【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的融資渠道。這些資金的需求，不能全部堆在銀行里面，這對(duì)銀行體系的沖擊是非常大的。 昨天我們討論了，是否會(huì)出現(xiàn)千億企業(yè)，我個(gè)人認(rèn)為希望不大，這樣將銀行的風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)發(fā)展商的決策人的決策失誤對(duì)中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊，相當(dāng)于一個(gè)省出現(xiàn)毀滅性的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難的結(jié)果，這種沖擊，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)所不能承受的，這種結(jié)果是我們不能承受的，也不應(yīng)該出現(xiàn)的。中國(guó)應(yīng)該有自己的資本使臣，滿足房地產(chǎn)發(fā)展所需要的資金需求，而且目前，我認(rèn)為面臨一個(gè)更加嚴(yán)峻的情況，外國(guó)資金大量的涌入，大家在媒體中間看到，摩根等很多的資金蜂擁涌入，不是購(gòu)買(mǎi)一個(gè)單位，而是購(gòu)買(mǎi)一棟。這后面意味著什么，我認(rèn)為意味著海外土地基金發(fā)展商和中國(guó)發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)拉開(kāi)了帷幕。 以目前的情況來(lái)看，政府不采取行動(dòng)，本土的發(fā)展商沒(méi)有新的融資渠道，在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中他們輸?shù)那闆r非常大。因?yàn)檫@些摩根基金今天購(gòu)買(mǎi)這棟寫(xiě)字樓后，他就有現(xiàn)金流，馬上就打包賣(mài)出去，或者在資本市場(chǎng)中間，通過(guò)瑞思這樣送出去，或者根本不通過(guò)資本市場(chǎng)在幾家保險(xiǎn)公司之間一配售問(wèn)題就解決了，這筆資金少賺一點(diǎn)，幾個(gè)月就可以回籠了，接下來(lái)第二個(gè)、第三個(gè)，今天的地產(chǎn)商做不到這一點(diǎn)，如果目前的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，依然維持目前的架構(gòu)的話，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的扭曲，一大批的房地產(chǎn)投資商會(huì)死掉，因?yàn)槲覀兠媾R的是不健全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上我要呼吁，第一要大力發(fā)展中國(guó)內(nèi)部的被自己發(fā)展商融資、集資的資本市場(chǎng)。第二，在這個(gè)問(wèn)題得到解決以前，需要有某種形式限制海外土地資金的涌入。中國(guó)對(duì)于海外投資始終是非常寬容的態(tài)度，過(guò)去外資對(duì)中國(guó)有非常大的貢獻(xiàn)，但是我認(rèn)為土地資金上，應(yīng)該是一個(gè)例外。 陳基強(qiáng)：陶先生講得非常好，講了兩個(gè)結(jié)構(gòu)性的改變，第一整個(gè)房地產(chǎn)是供求關(guān)系，實(shí)際上是98年的房改影響了供求市場(chǎng)，將消費(fèi)者推向市場(chǎng)。第二，將所有的土地變成了招、拍、掛，所有的付款要在半年甚至一年內(nèi)支付。這與以前的一次規(guī)劃，每戶支付一萬(wàn)元，長(zhǎng)期滾動(dòng)是完全不同的。 還有一個(gè)例子，發(fā)展商是否缺欠，萬(wàn)科已經(jīng)說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常好的上市公司，一年的盈利也就八、九個(gè)億元，在深圳拍賣(mài)一塊土地就是14億元，如果利用自己的利潤(rùn)做的話就會(huì)越來(lái)越小。陶總體現(xiàn)了另外一個(gè)融資方案，剛才說(shuō)了其實(shí)就是摩根購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓后的去樓，他說(shuō)分配給幾家保險(xiǎn)公司，實(shí)際上就是私募資金，今天我們希望談多一點(diǎn)的結(jié)構(gòu)，其實(shí)很多的專家談了很多的途徑，但是沒(méi)有人注意到，其實(shí)很多摩根的錢(qián)也是從國(guó)外融過(guò)來(lái)他們?nèi)诘氖歉阋说腻X(qián)。這些便宜的錢(qián)在哪里？我想對(duì)我們更有幫助。 主持人楊熙：陶總講的是基金對(duì)成熟物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)或者是長(zhǎng)期的持有上，普遍的發(fā)展商在開(kāi)發(fā)商，筒子也是特別關(guān)注的請(qǐng)孫飛博士發(fā)表一下高論。 孫飛：大家下午好！今天的主題很好，地產(chǎn)進(jìn)化，融資途徑的探討。中國(guó)的地產(chǎn)金融業(yè)需要進(jìn)化，如果要形成一個(gè)理論體系就是地產(chǎn)進(jìn)化論，我認(rèn)為中國(guó)未來(lái)的地產(chǎn)進(jìn)化的走勢(shì)是多元化和國(guó)際化，這是我提出來(lái)的觀點(diǎn)。最近媒體采訪我比較多，包括城市網(wǎng)、北京晨報(bào)，我已經(jīng)將融資多元化講了，今天將觀點(diǎn)再提一下。