【正文】 ，其重要性將日益顯現(xiàn)，不僅開(kāi)發(fā)商對(duì)中介機(jī)構(gòu)的依賴會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，并在物業(yè)銷售領(lǐng)域逐步由中介機(jī)構(gòu)壟斷，而且消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)，也會(huì)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱性及對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)知識(shí)的準(zhǔn)備不足而需要房地產(chǎn)中介的服務(wù)，再加之房地產(chǎn)商品的特殊屬性要求，從而促使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)一步向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。，向?qū)I(yè)化、品牌化發(fā)展。這既與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制不相適應(yīng)，也與中介本身的發(fā)展相悖。，向企業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展。而房地產(chǎn)中介行業(yè)既是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“助力器”和“催化劑”，其發(fā)展水平又是衡量整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”。當(dāng)人均GDP值達(dá)到600美元時(shí)，對(duì)住房的需求開(kāi)始起步，8001000美元就進(jìn)入了一個(gè)高速成長(zhǎng)期，1500美元以后是一個(gè)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，GDP值逐年提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之進(jìn)入了一個(gè)快速增長(zhǎng)的時(shí)期。只有加強(qiáng)人員培訓(xùn)，加強(qiáng)人力資本運(yùn)營(yíng)，才能提高咨詢公司的整體競(jìng)爭(zhēng)力。（3）培養(yǎng)和造就大批咨詢?nèi)瞬拧Ｗ稍兤髽I(yè)必須認(rèn)真分析市場(chǎng)需求情況，選定與自己企業(yè)資源和優(yōu)勢(shì)相適應(yīng)的咨詢領(lǐng)域，以及自己服務(wù)的客戶群體，不能太過(guò)龐雜。同時(shí)，加強(qiáng)政府自身改革，嚴(yán)格遵守政府公務(wù)公開(kāi)原則，進(jìn)行信息披露，加強(qiáng)房地產(chǎn)信息庫(kù)的建設(shè)。通過(guò)各種方法、方式增強(qiáng)國(guó)民咨詢意識(shí)，樹(shù)立“咨詢有用”、“咨詢先行”、“咨詢有償”的意識(shí)。從以上分析，可以看出我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題是：宏觀上，國(guó)家管理滯后，數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)落后且數(shù)據(jù)披露不暢；整個(gè)社會(huì)咨詢意識(shí)不強(qiáng)，各種機(jī)制并不規(guī)范，房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)到成熟的地步，缺乏公平競(jìng)爭(zhēng)。中國(guó)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)明顯存在以下不足：大型數(shù)據(jù)庫(kù)少、缺乏數(shù)據(jù)庫(kù)的發(fā)展意識(shí)和使用意識(shí)、數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)失衡等。無(wú)論是信息咨詢、投資咨詢，還是論證報(bào)告形式的咨詢，都需要以數(shù)據(jù)庫(kù)為依據(jù)。因此，那種由自身局部經(jīng)驗(yàn)引發(fā)聯(lián)想的東西，即使富有智慧，仍然無(wú)法取代咨詢。他們侃侃而談成功經(jīng)驗(yàn)，雖很有質(zhì)量，但這些并不等同于咨詢?，F(xiàn)實(shí)需求差異化的存在使得供需雙方都對(duì)高水平的市場(chǎng)調(diào)研、信息服務(wù)、項(xiàng)目咨詢、營(yíng)銷策劃、銷售代理、置業(yè)顧問(wèn)等業(yè)務(wù)產(chǎn)生了更多的需求，迫切要求房地產(chǎn)中介行業(yè)要以專業(yè)化的服務(wù)、正規(guī)化的經(jīng)營(yíng)來(lái)填補(bǔ)市場(chǎng)空白。（3）系統(tǒng)化、正規(guī)化不夠。在這種混合型的經(jīng)營(yíng)模式下，無(wú)論是信息咨詢還是投資決策咨詢服務(wù)都很難達(dá)到專業(yè)服務(wù)高水準(zhǔn)的要求。（2）規(guī)模小、專業(yè)化不足。為什么房地產(chǎn)投資咨詢公司不單純做咨詢業(yè)務(wù)，比如樓盤(pán)策劃等，那是因?yàn)樵诤芏嗲闆r下都收不到開(kāi)發(fā)商的咨詢費(fèi)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有咨詢有償意識(shí)。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，專業(yè)咨詢服務(wù)的相對(duì)滯后很大程度上受客戶群錯(cuò)誤觀念的影響。社會(huì)咨詢意識(shí)落后主要表現(xiàn)在以下幾方面：咨詢有用意識(shí)；咨詢先行意識(shí)；咨詢有償意識(shí)；咨詢產(chǎn)業(yè)意識(shí)；咨詢產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念。而且這些機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高，只能為市場(chǎng)上少數(shù)高端客戶提供服務(wù)，并不能滿足廣大中小投資者的咨詢需求?！　〉谌N主要是我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)及新加坡等海外地區(qū)的企業(yè)。第二種是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)。具有信息獲取以及與官方關(guān)系的優(yōu)勢(shì)。上海有一些機(jī)構(gòu)，比如上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)以及社科院和大學(xué)的房地產(chǎn)研究中心，一直致力于房地產(chǎn)研究，在學(xué)術(shù)上頗有造詣，經(jīng)常承接一些縱向課題，為政府管理部門(mén)提供決策咨詢。目前，提供房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)主要有以下幾種。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)顧客的要求為其提供有關(guān)的市場(chǎng)信息或?yàn)槠浣忉層嘘P(guān)的法規(guī)政策?！　∧壳?，中國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于萌芽狀態(tài)。