房地產(chǎn)的企業(yè)融資方法-免費閱讀
【正文】 這一塊實際上很多公司通過一些重組，通過一些剝離，能夠取得很好的回報，實際上是非常好的公司，為什么就是最近包括高盛，包括摩根士丹利，他們都大舉進入中國幾家資產(chǎn)管理公司的壞資產(chǎn)，因為這些壞資產(chǎn)是可以盤活的，盤活了他們的回報是比其他的金融回報多得多，那么這就是我們房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些中型規(guī)模的企業(yè)發(fā)展到一定程度碰到的一些問題，而且是現(xiàn)在必須要解決的一些問題，我們天津的一個客戶現(xiàn)在就是在這個過程當中，我們找到一個很好的方式，通過我們國內(nèi)國外引資的方式，就是通過資產(chǎn)收購、資產(chǎn)合并的方式，能夠讓他走上一個非常健康發(fā)展的方向。剛才我說非常偶然的兩個基金，要買五星級的飯店跟公寓這一塊，他們要求得一種長期的回報，他們很難找，因為對中國產(chǎn)業(yè)也不熟，當時都看好中國的發(fā)展，從這方面來說，就是說不僅僅是我們這邊著急，而且有錢的一方也著急，我們怎么把這個橋接起來，讓雙方都達到雙方的目的。具體來說，不傾向于投資方派人做這個公司的副總，或者做這個公司的財務(wù)總監(jiān)，這樣的話我是覺得會帶來一系列的麻煩事情。
然后，律師這塊只是走程序，保證投資方、保證現(xiàn)在的股東方利益，保證他們符合各個地區(qū)的法律，香港要符合香港的，北京要符合北京的，美國要符合美國的，這是律師起到的作用，同時又有很多的保護條款。國內(nèi)這塊已經(jīng)有很大的變故，而且國外也回來了相當大的一批有海外經(jīng)驗的一批人。那么這個團隊獨裁是相當?shù)闹匾模敲此赃@個管理班子要搭配的相當?shù)暮线m，特別是對外資來說，外商來說這個管理班子是非常的重要，比如說搜房的這個管理班子，我們管理班子搭配實際上是三分之一：三分之一：三分之一的家就，三分之一的人是具有國內(nèi)國外的教育經(jīng)歷，三分之一的人是來自于我們的房地產(chǎn)業(yè)，要對這個房地產(chǎn)業(yè)，還有三分之一的人來自于信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，因為搜房畢竟有相當重的分量是在信息技術(shù)這一方面。市場復雜很重要，這一點給我們的投資方，特別是我們比較大的機構(gòu)方要有一種說法，如果市場很小的話，是誰也不敢進去的，市場必須足夠得大，讓人家看到發(fā)展空間，如果太小的話，像大的機構(gòu)，一年給他掙100萬、500萬人民幣的話，他一點都不感興趣，因為這100萬、500萬人民還不夠他大費用，要做就是這塊市場要充分有根據(jù)的引證他是有潛力、有發(fā)展的。所以從這個角度來說，我們要進行股權(quán)投資的時候，我們這時候一定要非常的清晰，我們要的是股東，股東就是我們的老板，所以我們要的是老板，所以這點要有心理準備，別到時候老板進來以后心里不舒服，而且在這個過程當中也能體現(xiàn)出來，我們要的是老板，我們尊敬我們的老板，我們是為我們的老板服務(wù)的。股權(quán)投資這塊方式。我是昨天晚上從香港趕回來，也是為了今天的會，非常簡單，一個感覺就是海外，包括美國、包括歐洲的資金都想介入大陸這一塊，為什么呢？中國這一塊是在整個世界經(jīng)濟當中發(fā)展最穩(wěn)定，在過去十幾年當中保持一個高速的發(fā)展，也是非常看好的一個產(chǎn)業(yè)。
第一方面就是投資的來源，這塊非常的重要，實際上大家都知道，就是找有錢的股東，開發(fā)早期的，這種空手道的做法還能做，但是好象越來越少了，所以這時候資金實力的介入，成了我們做房地產(chǎn)項目，特別是做大項目非常關(guān)鍵的一環(huán)，所以這塊就是我們從股權(quán)投資方面來考慮，和銀行借款是一方面，但是直接的融資投資也是非常關(guān)鍵。這個東西和房地產(chǎn)開發(fā)稍微有一些距離，或者是拋開了具體的開發(fā)來談我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，這個話題就是投資融資和企業(yè)重組。那么他運作的搜房網(wǎng)已經(jīng)成為大中華地區(qū)最大的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)，那么我們現(xiàn)在就由請莫天全先生為我們作房地產(chǎn)企業(yè)如何投資融資方面的演講。
剛才說到房地產(chǎn)投資銀行這塊就包括了很多方面。所以這是我們一個非常大的資金來源。
第四個來源就是我們非房地產(chǎn)的這些大企業(yè)，像我們最近上市的這些，前兩年上市的什么中華、中油有的是錢，好多錢，他們總得投，投房地產(chǎn)他們不一定現(xiàn)在就很清楚，很懂，中遠是花了幾年時間來研究房地產(chǎn)，來探索，那么這是非常好的資金來源或者資金擁有的這些實體。第二部分除了分紅以外還有一部分還款，還有一部分利息；第三個模式就是這種股權(quán)加齊全。那么從這一點來說，我們企業(yè)要想出去，這一塊定位要講明確，你必須說清楚，否則的話什么都想做就什么也做不稱。
這是前面四個方面都是就我們業(yè)務(wù)方面來說，就公司定位方面來說。但是解決在目前，在你投資融資的時候，投錢的時候，在目前這種狀態(tài)下會是一個什么情況，一定要有充分的說明力，你算出來回報是3％誰都不會投，那么你算出來50％會打一個大大的問號，50％當然很好，但是你要有足夠的論據(jù)來支持它是50％。你坐下來就得讓投資方感到放心，他給你一個億，所以這一點非常重要。因為當初那時候很痛苦，因為有的錢不要，還要再去找新的投資方，那么現(xiàn)在看起來非常的好，高盛對我們整個業(yè)務(wù)的發(fā)展，還有對全球的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)這一塊關(guān)系方面起了很大的作用，所以這之間我們要誰的錢要慎重選擇，如果有選擇的話，或者說哪怕稍微再難度大一點，下一點力度也要尋找好的投資方。
剛才簡單的花了這點時間把我們股權(quán)投資和融資這塊的整個過程作了一個總結(jié)。這一塊不僅僅是我們在涉足干預(yù)，然后我們同時和國務(wù)院發(fā)展中心專門搞企業(yè)研究的顧問共同探討這些問題，我們是有一種感覺，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天二十年過去了，我們企業(yè)發(fā)展到今天我們需要來試探下一步的發(fā)展，早期的模式是不是還適合于我們下一步發(fā)展的模式，這是從發(fā)展方面來考慮。所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過程當中，中國的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)基本上我們還
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