房地產(chǎn)融資綜述地產(chǎn)商融資究竟有哪些路-(編輯修改稿)
2025-07-18 21:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 信托行為，是房地產(chǎn)信托機構(gòu)利用其良好的信譽和金融職能，把分散的資金通過資金信托手段集聚起來，運用于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)信托投資有多種形式，如債權(貸款)投資，股權投資，證券化(優(yōu)先收益權)投資等， 可投資于一級市場(房地產(chǎn)的開發(fā)銷售)，二級市場(商場，辦公樓，高級公寓的物業(yè)管理及租賃)等，投資回報率一般在4%以上，高于銀行存款利率12個百分點。 **年6月央行121文件的出臺，導致房地產(chǎn)信托“井噴”式發(fā)展，例如**年四季度，房地產(chǎn)信托數(shù)量和金額分別比三季度增加22個，而其中某些為“過橋”式貸款，投資于房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，令其達到30%的標準，再獲取銀行貸款，信托貸款由此退出。為防范金融風險，國家對房地產(chǎn)信托有種種限制性規(guī)定，如資金信托計劃不超過200份和50個投資人，限制中小投資者的加入。**年2月，銀監(jiān)會下發(fā)“房地產(chǎn)信托指引”，信托業(yè)內(nèi)稱之為“信托的121”，至此，發(fā)放信托貸款也要求房地產(chǎn)商達到30%自有資本的要求。但時過境遷，最近出臺的“房地產(chǎn)信托合同份數(shù)可以突破200份的限制”、“‘四證’不全也可以得到信托貸款”在幾天前還不可想象，而隨著銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法(征求意見稿)》的公布，確實使業(yè)內(nèi)人士感到“峰回路轉(zhuǎn)”。 該征求意見稿有很多有“新政”：例如第十一條規(guī)定，“信托投資公司依據(jù)盡職調(diào)查的結(jié)果決定辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務的，應當制定房地產(chǎn)集合信托計劃和房地產(chǎn)信托資金管理及處分說明書”；第四十六條規(guī)定，“信托投資公司運用信托資金給不完全具備‘四證’的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款，應當按照房地產(chǎn)項目價值的5%提取額外風險準備金。”這些條款既顯示了一定的靈活性，又為有效規(guī)避經(jīng)營風險提供了保障。再有，一些條款比商業(yè)銀行的規(guī)定更靈活。例如，第四十三條規(guī)定，“對不完全具備‘四證’的房地產(chǎn)項目，信托投資公司不得發(fā)放貸款，但具備下列條件的除外：(一)信托投資公司具有5個以上熟悉房地產(chǎn)知識的專業(yè)人員；(二)對‘四證’不全的房地產(chǎn)項目進行了深入詳細的盡職調(diào)查；(三)事先告知委托人該房地產(chǎn)集合信托計劃擬投向于‘四證’不全的房地產(chǎn)項目，充分揭示信托風險；(四)房地產(chǎn)資金信托合同的份數(shù)未超過200份；(五)委托人全部是合格投資者；(六)房地產(chǎn)資金信托合同規(guī)定了詳細的信息披露內(nèi)容。” 也就是說，即使開發(fā)商“四證”不全，同樣有可能通過信托進行融資，這些條款充分顯示了房地產(chǎn)信托的優(yōu)勢。最有突破性的第八條規(guī)定，“經(jīng)中國銀監(jiān)會審批，信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務時，單個集合信托計劃接受的合同份數(shù)可以不受《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第六條的限制。”也就是說，困擾房地產(chǎn)信托融資
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