【正文】 ”第三個仰望長天，目光炯炯地說，“ 我在建造宏偉的大教堂。n 資本將向擁有品牌、擁有良好的管理體制和擁有優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人團隊的企業(yè)聚集38“ 做石匠活 ” 的地產(chǎn)商淡出舞臺“ 建造宏偉大教堂 ” 的城市運營商將成為城市先鋒 有人問三個石匠他們在干什么，第一個回答， “ 我在砌磚，混口飯吃。n 資本時代的到來則更要求企業(yè)不但要有資金，更要懂資本運作。n 觀瀾湖所開辟的，是一條全新的、嚴格意義上的地產(chǎn)運營之路，對整個行業(yè)的啟示意義、示范效應、先行意識、模本作用是深遠的、廣泛的。品牌價值反映的是身份效應的尊貴感、磁場效應的聚合力、以及社區(qū)的尖端化。 n 觀瀾湖的成功源自于超前數(shù)十年的開發(fā)思路、開發(fā)理念及前期規(guī)劃。n 在此基礎(chǔ)上，進入全面的地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)。 36觀瀾湖模式－ 復合地產(chǎn)n 在觀瀾湖的開發(fā)過程中，是先進行環(huán)境開發(fā)（球場建設(shè)、景觀建設(shè)），投入巨資使土地具有了不可復制性，成為深圳、中國乃至世界的關(guān)注焦點。主營業(yè)務旅游業(yè)實現(xiàn)利潤同比增長%。在此基礎(chǔ)上，為擴大規(guī)模，分散風險，公司也在積極尋求新的項目，如目前已公布的將利用房地產(chǎn)業(yè)與華僑城城區(qū)旅游業(yè)相得益彰的商機，發(fā)展華僑城的主題房地產(chǎn)，此項目的實施將給公司帶來可觀的效益。公司的這些人造景觀規(guī)模較大，在深圳當?shù)卣加休^明顯的主導地位。先在一塊生僻的地上建景點，附設(shè)高檔別墅和度假區(qū)，利用景點帶熱地皮，房產(chǎn)也隨之增值。n 奧園模式的核心是品牌連鎖 ，實施全國品牌擴張，目前 廣州奧園、番禺奧園、南國奧園、佛山奧園、南沙奧園新城、天麓湖奧園、大崗奧園項目、江門奧園等項目均進入大規(guī)模的全面開發(fā)階段，形成聲勢浩大的 “奧園集團軍 ”。 n 1998年奧園集團成功開發(fā)的廣州奧林匹克花園拉開了中國復合地產(chǎn)的序幕；隨后，先后成功開發(fā)了番禺奧林匹克花園和上海奧林匹克花園； 2023年奧園集團整合教育產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)，成功地開發(fā)了南國奧林匹克花園，成為中國房地產(chǎn)市場關(guān)注的新焦點。 34奧園模式－品牌連鎖n 奧園集團是奧林匹克花園的創(chuàng)始者，是中國復合地產(chǎn)的領(lǐng)跑者。2023年 8月，被命名為 “ 廣廈城 ” 的大型房地產(chǎn)項目啟動， “ 廣廈城 ” 占地 1050畝、總投資 15億元，建成重慶居民嶄新的生活居住區(qū)。 n 天都城的成功在于政府政策支持加高起點的規(guī)劃，房子還沒有造的時候，周邊環(huán)境已經(jīng)成形了。從單一的土建承包向市政、水電、路橋、裝飾等方面發(fā)展。獲取核心競爭力要素：一是聯(lián)合開發(fā)，二是兼并收購，三是內(nèi)部開發(fā)內(nèi)部資源整合，形成有利于企業(yè)可持續(xù)良性發(fā)展的機制，培育有利于形成和發(fā)展企業(yè)核心競爭力的企業(yè)文化。其他融資渠道 ：股權(quán)融資，債權(quán)融資，擔保公司融資等方式都是房地產(chǎn)企業(yè)應該積極探索的融資渠道。“地產(chǎn)信托 ”： 03年，江蘇國際信托，上海民生銀行與中泰信托，北京國際信托與房地產(chǎn)企業(yè)合作借鑒國際流行房地產(chǎn)信托（ PEITS）推出房地產(chǎn)信托資金計劃。但是唯有不斷創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢。資本規(guī)模一是可以開發(fā)大規(guī)模項目，進行大項目配套；二是通過項目組合降低風險，避免開發(fā)周期長造成的資金周轉(zhuǎn)困難；三是土地儲備實力強，大規(guī)模的開發(fā)可以有效降低土地的獲得及開發(fā)成本。