【正文】 因此，這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要在組織架構方面進行必要的創(chuàng)新，在實際運作中，可采取如下方式： 采取股權轉讓的方式將控股或參股的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司等剝離出去，在項目運作中可根據(jù)需要以嚴格、科學的合同方式單獨聘用市場上的建筑施工公司、裝飾公司 、物業(yè)管理公司、銷售公司進行具體操作； 強化房地產(chǎn)公司的 “ 市場化導向 ” 。 這種戰(zhàn)略結構的形成大致基于如下動因： 房地產(chǎn)市場上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)育不完全，迫使開發(fā)企業(yè)向大而全、小而全的方向發(fā)展； 開發(fā)企業(yè)內部經(jīng)營管理不到位，迫于管理層某些人員的利益壓力，企業(yè)盲目 23 成立自己的小而全的上下游行業(yè)公司，主要是 “ 肥水不流外人田 ” 的心理使然。 一 、組織架構的制度創(chuàng)新 良好的組織架構是企業(yè)最重要的資源，它可以有效地降低交易成本、信息溝通成本，使企業(yè)家才能得到最公平、最有效率的回報，并促使企業(yè)不斷提高其核心競爭力和保持可持續(xù)發(fā)展。另外，一個更為重要的因素是，居民的可支配收入增長遠遠低于房地產(chǎn)價格的上漲速度，他們的房地產(chǎn)需求正在逐漸下降 因此，在一定程度上，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度，已經(jīng)超過了當?shù)鼐用窨芍涫杖肫骄郊捌骄鲩L速度，區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫 的 出現(xiàn) 勢必增加房地產(chǎn)企業(yè)在此地區(qū)的風險 。 四、區(qū)域性風險 目前我國雖然并不存在全國范圍的房地產(chǎn)泡沫，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生， 產(chǎn)生區(qū)域性風險。例如， 在沿海一些大中城市，每平米價格在 8000 元以上的高檔豪華住宅早已供過于求，只有中、低檔住宅還有一定的發(fā)展空間，當然，現(xiàn)在豪華住宅還沒有達到積壓期，但到明年下半年，高檔住宅的價格可能會回落。對利率下調的預期可能會引導部分資金流入房地產(chǎn)板塊。利率的下調有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績水平，但不會顯著提高行業(yè)的投資價值，行業(yè)的投資價值根本取決于行業(yè)發(fā)展趨勢和周期階段。不過，目前利率不斷下調，屬于利好消 息。商業(yè)營業(yè)用房積壓嚴重。 房屋空置面積很大，沉淀營運資金量大。但是縱觀全局，幾十家的房地產(chǎn)上市公司缺乏發(fā)展后勁，房產(chǎn)消費萎縮而業(yè)績下滑。從 2020 年中報上看每股收益 元，每股凈資產(chǎn) 元。這部分貸款 ，不良資產(chǎn)比率較高，處于較高的風險狀態(tài)，形成銀行資產(chǎn)質量不好的原因，來自房地產(chǎn)開發(fā)商自身缺乏實力，營運能力普遍較低，經(jīng)營狀況整體處于低水平。 財務風險 負債率高，盈利能力差 2020年度，從銀行方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看到，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額持續(xù)高速增長。 2020 年受房地產(chǎn)景氣向好的吸引，有眾多企業(yè)紛紛攜巨資加盟房地產(chǎn)業(yè)，其中既有國內的首富們（ 2020 年《福布斯》公布的 50 名首富名單中，已有 17 人從事房地產(chǎn)及建筑行業(yè)），如新希望集團預計投資房地產(chǎn)業(yè)金額在 25 億至 30 億元；也有香港的地產(chǎn)大鱷，如新世界、和黃地產(chǎn)、新鴻基等，李 嘉誠旗下的和黃地產(chǎn)僅在北京東壩就投資 100 億元置地。 二、經(jīng)營風險 規(guī)模風險 我國目前有 5 萬多 家房地產(chǎn)企業(yè)，整體格局是開發(fā)商多，開發(fā)規(guī)模小，開發(fā)商資金實力弱。 