【正文】 二季度的供給面較一季度出現(xiàn)明顯的弱化，而且這種趨勢并不是短期的，在房地產(chǎn)商資金鏈趨緊的情況下，供給面的減少才剛剛開始，預(yù)計三季度和四季度將能夠進一步看到房地產(chǎn)供給面的下降。土地市場交易依舊較為活躍，房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運行。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、%、%%，增幅的下降正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計后兩季度房地產(chǎn)新開工和施工面積還將繼續(xù)下跌。圖四：固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，%、%%。圖三：房地產(chǎn)土地購置面積和開發(fā)面積走勢從房地產(chǎn)投資的情況來看，房地產(chǎn)的投資增速依然迅猛。2008年2季度，盡管土地“招拍掛”的流拍流標(biāo)現(xiàn)象日益嚴(yán)重，%%，土地儲備成本持續(xù)增加。其中，%，%的水平，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的抽緊，預(yù)計未來土地購置面積繼續(xù)上漲的勢頭會有所抑制，2008年全年開發(fā)商土地儲備仍會在原有基礎(chǔ)之上，土地儲備總量仍持續(xù)多于10億平米。圖二：房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)從土地購置和儲備情況來看，在《土地為禍、資金為王：中國房地產(chǎn)土地囤積和資金沉淀報告》中，我們估測截至到2007年末房地產(chǎn)行業(yè)土地儲備規(guī)模大致為10億平米，沉淀的資金接近2萬億元。加之貨幣政策的收緊和資本市場的股災(zāi)，更令房地產(chǎn)商的多融資渠道舉步唯艱。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金增速上升較快，銀行開發(fā)貸款增速略有收緊，但是銷售預(yù)收款和按揭貸款增速大幅下降。從2007年10月開始，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)三個季度行業(yè)景氣指數(shù)下降。另外，美國的次貸危機所引發(fā)的全球性的經(jīng)濟衰退已經(jīng)開始顯現(xiàn)，2009年，歐洲和日本經(jīng)濟有可能增速低于1％甚至陷入衰退，中國經(jīng)濟在創(chuàng)下2003－2007年持續(xù)五年平均10％以上的高速增長后，可能步入一個較長周期的景氣下行通道。投資實際增速已處于10年平均水平之下，外貿(mào)實際增速則處于10年來相當(dāng)糟糕的狀況。圖一：2003年至今宏觀經(jīng)濟走勢經(jīng)濟的減速主要來自于兩個方面：投資的減弱和出口的減少。但與此同時，GDP增速也出現(xiàn)了明顯滑坡。（一）宏觀經(jīng)濟形勢從2007年5月開始，CPI指數(shù)開始顯著上升，到2008年上半年CPI長期居于8%的高位。一．房地產(chǎn)行業(yè)概況2008年的中國宏觀經(jīng)濟開始走向調(diào)整，CPI的居高不下和經(jīng)濟增長速度的放慢成為國家宏觀經(jīng)濟的主題。，銷售放緩和銷售利潤下滑不可避免。如果2009年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整，那么資金缺口將達到4925億元，短暫調(diào)整意味著房地產(chǎn)市場在2009年末有可能出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，中期調(diào)整意味著2009年僅僅是行業(yè)調(diào)整的第二年，調(diào)整仍將延續(xù)更長時間。，中期調(diào)整和短暫調(diào)整。第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)資金供求缺口分析報告房地產(chǎn)行業(yè)資金供求缺口分析報告焦點大連房地產(chǎn)網(wǎng) 2008年09月22日11:56 焦點濟南房地產(chǎn)網(wǎng)內(nèi)容提要：，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，較2007年負(fù)的資金缺口有明顯的改變，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點在2008年下半年開始集中體現(xiàn)。綜合以上分析，國家出臺的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。隨著國務(wù)院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調(diào)控政策落實情況專項督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次 13 督察組對于各省區(qū)市的調(diào)控落實持肯定的態(tài)度。房價已經(jīng)駛?cè)?慢車道?。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當(dāng)下，開發(fā)商應(yīng)該更愿意接受這種開發(fā)機遇。?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。保障性安居工程建設(shè)項目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、防空地下室異地建設(shè)費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行 12 債券、信托投資、資產(chǎn)運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設(shè)資金融資渠道。根據(jù)?十二五?住房保障建設(shè)規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計劃，實行計劃單列，保證優(yōu)先供應(yīng)。合作開發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規(guī)模預(yù)計為60008000套。近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)比例，已經(jīng)達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。房地產(chǎn)的開發(fā)重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區(qū)級城市，四線城市就是縣城。七、房企多元化經(jīng)營策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領(lǐng)域推進。?從短期看,不至于讓開發(fā)商立即陷入資金鏈斷裂的困境,但從長期來看,流動資金不充足的中小型開發(fā)商可能陷入‘無錢拿地、無盤可開’的狀況,最終將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌。沒有做好準(zhǔn)備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。但從?限購令?在不到一個月內(nèi)迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式 對商品房預(yù)售資金進行監(jiān)管。2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預(yù)售資金進行監(jiān)管, 明確:?商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，?。（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。自行業(yè)步入政策調(diào)控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細(xì)則。2010年11月份，銀監(jiān)會要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報告。應(yīng)對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應(yīng)的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時間緩解了資金短缺的局面。存款準(zhǔn)備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。但是現(xiàn)行的融資政策預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉(zhuǎn)變。（一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開始向長期趨近轉(zhuǎn)變。六、房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高的特性。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，%，%；個人按揭貸款9211億元，%，占資金來源的12.%。