【正文】 果一個(gè)商鋪僅僅價(jià)值100萬元，而賣到200萬元時(shí)，開發(fā)商通過返租就算是返回買家50萬元，還將獲得50萬元的超額利潤(rùn)；而買家明知高價(jià)為什么還要投資？一方面可以通過返租拿回來一部分，而最重要的是，作為一份資產(chǎn)，用于銀行按揭或其他的抵押或者資本運(yùn)作，這份被高估的資產(chǎn)價(jià)值就有意思了。據(jù)了解，在廣州傳統(tǒng)商業(yè)街北京路和上下九路，每平方米月租金高達(dá)1000～3000元，整體上已經(jīng)接近或部分超過了香港繁華商業(yè)街的租金水平。在2004年6月前，上下九路還將推出20多個(gè)超過千萬元售價(jià)的商鋪和百萬元以上商鋪50多個(gè)，每平方米單價(jià)在6萬元到12萬元之間，其中還有大約10個(gè)左右的商鋪?zhàn)罡邌蝺r(jià)將直逼40萬元以上。專家指出，倘若不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到2年以后的市場(chǎng)而盲目跟風(fēng)開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，或者不能為拍賣后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)作準(zhǔn)備，而是賣完就算，那么，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)復(fù)時(shí)間很可能會(huì)提前到來。據(jù)了解，天通苑一二期總體銷售狀況火爆，招商情況很好，開發(fā)商看到了這個(gè)商機(jī)，決定大幅度增加，結(jié)果卻不得不面對(duì)眾多商鋪?zhàn)獠怀鋈サ臍埧岈F(xiàn)實(shí)。天通苑就是一個(gè)很好的例子。一方面是開發(fā)商自身項(xiàng)目在硬件以及租賃條件上無法滿足商家需求，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)與需求上存在一定的錯(cuò)位。風(fēng)險(xiǎn)就在眼前？今明兩年北京商鋪市場(chǎng)整體上仍呈現(xiàn)出供不應(yīng)求之勢(shì)，最直接的原因是在這兩年竣工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目比較少，大批項(xiàng)目處于在建或前期規(guī)劃階段?！吧虡I(yè)地產(chǎn)”潮已蔚然大觀北京商鋪投資空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，也是開發(fā)商將投資目前轉(zhuǎn)向商鋪的一個(gè)重要原因”，目前開發(fā)住宅的利潤(rùn)率已經(jīng)趨于穩(wěn)定、透明，而在北京發(fā)展?jié)摿薮蟮纳虡I(yè)地產(chǎn)剛開始起步，利潤(rùn)全在開發(fā)商的挖掘，正是由于這種原因，京城一家住宅開發(fā)巨頭已經(jīng)有意將業(yè)務(wù)全面轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。目前北京商鋪市場(chǎng)總供應(yīng)量在23..59萬平方米，而明年將有可能達(dá)到300萬平方米，而到2007年，商鋪新增的供應(yīng)量就將突破300萬平方米。商鋪在未來兩三年內(nèi)的供應(yīng)量還將快速增加。據(jù)介紹，北京目前商業(yè)地產(chǎn)存量約為160多萬平方米。最后盤點(diǎn)，當(dāng)天銷售額達(dá)2億元之多。10月19日中午，位于大望路的珠江帝景，購買商鋪的長(zhǎng)隊(duì)已經(jīng)排到了售樓處的門外，足有300人之多。商鋪拍賣所帶來的甜頭早已被一些開發(fā)商先行品嘗了。，只有兩間因?yàn)椴慌R街而沒有拍出，拍賣會(huì)總成交額達(dá)到1300多萬，萬朋商城也沒有想到會(huì)有這么好的拍賣結(jié)果。二、京城商鋪銷售形勢(shì)十分火爆商鋪“龍卷風(fēng)”席卷京城在這個(gè)商品相對(duì)過剩的時(shí)代，值得消費(fèi)者排長(zhǎng)隊(duì)搶購的商品已經(jīng)不多了。今年9月揭開面紗的代號(hào)為“X3－2”寫字樓，因?yàn)橛墒澜缰ㄖ熦愴层懙膬蓚€(gè)兒子貝禮中和貝建中（已故）負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)而取得了很大的知名度。其實(shí)這種上漲自去年下半年已經(jīng)開始，美聯(lián)物業(yè)上海公司的相關(guān)人士表示，上海寫字樓租金穩(wěn)步上漲，年投資回報(bào)率基本可達(dá)8%－10%，這使得不少頗具實(shí)力的企業(yè)，尤其是來自外地的企業(yè)萌發(fā)了租不如買的意向。%，寫字樓市場(chǎng)可供應(yīng)面積十分緊張。