此項通知的結果是，全國 20200 多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將有相當一部份資質較差的企業(yè)拿不到或不能及時拿到開發(fā)貸款；此外多層必須封頂、高層必須完成三分之二才能預售也使得房地產(chǎn)公司的資金來源進一步緊張。 但是，另外一方面，由于新政策對自有資金以及融資能力要求的提高，必然導致很多中小企業(yè)拿不到地，提高開發(fā)成本，最終可能導致破產(chǎn)。這個制度體系體現(xiàn)了公開、公平、公正的市場原則，有利于充分發(fā)揮市場優(yōu)化配置土地資源的作用，從源頭上防止土地批租領域中的不正之風和腐敗行為。 第四部分：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風險和挑戰(zhàn)專題 一、政策風險 土地轉讓制度的改變，加大企業(yè)開發(fā)成本。誰能夠在市場營銷和管理方面的競爭中取得領先地位，更好的滿足消費者的有效需求，誰就能在競爭中立于不敗之地。典型的買方市場是購買者在市場交易中占主動地位，對價格的決定起主要的 影響作用。 （五） 營銷和管理方面 的競爭 。 由于目前消費者的消費越來越多元化、個性化，廠商在進行市場競爭的時候不僅僅是比誰提供的住房的質量好。綠色物業(yè)，智能化物業(yè)，文化品味，度假式住宅，田園風情等新觀念不斷刷新消費者； 住宅消費 的數(shù)量擴充階段已經(jīng)告一段落，接下來進入追求品質的階段。 （四）對消費者群體的競爭 在新的市場條件下，需求方在發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在： 對住宅消費的需求在不斷升級。 入世使得土地市場競爭加劇 入世使得土地市場競爭加劇，土地價格會上升，進而使房價的變動較大。但對那些有實力有能力卻沒關系，同時對市場的不規(guī)則又無可奈何的開發(fā)商來說是最為有利的。 土地出讓推行招標拍賣讓開發(fā)商感到了來自 源頭 的振動。而 京、滬以及一些內地的大中城市將成為 房地產(chǎn)商 打造全國性品牌、擴充規(guī)模的兵家必爭之地 ，競爭態(tài)勢更加殘酷 。 用不了多久，房地產(chǎn)業(yè)將有一批真正意義上的巨無霸浮出水面 。以廣州為例， 由于競爭激烈，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率已經(jīng)下降到 10%左右。而另一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備了跨地區(qū)經(jīng)營的實力。 首先，中國區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展不平衡導致了房地產(chǎn)業(yè)在各地區(qū)的發(fā)展不平衡。例如， 具有融資優(yōu)勢的上市公司開始紛紛搶灘房地產(chǎn)，其中有不少知名企業(yè)如海爾、康佳 ，新希望，甚至聯(lián)想 等都開始了其房地產(chǎn)之旅，另有一些企業(yè)更將整體業(yè)務轉向房地產(chǎn)，如深達聲、招商局、世茂股份等 。 業(yè)外企業(yè)紛紛進入地產(chǎn) 。 我國存在大量的閑散資金，由于目前中國的存款利率很低，而且股票市場持續(xù)低迷 ，這就使得資金逐漸流向相對投資收益率比較高的房地產(chǎn)行業(yè)。 本地涌現(xiàn)出新的競爭主體。 競爭的結果必然是， 大量開發(fā)企業(yè)將相繼倒閉。而我國現(xiàn)有的 2 萬多家房地產(chǎn)企業(yè)長期存在著規(guī)模小、資金少、服務差、資質低等問題，處于劣勢，缺乏競爭實力；同時，大量國有房地產(chǎn)企業(yè)還處于轉制過程中，企業(yè)制度不健全，與市場經(jīng)濟的要求不相適應。 在我國外商早已進 入房地產(chǎn)行業(yè)，三資及港澳臺房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約占企業(yè)總數(shù)的 17％，其中多數(shù)是港臺地區(qū)的投資企業(yè)，來自發(fā)達國家的微乎其微，并未對國內的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生沖擊。 入世之后，中國證監(jiān)會有關專家預測， 2020 年外商 對華直接投資將增加到500 多億美元， 2020 年 預計會進一步增加到 1000 億美元。我國房地產(chǎn)市場容量和潛力巨大，未來 3 年將保持20%以上的增長速度，住宅產(chǎn)業(yè)將保持 25%以上的增長速度。 