融資的路徑哪些是可行的，還有今天提了國(guó)際化，這是因?yàn)楫?dāng)前國(guó)際金融市場(chǎng)的形勢(shì)和中國(guó)金融市場(chǎng)開(kāi)放的需要，我們房地產(chǎn)商走出國(guó)外的一種態(tài)勢(shì)。在多元化和國(guó)際化的進(jìn)程中，誰(shuí)擔(dān)當(dāng)主角，信托是一個(gè)組合，是邏輯主線，實(shí)際上很多專家已經(jīng)探討了在中國(guó)當(dāng)前來(lái)講，商業(yè)銀行也應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)的大哥大。銀行業(yè)有28萬(wàn)億元，房地產(chǎn)的資金90％來(lái)自于銀行，在此情況下，銀行是主渠道，在未來(lái)的3—5年不可能改變，這是可能的。實(shí)際上我們已經(jīng)出現(xiàn)了很多的新生事物，例如2002年7月8日發(fā)的信托，拉開(kāi)了房產(chǎn)的信托之路。 到目前為止，有更多的融資之路，有信托和境外的瑞思，剛才提的還有就是上市，包括萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)上市，首創(chuàng)在香港上市。還有發(fā)行企業(yè)的債券，目前在資本市場(chǎng)發(fā)展方面，企業(yè)債券市場(chǎng)是非常重要的市場(chǎng)，已經(jīng)引起相關(guān)部委的重視，因?yàn)橹袊?guó)企業(yè)的債券市場(chǎng)是非常小的，只有200億元—300億元，實(shí)際上融資路徑是針對(duì)中小企業(yè)，大的企業(yè)從銀行、債券可以拿到錢(qián)，但是中小企業(yè)無(wú)法拿到錢(qián)，信托可以幫助他們進(jìn)行優(yōu)化。我就提出了第二點(diǎn)，信托是中國(guó)地產(chǎn)取得資金來(lái)源之一。 信托具有靈活性和普遍性的特點(diǎn)，信托不但可以給開(kāi)發(fā)商貸款，還可以股權(quán)投資的形式進(jìn)入開(kāi)發(fā)商，可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形式，甚至可以做財(cái)產(chǎn)型的信托，你是上市公司的股東，沒(méi)有時(shí)間管理股票，可以講表決權(quán)委托給信托公司，參與上市公司的管理，做表決權(quán)的行為。注重了信托這種特殊的制度優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新必定是擔(dān)當(dāng)重任的。在當(dāng)前的情況下，集合信托有發(fā)展的瓶頸，200份，規(guī)模有限制，不能上市流通。這會(huì)解決的，我們也在呼吁監(jiān)管當(dāng)局，我認(rèn)為2002008年會(huì)突破。 第三、當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)金融來(lái)講，信托加銀行的模式是中國(guó)房地產(chǎn)的主流模式，銀行資金很大，受121文的限制，等等的制約不靈活，信托很靈活。實(shí)際上土地開(kāi)發(fā)信托也可以介入了，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商一分資金也沒(méi)有，但是信用好，有政府擔(dān)保，我可以根據(jù)你的信用給你做土地開(kāi)發(fā)信托，在這種情況下，目前必須將市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)和信托的優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)做。 我做了世紀(jì)新城的項(xiàng)目，給他融資了2億元，后期也融資了2億元。信托資金承擔(dān)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金。這是我講的信托加銀行。第四，國(guó)際化，外資銀行、外資資金必將成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量，目前來(lái)說(shuō)，拿事實(shí)來(lái)說(shuō)話，香港已經(jīng)開(kāi)放了瑞思可以收購(gòu)海外的物業(yè)到香港上市。新加坡的集團(tuán)，騰飛集團(tuán)已經(jīng)在國(guó)內(nèi)收購(gòu)大量的物業(yè)或者在洽談。香港也有五只基金正在準(zhǔn)備，準(zhǔn)備上市。今年年底香港會(huì)發(fā)第一只瑞思，新加坡有五只。我們也可以到美國(guó)發(fā)瑞思，從現(xiàn)實(shí)來(lái)講，房地產(chǎn)融資多了一條渠道，2006年金融要全面開(kāi)放，實(shí)際上去年年底，北京的外資銀行已經(jīng)開(kāi)辦人民幣了，上海和深圳開(kāi)放得更糟，今年年底外資人民幣必須要開(kāi)放。 在2006年關(guān)鍵的時(shí)候，中國(guó)肯定要和國(guó)際接軌的更多。中國(guó)本土的瑞思在008年也會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)榻鹑陂_(kāi)放后，要真正實(shí)現(xiàn)國(guó)際化，國(guó)際上已經(jīng)有的模式，都會(huì)在國(guó)內(nèi)發(fā)生。瑞思是一種可以上市流通的運(yùn)用信托制度的金融產(chǎn)品，投資房地產(chǎn)的金融領(lǐng)域產(chǎn)品，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，寫(xiě)字樓，還有就是工業(yè)地產(chǎn)，我們的中國(guó)房地產(chǎn)信托