而近期獲取寫字樓冠名權(quán)升溫的原因，上海寫字樓市場(chǎng)的上漲也是不可忽視的關(guān)鍵因素。緊隨其后，民生銀行購買中商大廈六萬多平方米，同時(shí)擁有了冠名權(quán)。而自去年下半年起，以國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)和外地來滬企業(yè)為主導(dǎo)的這場(chǎng)上海寫字樓冠名現(xiàn)象開始成為很多寫字樓的重要促銷手段，很多寫字樓的開發(fā)商也因此而獲得了不菲的收益。匯豐同時(shí)附有認(rèn)購權(quán)，日后可增加樓面面積。1999年12月，匯豐銀行以3315萬美元購買森茂大廈4800平方米的樓面，成交的一大部分是為了換取大廈冠名權(quán)。在上海經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、國(guó)際化程度日益提高的今天，通過上海來擴(kuò)大自己的影響力，已經(jīng)成為了國(guó)內(nèi)外企業(yè)的共識(shí)。冠名權(quán)為寫字樓促銷？很多外地來滬企業(yè)，也像均瑤集團(tuán)一樣打著企業(yè)品牌發(fā)展的算盤，他們迫切希望擁有屬于自己姓氏的寫字樓，迅速擴(kuò)大自己的知名度?！熬巼?guó)際廣場(chǎng)以后是均瑤總部所在地，所以它不能算一個(gè)純粹的房地產(chǎn)項(xiàng)目。王均瑤收購?fù)陞R金大廈之后，改名為“上海均瑤國(guó)際廣場(chǎng)”，同時(shí)也開始不惜成本地包裝這幢寫字樓：加拿大WZMH建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、香港戴德梁行、美國(guó)高緯物業(yè)等國(guó)際著名品牌公司被邀請(qǐng)來參與設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理，“我們是按甲級(jí)5A智能寫字樓標(biāo)準(zhǔn)改建的，光改建成本就花了兩個(gè)多億。而在上海核心商務(wù)區(qū)擁有一幢以公司品牌命名的寫字樓，以此為基點(diǎn)打開企業(yè)的市場(chǎng)知名度，搶占國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的高地，這是王均瑤的整個(gè)集團(tuán)戰(zhàn)略的重要一環(huán)。龐凌云介紹，當(dāng)時(shí)“爛尾樓”不像現(xiàn)在這樣炙手可熱，均瑤集團(tuán)與匯金大廈的原所有方談判時(shí)間非常短，10月份才剛接觸，短短幾天馬上就拍板把匯金大廈拿了下來。外地企業(yè)品牌戰(zhàn)略2002年10月10日，以入股航空業(yè)而聞名的王均瑤“假道爛尾樓”，進(jìn)軍上海房產(chǎn)市場(chǎng)?！饼嬃柙普f話的時(shí)候一臉的坦誠。上海寫字樓的冠名運(yùn)動(dòng)對(duì)于王均瑤來說，也許“均瑤國(guó)際廣場(chǎng)”的最大意義不在于它的贏利能力，而在于它的名字。綜觀北京、上海、廣州的業(yè)態(tài)，寫字樓的發(fā)展有多元化發(fā)展的趨勢(shì)，頂級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)何在？除了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的5A之外，目前在建筑設(shè)計(jì)國(guó)際化以及營(yíng)銷包裝概念化、物業(yè)管理人性化這幾方面，發(fā)展商都不斷謀求突破。而熱點(diǎn)區(qū)域總是開發(fā)商搶占的重點(diǎn)，北京幾大熱點(diǎn)區(qū)域2005年前后可能出現(xiàn)寫字樓“井噴”，制勝之道是準(zhǔn)確的定位和品質(zhì)。中國(guó)入世、CEPA實(shí)施之后，金融、保險(xiǎn)、科技、貿(mào)易、物流等行業(yè)的發(fā)展，令北京、上海、廣州等地的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)趨向?qū)I(yè)性、聚集性。它不僅代表了一個(gè)城市的商業(yè)形態(tài)，還是現(xiàn)代都市的景觀。不懂裝懂，或者什么錢都想賺，結(jié)果可能卻是砸了牌子賠了錢，兩手空空。房地產(chǎn)開發(fā)也日益呈細(xì)分化趨勢(shì)，全能的開發(fā)商越來越少了。顯然，并不是所有開發(fā)商都能夠進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，后期經(jīng)營(yíng)管理和建筑設(shè)計(jì)的漏洞，將會(huì)將這些自信的投資商的缺陷一一暴露。原來，該商業(yè)中心的建筑結(jié)構(gòu)與形態(tài)存在嚴(yán)重問題，硬件設(shè)施先天不足，不得不花費(fèi)很大力氣在后期進(jìn)行調(diào)改和彌補(bǔ)。