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)延續(xù)了 2020年的良好勢頭；目前房地產(chǎn)業(yè)處于初級階段，行業(yè)進入高速發(fā)展階段；影響未來三年房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素有：行業(yè)政策與產(chǎn)業(yè)政策；房地產(chǎn)的有效需求變化；宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢；大規(guī)模城鎮(zhèn)化；西部大開發(fā)；加入 WTO 等 。整體來說，從 2020 年起未來三年房地產(chǎn)業(yè)將維持良好的運行態(tài)勢。 【總體預測】 房地產(chǎn)行業(yè)已進入了新的一輪景氣周期，目前正處于 新周期的上升期。預計下世紀的前 20 年，我國平均每年需新建住房 億至 億平方米，相當于 2020 年住宅新開工面積的 － 倍，而高潮極有可能發(fā)生在 2020 年下半年或 2020 年上半年。一是擴大內需仍將是我國經(jīng)濟今后幾年增長的主要推動力量，預計未來十年我國內需增長強勁，其中，房地產(chǎn)業(yè)是擴大內需的重要組成部分；二是加入世貿(mào)和舉辦奧運將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大推動作用；三是國家調整產(chǎn)業(yè)政策，逐步下放房地產(chǎn)建設審批權，起草新的住宅法，重點扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；四是外資大規(guī)模參與競爭，將提升整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，當前港資正積極在廣州、上海等重點地區(qū)開拓市場，搶奪人世后的先機；五是我國居民對住房的潛在需求巨大，2020 年底，我國人均住房使用面積為 平方米，比改革之初提高了約 2 倍， 18 但這與美國的 60 平方米，歐洲的 45 平方米，新加坡的 26 平方米等許多國家相比還有不小的差距。同時，世界經(jīng)濟也出現(xiàn)了復蘇的跡象，對中國經(jīng)濟和中國房地產(chǎn)業(yè)也會帶來有利的影響。國民收入的增加，必然會帶動住房消費的增加。另一方面，加大基礎設施投資，已開工的三峽工程、青藏鐵路、西氣東輸、西電東送等西部開發(fā)重大建設項目將大幅度地增加投資量。 就 “ 十五 ” 期間而言，中央已決定繼續(xù)保持積極的財政政策的，努力培養(yǎng)和擴大內需。 1998 年初，本輪房地產(chǎn)周期正式啟動，從國房景氣指數(shù)看， 1999 年 10 月該指數(shù)達到谷底 ，之后逐步回升，在 2020 年 2 月達到當年最高峰 。 一般認為，我國的房地產(chǎn)周期為六、七年左右。主要指標是：①銷售增長率；②投資增長率；③產(chǎn)業(yè)增長率（施、竣 工面積等）；④價格漲落。從今年熱銷樓盤情況看，都有此共同特點，即選用優(yōu)質建材。特別是優(yōu)質材料的門窗、五金件、冷熱水管道以及涂料成為消費者看得見、摸得著的關鍵部位。人性化管理將更體現(xiàn)在真正的以人為本，比如，小區(qū)一卡通服務， 24 小時監(jiān)控中心，服務設施齊全的會所配置，為業(yè)主代繳水、電、煤氣費、代業(yè)主接送小孩、老人等等，并有完善有效的保安措施。全裝修房不僅是硬裝修，包括軟裝潢設計、家具采購配置一條龍服務，真正實現(xiàn)拎皮箱進新家。 全裝修房為大多數(shù)消費者接受。 環(huán)保住宅將引領市場。如足夠數(shù)量的電梯和速度，進門的玄關及大 17 堂，甚至于考慮公寓房也能有輔助門出入，及有足夠的車位。樓盤品質的好壞，很大程度取決于細部處理。家庭結構直接影響到房地產(chǎn)產(chǎn)品設計（如戶型、配套等），是項目市場定位的重要參照依據(jù)。年齡特征是決定產(chǎn)品風格特性的重要參數(shù)，建筑風格 的取舍需更多地考慮日趨年輕化的購房群體特征。 以每套 70 平方米計算，共計 91000 萬平米，以每平米 2300 元計算，約為 萬億的潛在市場需求。 “十五”期間 新組建的家庭 對住房的需求。 以三人購買一套住房計算，將增加 850～ 1433 萬多套住房。這部分新增人口對 住房有迫切需求。 隨著各地城市化進程的加快，必然帶動城市人口比例的增加， “ 八五 ” 期間 年均 上升了 個百分點 ， “ 九五 ” 期間市鎮(zhèn)人口占人口比例年均增加 個百分點 。 