土地資源土地資源是有限的，短期內(nèi)不可能重復開發(fā)利用。 城市競爭力 區(qū)域競爭定位商流、人流的數(shù)量和素質(zhì)所在地塊的條件地塊的綜合素質(zhì)市場價格投資的價值適合開發(fā)什么投資分析潛在需求未滿足的功能 如何去實現(xiàn)地塊綜合素質(zhì)的構(gòu)成28導讀戰(zhàn)略環(huán)境影響因素 產(chǎn)業(yè)價值因素分析 城市運營模式借鑒價值鏈分析業(yè)務成功關(guān)鍵因素29土地資源、資本規(guī)模、市場經(jīng)營等構(gòu)成了城市運營商的業(yè)務成功關(guān)鍵要素任何一個價值鏈環(huán)節(jié)，都可能成為企業(yè)同其他對手展開市場競爭的資本。? 城市運營商要善于把握獲取和開發(fā)土地的時機，控制土地成本，帶動行業(yè)峰谷以地產(chǎn)為主的城市運營商27地塊的綜合素質(zhì)和價格決定了投資的價值影響該地塊所在的城鎮(zhèn)的總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和國際因素。城市運營商與一般房產(chǎn)商的區(qū)別26土地價值的運作和成本是城市運營開發(fā)成功的關(guān)鍵－ 土地是稀缺資源，為房產(chǎn)提供最基本的生產(chǎn)要素－ 土地價格能保值增值－ 土地供給易受政策影響－ 土地位置的固定性衍生出房產(chǎn)的地區(qū)性和個別性地產(chǎn)房產(chǎn)－ 房產(chǎn)是實現(xiàn)產(chǎn)品功能、滿足需求的載體，難以增值? 城市運營商首先要對市場分析 ,對客戶分析 . 把握住政府及市民現(xiàn)在和未來需求，并具備快速反應能力。 24隨著專業(yè)化分工日趨完善，房產(chǎn)運作各環(huán)節(jié)趨于完全競爭，平均利潤率不斷降低產(chǎn)品決策 規(guī)劃設(shè) 計 建筑施工 市場銷售 售后服務施工 /監(jiān)理材料設(shè)備采購招標 銷售策劃項目策劃取得土地建筑設(shè)計市政設(shè)計 物業(yè)服務廣告銷售投資分析各階段的價值活動，都有專業(yè)化公司提供服務。 ?包括銷售服務、產(chǎn)權(quán)服務、會所服務、物業(yè)管理等等。?建筑市場供過于求，挑選體現(xiàn)開發(fā)商能力。行業(yè)視野和國際視野尤其重要，找到最適合項目的建筑師也是能力 。?最能體現(xiàn)創(chuàng)新的環(huán)節(jié)。?地產(chǎn)企業(yè)核心能力之一。 地產(chǎn)企業(yè)通過 做什么產(chǎn)品來實現(xiàn)戰(zhàn)略目標 。 把握住政府及市民現(xiàn)在和未來需求，并具備快速反應能力 。宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了改變，中央政府對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范和調(diào)整的重點也會相應地發(fā)生變化。國務院 18號文件－完善供應政策，調(diào)整供應結(jié)構(gòu)－改革住房制度，健全市場體系－發(fā)展住房信貸，強化管理服務： 對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。21因此做為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)受到較大力度的宏觀調(diào)控，也使城市運營商在土地資源、資金資源各方面面臨著挑戰(zhàn)－房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。國務院頒布的《物業(yè)管理條例》，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。216。房地產(chǎn)商應有雄厚的資本－取得土地使用權(quán)證書后，即可拿土地進行抵押貸款－施工企業(yè)墊資和拖欠工程