[房地產(chǎn)行業(yè)]房地產(chǎn)金融基本知識-wenkub.com
2025-01-25 00:17 本頁面
【正文】 ⑵保證合同的法律特征 A保證合同是從合同； B保證合同是有名合同； C保證合同是單務(wù)合同； D保證合同是諾成性合同。 保證是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的， 參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人） ，他們的關(guān)系如下： ⑴ 債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系 ，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位； ⑵ 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系 ，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。 根據(jù)《擔(dān)保法》第 65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容： ⑴被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額 ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限 ⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況 ⑷質(zhì)押擔(dān)保的范圍 ⑸質(zhì)物移交的時間 ⑹當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng) ⑺補(bǔ)正 《擔(dān)保法》第 64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時應(yīng)當(dāng)采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。法律對出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。 C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為 出質(zhì)人 ， 享有質(zhì)權(quán)的人為 質(zhì)權(quán)人 。 ⑷房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán) 法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權(quán)人應(yīng) 書面通知下列人員以保證他們的 優(yōu)先購買權(quán) ： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人； D按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。拍賣一定要按法定程序公開進(jìn)行 ，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認(rèn)，可能還會導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。 貸款人對自己的抵押權(quán)有 物上請求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請求法律保護(hù)。 ⑷新增添附物問題 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。 ⑴權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)； ⑵已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)； ⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ⑷列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)； ⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)； ⑺未經(jīng)中國注冊會計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)； ⑻行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外； ⑽劃撥土地使用權(quán)。 信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別： ⑴信貸以借款人的信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證； ⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易； ⑶房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)手段。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。 第五節(jié) 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 信貸、擔(dān)保貸款 和 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括 貸款者 —— 商業(yè)銀行，即資金的借出方； 借款人 —— 房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入方； 第三方 ——擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方，對貸款負(fù)有連帶責(zé)任。其嚴(yán)格的定義如下： 若 房屋未來價值的貼現(xiàn)值 I1/（ 1+IRR） 1+I2/（ 1+IRR） 2+…+I N/（ 1+IRR） N+IN‘ /（ 1+IRR） N 與房屋初始購買價相等 ， 則 稱 IRR為有效收益率 。 其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)收益率 =凈營業(yè)收益 /資產(chǎn)價值 =（營業(yè)收益 經(jīng)營費(fèi)用） /資產(chǎn)購買價格 二、權(quán)益收益率 權(quán)益收益率 是 股東所占權(quán)益對應(yīng)的收益水平 ，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平 ，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即： 權(quán)益收益率 =稅前收益 /自有資金 =（凈營業(yè)收入 年還款額） /自有資金 這里 必須注意 的是： 權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。由此可見， 可行的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率 。 例子 在計(jì)算未來收益的貼現(xiàn)時，我們有個 計(jì)算參數(shù) —— 貼現(xiàn)率 ，不同的貼現(xiàn)率對計(jì)算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。 如果一筆收益是 在第 n年實(shí)現(xiàn) 的，那么其 貼現(xiàn)值的計(jì)算 就是： PV0=FVn/(1+i)n 如果 不同年份都有不同的收益 CF1， CF2，CF3， CF4， CF5……CF n，則 這些收益的總的貼現(xiàn)值 就是： PV0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CF n/(1+i)n 這里的 貼現(xiàn)率 仍然是 i， 1/（ 1+i） n或 （ 1+i） n為各年的 貼現(xiàn)因子 。 這樣，在計(jì)算時就要先算出不同復(fù)利周期的 等效利率 ，公式為： （ 1+ia） =（ 1+isa） 2=（ 1+iq） 4=（ 1+imo） 12=（ 1+id） 360 這里， i為年利率， isa為半年利率， iq為季度利率， imo為月利率， id 為連續(xù)（日）利率 ，這些利率相互之間都是等效利率。 ⑴粗算模型（簡化計(jì)算） 若貸款的 年利率為 i， 一年按 m個周期計(jì)算復(fù)利 ，則 n年后其未來值為： FVmn= PV0（ 1+i/m） mn 表 2— 3是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比較。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為 10%,以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金 =100萬， 利息 =100*10%*2=20萬， 到期借款人應(yīng) 還本付息共 120萬 。 利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系 利率 可貸資金數(shù)量 0 I2 I1 F1 F2 D 資金需求曲線 S2 S1 資金供給曲線 本論題是 利率風(fēng)險(xiǎn) 的 概率解釋 ，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識，實(shí)踐上對金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)意義較重大，此處從略。 期限結(jié)構(gòu) 的成因有以下解釋： ⑴ 期限越長，貸款人失去的其他投資機(jī)會可能越多，為了彌補(bǔ)未來更高收益投資 機(jī)會的損失 ，貸款人會提高長期貸款利率；
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