投資決策咨詢業(yè)務(wù)是諸如接受當(dāng)事人委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃等?，F(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)可分為信息咨詢業(yè)務(wù)和投資決策咨詢業(yè)務(wù)兩大類。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，加快房地產(chǎn)估價(jià)的立法工作 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第56條規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。加強(qiáng)理論研究和隊(duì)伍建設(shè)，不斷提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì) 有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法規(guī)和管理體制建設(shè)尚不健全 針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和存在的主要問(wèn)題，為促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)科學(xué)、健康發(fā)展，可采取如下一些應(yīng)對(duì)措施：房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)化尚存在不足 當(dāng)前，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正面臨著兩大挑戰(zhàn)：一是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，不斷提高估價(jià)的社會(huì)公信力和服務(wù)質(zhì)量；二是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展趨勢(shì)引發(fā)的估價(jià)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)。這時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)不但提供買賣雙方都能信服的評(píng)估價(jià)格，在交易過(guò)程中更起到中介橋梁的作用。　　現(xiàn)在有許多外資的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)服務(wù)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，他們的評(píng)估和咨詢是緊密聯(lián)系在一起的。評(píng)估機(jī)構(gòu)還有一個(gè)發(fā)展方向，就是在某區(qū)域、或某項(xiàng)業(yè)務(wù)上做精做專。這些業(yè)務(wù)形成了世聯(lián)地產(chǎn)（即上市主體）的主業(yè)。在橫向發(fā)展上，就不單純屬于房地產(chǎn)中介了，例如有些公司將資產(chǎn)評(píng)估等包含進(jìn)去，這就包括機(jī)器設(shè)備、企業(yè)價(jià)值等評(píng)估；縱向發(fā)展，是指仍集中在房地產(chǎn)中介服務(wù)鏈上。但也出現(xiàn)一些新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，如土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的相關(guān)咨詢業(yè)務(wù)、開(kāi)發(fā)手續(xù)代理等等。這些業(yè)務(wù)都屬于長(zhǎng)線、附加值較低的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)基礎(chǔ)性的、但又是重要的中介服務(wù)項(xiàng)目。 國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的歷史發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也表明，只有較好的解決上述問(wèn)題，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能早日成為專業(yè)性強(qiáng)、誠(chéng)信度高、受人尊重、積極作用明顯、社會(huì)影響大的行業(yè)。但在我國(guó)由于歷史偏見(jiàn)和認(rèn)識(shí)誤區(qū)，社會(huì)公眾對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)認(rèn)的可度不高。第三要要解決好行業(yè)宣傳問(wèn)題。 根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，代理方式可以明確房地產(chǎn)交易當(dāng)事人責(zé)、權(quán)、利，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展方向。其次是解決好經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式提升問(wèn)題。 目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的立法，層次偏低，內(nèi)容粗略，標(biāo)準(zhǔn)不一。 。這就要求時(shí)刻不能放松行業(yè)管理。二是始終不渝的加強(qiáng)行業(yè)管理。 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，已從弱小發(fā)展到壯大，總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)主要有兩個(gè)：一是堅(jiān)定不移的走市場(chǎng)化發(fā)展道路。改革開(kāi)放30年來(lái)，在城鎮(zhèn)住房制度改革不斷推進(jìn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大致經(jīng)歷了復(fù)蘇、初步發(fā)展、快速發(fā)展、調(diào)整發(fā)展等階段。房地產(chǎn)交易（包括買賣、租賃、互換、抵押、贈(zèng)與等）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又是房地產(chǎn)快速、高效、安全交易的保障。目前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)總體上還處于發(fā)展的初級(jí)階段。1949年后，隨著國(guó)家廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也逐漸被取締。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)既古老又新潮的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分之一。從根本上說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)營(yíng)銷策略優(yōu)于另外一種渠道，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷過(guò)程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營(yíng)銷組合，充分發(fā)揮各種營(yíng)銷策略的優(yōu)點(diǎn)。企業(yè)的形象提高了，銷售量和利潤(rùn)也自然得到提高。