元，城鎮(zhèn)房屋施工面積160萬平