五、房地產(chǎn)行業(yè)資金來源分析據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，%。說明中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。國家統(tǒng)計局的?國房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。居民消費價格指數(shù)：居民消費價格指數(shù)能夠很好的反映一個國家或地區(qū)通貨膨脹率情況。商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場需求因素。一般情況下，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達。人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。城鄉(xiāng)居民儲蓄：城鄉(xiāng)居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。四、房地產(chǎn)市場需求情況分析（一）、商品房銷售狀況分析商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟因素、社會因素、環(huán)境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復(fù)雜和多變的，因素之間的相互關(guān)系也是比較復(fù)雜的。另外，從我國每年不斷增長的GDP、CPI指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關(guān)的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當(dāng)大的。商業(yè)地產(chǎn)適應(yīng)了當(dāng)代城市的發(fā)展要求，促進了城市化的繁榮。城市化進程和商業(yè)地產(chǎn)之間是一種趨勢性發(fā)展的關(guān)系。企業(yè)對自用辦公物業(yè)需求的增長主要源于幾個因素，包括企業(yè)強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級辦公樓的要求。工資性收入較快增長主要是由于農(nóng)村勞動力務(wù)工工資水平上漲較多、外出務(wù)工人數(shù)和時間有所增加。統(tǒng)計顯示，2010年中國農(nóng)村居民人均純收入5919元，%，%；中國城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，%，%。房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)價格上漲的趨勢，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間。預(yù)計2011年國內(nèi)鋼材市場總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。鋼鐵行業(yè)對房地產(chǎn)影響分析鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產(chǎn)息息相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。對于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析顯示，二季度全國大部分區(qū)域?qū)⑦M入水泥需求旺季。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導(dǎo)致水泥產(chǎn)能減少，拉動了水泥價格創(chuàng)出歷史新高。從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢。2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進入需求旺季。國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產(chǎn)市場的成本、利潤和價格等情 況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。目前一些新盤已經(jīng)開始低價入市，先標(biāo)高價未必行得通。國家正在對房地產(chǎn)實施前所未有、非常嚴(yán)厲的價格調(diào)控政策。國家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標(biāo)價，不得在標(biāo)價之外加價銷售。城中村改造、舊城改造項目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。新國19條規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。據(jù)生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。新國19條規(guī)定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出 讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。在這種背景下，國家出臺了一系列調(diào)控措施。第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)行業(yè)分析報告一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀: 城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產(chǎn)市場成為中國經(jīng)濟的重要支柱。，按50年累計獲得財政支出104萬，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/。不妨允許我以一種不科學(xué)的方法來做一個嘗試：截止2011年，上海市年財政預(yù)算支出為4034億元，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034247。由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農(nóng)村建房成本也有一個最低值。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。包括：工作機會、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎(chǔ)設(shè)施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。中國實行先富帶動后富的發(fā)展政策，這必然會導(dǎo)致人口從落后地區(qū)往發(fā)達地區(qū)的流動。2）房價的未來走向：在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。而在50年后，城市化基本完成，房地產(chǎn)3部分的年需求分別為0、1億、。未來按10億城市人口為標(biāo)準(zhǔn)。3，拆除原有住房帶來的需求。截止2011年，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。目前6億多城市人口。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結(jié)束，10億城市人口75%的城市化率，%的城市化率發(fā)展50年。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結(jié)束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。展望未來，大華集團將一如既往，在“建筑舒適人居，致力品質(zhì)生活”的道路上全心全力為健康人居生活添磚加瓦。其中，大華集團的“泛公園概念”在上海的寶山大華社區(qū)和浦東大華錦繡華城社區(qū)、普陀的大華頤和華城、閘北的公園映象，以及南京的錦繡華城和武漢的南湖公園世家等樓盤的開發(fā)建設(shè)中得到了最大程度的實現(xiàn)．歷經(jīng) 17年，大華集團從“買得起的舒適生活”的提供者成長為中國城市化進程的探索者和實踐者。主要獎項有：全國人居經(jīng)典綜合大獎；中國優(yōu)秀環(huán)境綜合金獎；中國 50佳著名城鎮(zhèn)化社區(qū)；中國景觀環(huán)境示范住宅；中國建筑設(shè)計示范單位；中國經(jīng)典示范住宅；中國別墅地產(chǎn)示范樓盤；上海健康住宅社區(qū)成功開發(fā)典范等．大華集團的地產(chǎn)文化探索和地產(chǎn)開發(fā)實踐，集中體現(xiàn)在它獨創(chuàng)了一套符合中國國情的、成長型的現(xiàn)代城市規(guī)模社區(qū)的開發(fā)模式。2004年，真正體現(xiàn)了大華“情為民所系，利為民所謀”的社會責(zé)任感和行業(yè)使命感。2004年，大華集團被國家建設(shè)部和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評為“中國房地產(chǎn)成功開發(fā)典范企業(yè)”，成為全國獲此殊榮的16家地產(chǎn)企業(yè)之一。2000－2003年，大華集團在上海市綜合企業(yè)百強排名中分列第88441位。2002－2003年，大華集團均在上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力排名中位居第2。2005年，部分外地項目