社會(huì)營(yíng)銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來(lái)的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足消費(fèi)者的市場(chǎng)需求或短期欲望，而且要符合消費(fèi)者的長(zhǎng)期利益，不忽視社會(huì)利益。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題給予及時(shí)地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)代發(fā)展的必然，同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系?！　?。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素，于是，開(kāi)發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤(pán)的賣點(diǎn)。向顧客介紹知識(shí)的同時(shí)，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認(rèn)知度，增加購(gòu)買欲望；同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)有了認(rèn)識(shí)的顧客又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)提出更高層次的要求， 促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)用新技術(shù)，創(chuàng)造新工藝，推動(dòng)市場(chǎng)的前進(jìn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)的原則定期開(kāi)展相關(guān)知識(shí)的宣講會(huì)，在宣講會(huì)前可以進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，在宣講會(huì)上可以針對(duì)調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤(pán)的任何問(wèn)題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識(shí)的目的。　　。人文營(yíng)銷的第三個(gè)方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是寶貴的無(wú)形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購(gòu)、投融資等對(duì)外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營(yíng)效益。建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷十分重要?！　∧壳?，全國(guó)各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于高潮期，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求較大，對(duì)于各大房地產(chǎn)商，這無(wú)疑是利好消息；但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)近幾年的發(fā)展，已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，所以，根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，各大開(kāi)發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。第五，積極拓寬營(yíng)銷渠道。第四，合理利用價(jià)格策略。第三，突出企業(yè)差異。第二，強(qiáng)化產(chǎn)品策略在營(yíng)銷組合中的地位。市場(chǎng)調(diào)查對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻?！　≡诜康禺a(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷成本，可以實(shí)現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費(fèi)者溝通，可以樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢(shì) 　　當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略主要有以下特點(diǎn)：　　品牌領(lǐng)導(dǎo)形象震撼，確立市場(chǎng)地位，引起市場(chǎng)關(guān)注，鎖定目標(biāo)消費(fèi)群；　　把握時(shí)機(jī)高昂入市，抓住有利時(shí)機(jī)，高姿態(tài)低價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，迅速掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)；　　分期分批賣點(diǎn)不斷，分期開(kāi)發(fā)分批銷售，步步為營(yíng)，組織儲(chǔ)備賣點(diǎn)群隨銷售階段適時(shí)引爆，帶動(dòng)價(jià)格走高，達(dá)到持續(xù)熱賣效果；　　進(jìn)度跟進(jìn)高潮迭起，緊跟工程進(jìn)度（奠基、正負(fù)零、封頂、竣工、樣板房開(kāi)放、園林開(kāi)放等）制造階段性銷售高潮，實(shí)現(xiàn)階段性銷售目標(biāo)；　　以質(zhì)論價(jià)升值誘人，以戶型、朝向、樓層、景觀論價(jià)，小幅多頻高走，預(yù)留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷；　　物管跟進(jìn)后顧無(wú)憂，物業(yè)管理提前介入能迅速樹(shù)立項(xiàng)目形象，強(qiáng)化認(rèn)同感，購(gòu)買者無(wú)后顧之憂，達(dá)到促銷效果。　　。它是指一般開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客，顧客經(jīng)過(guò)代理商中間介紹來(lái)購(gòu)買物業(yè)的銷售渠道方式。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。目前我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是采用這種銷售渠道?！　?。對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商而言，為了達(dá)到獲取利潤(rùn)的目的，公司將聯(lián)合一批供應(yīng)商和營(yíng)銷中間商來(lái)接近目標(biāo)顧客。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關(guān)系，作為開(kāi)發(fā)商就要在制定營(yíng)銷計(jì)劃時(shí)將資源和原材料的價(jià)格波動(dòng)考慮進(jìn)去。　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷包括有開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、營(yíng)銷人員、營(yíng)銷中間商和顧客幾個(gè)組成部分。