前期是開發(fā)商自己商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力匱乏，后期則是受建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的影響。但這些商業(yè)此后的經(jīng)營(yíng)卻有待追問。如果開發(fā)商都做“甩手掌柜”，影響的絕不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目本身。但是，對(duì)于諸多商業(yè)地產(chǎn)剛熱起來的城市來說，開發(fā)商會(huì)認(rèn)為引導(dǎo)和調(diào)控也許言之過早，然而，倘若非要等待商業(yè)地產(chǎn)“過熱”時(shí)，政府再伸出有形之手，損失就不僅僅是開發(fā)商和投資者自己了。大連是商業(yè)地產(chǎn)熱得最快的城市之一，也是過剩跡象表現(xiàn)最明顯的城市之一。北京、上海、西安、成都乃至東莞，都在大肆興建一個(gè)個(gè)大型MALL。杭州、上海、北京的商鋪拍賣，以不斷攀升的成交價(jià)格為此提供了有力的佐證。通過對(duì)北京、上海、深圳、南京、蘇州的考察，庫帕表示，這些城市有非常好的購物中心，他“有一種觸電的感覺”，認(rèn)為中國(guó)是一個(gè)具有極大潛力的市場(chǎng)，是KIMCO不能錯(cuò)過的機(jī)會(huì)。10月7日，德國(guó)慕尼黑國(guó)際會(huì)展中心舉辦了一場(chǎng)中國(guó)投資論壇，歐洲各國(guó)的投資商對(duì)投資中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)表示了巨大興趣。1～8月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積和投資額增幅均超過40%，是房地產(chǎn)分類物業(yè)增幅最高的。II 2003年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)高漲勢(shì)頭一、全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)普遍性的高漲北到哈爾濱，南及?？?，西至成都，東達(dá)上海，中部武漢，商業(yè)地產(chǎn)之火已燒遍大江南北。房地產(chǎn)營(yíng)銷將回歸到地點(diǎn)、產(chǎn)品、社區(qū)三個(gè)基本層面。市場(chǎng)行為和政府行為齊頭并進(jìn),政府從土地購買、營(yíng)銷過程，直至內(nèi)部的管理的介入，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)化行為更加規(guī)范，使得市場(chǎng)行為與政府行為共同發(fā)展。今年上半年出臺(tái)的已購公房上市取消審批手續(xù)、取消原單位參與收益分成、降低土地出讓金等政策將促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。融資多元化，央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響，其中最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。最近國(guó)務(wù)院18 號(hào)文件出臺(tái)的目的之一，就是為了推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)，把房地產(chǎn)的價(jià)格盡量壓下來。 從近3個(gè)月以來房地產(chǎn)信托基金超過以往500%數(shù)量增加，以及房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資舉動(dòng)來看，面對(duì)于央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊的局面，房地產(chǎn)企業(yè)資金控制水平和運(yùn)行節(jié)奏將決定2006年后這個(gè)市場(chǎng)的前途，及誰能成為未來的市場(chǎng)核心。最有可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整應(yīng)該是在2006年。但是在2004年其指數(shù)不會(huì)跌破100點(diǎn)大關(guān)。 從數(shù)據(jù)趨勢(shì)分析來看，2004年房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率將會(huì)離開30%的水平，向20%以下回歸。我們認(rèn)為，2004年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將是一個(gè)回歸現(xiàn)實(shí)的一年。