改革開放以后的 20 余年來，我國的工業(yè)年均增長速度達到 14％ ，但是， 到1999 年，我國的城鎮(zhèn)戶籍人口占總人口的比例仍然只有 ％。 “十五”時期 房地產(chǎn)需求量的預測 今后一段時期是我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化的快速發(fā)展時期，也是國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定增長時期，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，將使 房地 產(chǎn) 市場呈現(xiàn)長期看好的態(tài)勢。如果按商品 16 住宅占商品房面積的 85％（ 19962020 年平均數(shù)）推算， 5 年中城鎮(zhèn)需要竣工商品房 億平方米；按 2020 年商品房平均每平方米造價 1139 元（見 2020 年《中國統(tǒng)計年鑒》 P213）計算， 5 年中商品房建設投資總額將達到 61984 億元。 2020 年我國城鎮(zhèn)居民為 億人，人均住房建筑面積 平方米（按 2020年《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)推算而得），預計到 2020 年，我國的城鎮(zhèn)人口將達到 億人，按平均每人 22 平方米建筑面積推算，在“十五”期間要增加住房建筑面積 億平方米；如果原有舊住宅每年按 4％的比例拆遷重建 ， 5 年合計20％，總面積為 億平方米；兩者合計，“十五”時期需要新建住宅 億平方米。 需求方對房屋需求的種類，從對住宅的大量需求轉為商貿(mào)樓宇、工業(yè)用房、寫字樓等多種需求。從滿足數(shù)量轉為追求質量，從注重內部結構擴展到對外部環(huán)境的高度關注，從追求實 體性 產(chǎn)品擴展到追 求 體驗的 產(chǎn)品，從滿足物質需要擴展到為滿足業(yè)主實現(xiàn)自我、體現(xiàn)人體價值的需要； 住宅需求的目的在發(fā)生變化，從以居住為主，正在轉為居住、辦公、出租、投資增值、經(jīng)營等多作用并存； 對住宅區(qū)位的需求，從喜歡在城市中心區(qū)正在向城市的外圍轉移，國外城市的 “ 空心 ” 現(xiàn)象在我國已開始出現(xiàn)； 住宅購買者的身份在變化，由集團的批量購買為主轉為個人的單件購買為主； 住宅消費觀念變化的速度不斷加快，新觀念不斷推出。因此，研究需求的變化，是研究市場需求分析的前提。 二、市場需求分析專題 （一）、市場消費需求觀念的變化 在新的市場條件下， 消費 需求 正在發(fā) 生變化 。 這主要體現(xiàn)在 : 迄今為止，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個暴利行業(yè)，導致許多廠商紛紛進入該行業(yè)，整個行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管與宏觀調控，導致該行業(yè)的無序競爭，加上地方政府不斷變動的城市規(guī)劃和一些地方性優(yōu)惠政策，又導致房地產(chǎn)開發(fā)的土地數(shù)量成倍上升，地產(chǎn)價格也呈節(jié)節(jié)攀升的上漲勢頭，其中房地產(chǎn)商品正逐步向高檔住宅和寫字樓方向發(fā)展。 行業(yè)集中度將提高 從前 面 分析可以看，由于加入 WTO 后境外資本的介入及土地市場的規(guī)范、開發(fā)貸款及預售條件的提高，明年我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭將發(fā)生巨大的變革，在這場變革中，開發(fā)商的資金優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，其在政府、銀行及社會間建立良好的信譽， 15 以及開發(fā)商的管理資源能否跟上企業(yè)迅速擴長的步伐等因素將成為主要因素，因此不可避免的是大批小公司消亡、整個行業(yè)集中度將大幅提高，而一批有實力的、跨地域經(jīng)營的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團將迅速崛起。 住房金融快速發(fā)展 住房金融的進一步發(fā)展將主要體現(xiàn)在住房抵押貸款仍將迅速增長，而住房抵押貸款證券化將逐步提上日程，類似于房地產(chǎn)信托投資基金的股權酒店等變相房地產(chǎn)基金出現(xiàn)將促進房地產(chǎn)信托投資基金的形成。 上海市的存量房交易成功經(jīng)驗將被其它各大城市引用，住房二三級市場將在全國范