強(qiáng)有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)不僅可以促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，還有助于將計(jì)劃中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實(shí)，使每一宗物業(yè)順利出售或出租。好的物業(yè)管理取決于四大要素:誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負(fù)責(zé)高效的物管公司,四者缺一不可，相信要我們大家共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能在不久的將來(lái)實(shí)現(xiàn)。建議政府建立具有指導(dǎo)意義、可操作性強(qiáng)的政策法規(guī)，對(duì)不便做出政策法律規(guī)定的，就干脆放開(kāi)，由企業(yè)遵循市場(chǎng)規(guī)律辦事，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存，求發(fā)展。很顯然，目前物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)商之間有很多矛盾。從而把企業(yè)不斷推向前進(jìn)。達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)。因此只有通過(guò)市場(chǎng)化的兼并重組聯(lián)合來(lái)降低總體成本和社會(huì)成本以規(guī)模出效益。物業(yè)管理的提前介入,一方面有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化和房屋建設(shè)質(zhì)量的提高；另一方面物業(yè)管理者與住房消費(fèi)者時(shí)刻保持緊密聯(lián)系,據(jù)此不斷修整市場(chǎng)定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規(guī)范,更好的為住戶服務(wù)。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù)，它對(duì)產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)。但是，目前除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理市場(chǎng)尚未形成，仍由主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)，這種封閉的自我保護(hù)式管理方式，不僅有礙物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展，而且使得被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產(chǎn)生危機(jī)感和緊迫感，進(jìn)而不能更好服務(wù)于使用人?？梢?jiàn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理市場(chǎng)以及公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。其中還有很多是由國(guó)有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門(mén)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的，仍然運(yùn)用國(guó)企優(yōu)勢(shì)，尚未真正建立起社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制。我國(guó)物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來(lái)，而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢(shì)力范圍，存在市場(chǎng)壁壘，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。而且科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過(guò)程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動(dòng)密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。可見(jiàn)物業(yè)管理的好與壞對(duì)城市的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步具有極為重要意義。據(jù)統(tǒng)計(jì)。中小城市的住宅小區(qū),缺乏切合實(shí)際的權(quán)威性的管理辦法,結(jié)果在實(shí)際操作中,因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng),由此造成了物業(yè)管理水平差、收費(fèi)亂的不利局面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在先,物業(yè)管理滯后,而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后。對(duì)價(jià)格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多收費(fèi)或亂收費(fèi)，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)，在群眾中造成不良影響。還有一些開(kāi)發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后才反映出來(lái)，因此業(yè)主意見(jiàn)強(qiáng)烈,物業(yè)公司代人受過(guò)。但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有落實(shí),物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說(shuō)“發(fā)展商說(shuō)的不算數(shù)”,收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)，最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費(fèi)。下面舉一個(gè)典型案例。 近兩年來(lái)，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。有關(guān)調(diào)查表明，買房時(shí)，人們?cè)陉P(guān)心房?jī)r(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問(wèn)題就是房屋的物業(yè)管理。 物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長(zhǎng)了房屋的壽命，提高人民居住水平。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)階段，尤其是設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會(huì)給后面的物業(yè)管理帶來(lái)長(zhǎng)久的煩惱。 物業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理，是對(duì)已經(jīng)形成并投入使用的場(chǎng)地和設(shè)施的管理，而這些場(chǎng)地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后