另外，空置率也存在很大的地區(qū)差異，不可一概而論?，F(xiàn)在的空置率大約只有7%。而且，我國(guó)在計(jì)算空置房時(shí)，包括了空置一年以內(nèi)的待銷房屋，這部分房屋又占到空置房的50%左右。按照我國(guó)這種算法，一般認(rèn)為5%－14%的空置率是合適的。如果我國(guó)按照國(guó)際上的通行法則來計(jì)算，全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房114億平方米，現(xiàn)在開發(fā)商手里的空置商品住房約1億平方米，加上業(yè)主手里想賣沒賣出去的房子，也算1億平方米，以此計(jì)算空置率低于2%。國(guó)際上的空置率是指市場(chǎng)上現(xiàn)有的賣不出去的房子（包括開發(fā)公司和業(yè)主賣不出去兩部分）與全社會(huì)所有存量房的數(shù)量之比。但來自中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的觀點(diǎn)對(duì)上述說法做出了反駁，并對(duì)什么是空置率的警戒線，如何計(jì)算空置率做出了解釋。另外，對(duì)于南京高科、蘇州高新、長(zhǎng)春經(jīng)開等開發(fā)區(qū)類上市公司也不錯(cuò)。二是房地產(chǎn)的利潤(rùn)有趨于稀薄的可能，尤其是在目前鋼鐵、水泥等價(jià)格正處在上升趨勢(shì)的背景下更是如此。充分表明房地產(chǎn)的景氣程度仍然在高位運(yùn)行。由于目前的土地市場(chǎng)的整頓是以開發(fā)區(qū)為突破口的，那么對(duì)于信息披露透明且在當(dāng)?shù)啬酥寥珖?guó)有一定知名度的開發(fā)區(qū)類上市公司自然會(huì)大大的受益，他們終于有了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，這可能也是南京高科、蘇州高新、長(zhǎng)春經(jīng)開等個(gè)股在近期頻頻放量上漲的原因。目前這樣的上市公司有招商局、金地集團(tuán)、萬科等。地產(chǎn)類上市公司有望受益對(duì)土地市場(chǎng)的治理整頓對(duì)上市公司而言，主要有以下幾個(gè)積極的影響：一是土地審批日益法制化，暗箱操作的概率大為降低，從而為房地產(chǎn)上市公司在日后取得土地儲(chǔ)備打下了基礎(chǔ)。據(jù)報(bào)道，經(jīng)過近期的整治，取得了一定成果，全國(guó)已撤并整合各類開發(fā)區(qū)2046個(gè)，各地亂設(shè)開發(fā)區(qū)的“圈地風(fēng)”得到初步遏制。部分城市的“圈地”風(fēng)波，土地暗箱操作等等層出不窮，不僅沖擊了土地市場(chǎng)，而且已成為社會(huì)的不穩(wěn)定因素之一。五、年底地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)上揚(yáng)走勢(shì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲挺緊，遏制非法圈地的新聞報(bào)道不時(shí)在各地、各類媒體中顯現(xiàn)，而作為房地產(chǎn)行業(yè)排頭兵的地產(chǎn)類上市公司的股價(jià)也不時(shí)做出配合，深天地昨日開盤就漲停，深深房、金地集團(tuán)等個(gè)股也不時(shí)地活躍在盤面中。開發(fā)商：熱衷“中間路線”從福建住交會(huì)上透露出中低價(jià)房熱銷的形勢(shì)，反映了開發(fā)商不再像以往那樣一味追求樓盤的高檔化，而更愿意選擇中間路線，建中低價(jià)房，這從一個(gè)側(cè)面說明了福州地產(chǎn)開發(fā)的理性回歸。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過項(xiàng)目認(rèn)定和競(jìng)標(biāo)的方式，參與中低價(jià)商品房的建設(shè)，目前也開工了35萬平方米。為此，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求各地根據(jù)市場(chǎng)需求，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高普通商品住房在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。上海的二手房也賣得很好。如果按留在城里10%的人口計(jì)算，每年至少要投入6000億才能滿足他們的住房需求，如果加上城市中低收入者和困難戶，每年至少要8000億元以上。房地產(chǎn)開發(fā)商如果著眼于這一社會(huì)需求，會(huì)薄利多銷，長(zhǎng)盛不衰。其次，首個(gè)中低價(jià)商品房小區(qū)進(jìn)行了限價(jià)，規(guī)定為每平方米2600元，今后的中低價(jià)商品房能在什么價(jià)位？對(duì)此，南京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人透露說，價(jià)格將以目前南京商品房的水平和居民收入為參照，結(jié)合中低價(jià)商品房的建設(shè)地點(diǎn)，在每平方米2600元～3200元的范圍內(nèi)。因此，中低價(jià)商品房對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的“降溫”作用將更為顯著。按計(jì)劃，該市年內(nèi)力爭(zhēng)開工建設(shè)50萬平方米。分析發(fā)現(xiàn)，平均價(jià)位2300元/平方米左右，面積在80平方米～120平方米的戶型銷售占總銷售的70%以上。而6月沈陽第五屆房交會(huì)信息顯示，沈陽房市巨輪正悄然轉(zhuǎn)航，沿著平民航線全速航行。該中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，福州市的房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康地發(fā)展，實(shí)際上就是整個(gè)樓市結(jié)構(gòu)能否平衡發(fā)展的問題，而今后福州住宅市場(chǎng)的重點(diǎn)，將是面向最廣大消費(fèi)群體的中檔和中低檔產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)要照顧農(nóng)民工和城市低收入者的住房需求。四、今年中低價(jià)房發(fā)展風(fēng)頭持續(xù)強(qiáng)勁市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。法國(guó)歐尚超市正式與天津隆迪立川簽約。今年天津市共有商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目137個(gè)投入建設(shè)，投資總額69億元，比去年和前年分別提高20%和33%，其中大型商業(yè)中心就有十余個(gè)，還有多家大型連鎖超市的加盟。商服用房：海內(nèi)外投資商看好天津本月深圳商服用房指數(shù)分別下跌15點(diǎn)，天津上漲7點(diǎn)，其他城市與上月持平。上海本月辦公用房指數(shù)上升22點(diǎn)，目前上海市辦公樓總量約330萬平方米，而浦東則有150萬平方米，至2007年上海辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量分布為靜安60萬平方米，黃浦22萬平方米，盧灣15萬平方米，虹橋8萬平方米，而陸家嘴就占據(jù)整個(gè)新增供應(yīng)量200萬平方米中的90萬平方米。天津被業(yè)界、媒體評(píng)價(jià)為沒有泡沫的健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。這種大規(guī)模地拆遷進(jìn)一步活躍了天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)。截至目前，今年天津市拆遷各類房屋已超過400萬平方米。天津已經(jīng)被列為中國(guó)住交會(huì)6大商機(jī)無限城市之一，主要因素有三點(diǎn)：具有戰(zhàn)略意義的海河兩岸綜合開發(fā)叫響全國(guó)、吸引了國(guó)內(nèi)外眾多客商關(guān)注。重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了持續(xù)活躍和健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。從明年開始，外環(huán)線附近、單價(jià)4000元以下的中低價(jià)商品住宅將集中上市，并將給房?jī)r(jià)多年持續(xù)走高、有些區(qū)域房?jī)r(jià)甚至不正常暴漲的滾燙市場(chǎng)降溫。上海本月住宅指數(shù)上升24點(diǎn)，是幾個(gè)月來上漲的最高點(diǎn)，這與目前房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆、需求旺盛是分不開的。城市綜合指數(shù)除北京略有下降、重慶持平外均有上升。圖表 3 2003年111月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)統(tǒng)計(jì)111月行業(yè)指標(biāo)111月值同比增長(zhǎng)%商品房銷售額（億元）商品房銷售建筑面積（萬平方米）商品房平均銷售價(jià)格（元/平米）2456房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（億元）其中：住宅開發(fā)完成投資（億元）完成土地開發(fā)面積（萬平方米）