【正文】 模糊 在20052007年房地產(chǎn)市場上升突進(jìn)的幾年里，部分房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了快速發(fā)展、迅速壯大的神話，在土地市場上盡力拿地、銷售市場多面出擊，成為業(yè)界的美談。但很多中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，而著重在運(yùn)作一個個項(xiàng)目，項(xiàng)目賺錢企業(yè)就盈利。由于沒有長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，也不研究企業(yè)的經(jīng)營模式和盈利模式、產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等重要問題，經(jīng)營業(yè)績完全依賴于單個項(xiàng)目的運(yùn)作情況，因此波動性較大。隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)整期的到來，各種問題逐漸涌現(xiàn)：高價(jià)拿地者，有及時退出的、有開發(fā)猶豫的、有忍痛前行的；幸未囤積土地者，多迷茫于未來的政策、未來的方向、未來的產(chǎn)品、未來的動與不動。 融資渠道單一，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高 房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，其開發(fā)、消費(fèi)過程都離不開金融支持。由于我國目前直接融資規(guī)模太小，加上經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致股市融資功能大幅減弱，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能向銀行申請貸款。再加上原材料和勞動力成本的增加，房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著融資困難，又面臨著成本增加的壓力，資金鏈越來越緊張。過高的負(fù)債必然影響企業(yè)資信，增加其項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。部分自有資金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時回籠，將會導(dǎo)致工程難以為繼，甚至引發(fā)負(fù)面的連鎖反應(yīng)。 運(yùn)作手法靈活，管理規(guī)范不足 現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)，多半是在完全市場化競爭的局面下產(chǎn)生。在產(chǎn)品切入、市場分析、土地獲取等方面靈活、務(wù)實(shí)，對市場經(jīng)濟(jì)反應(yīng)的靈敏在項(xiàng)目開發(fā)前充分體現(xiàn)。但在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，此類企業(yè)的問題也逐步顯現(xiàn)。由于沒有完整的管理體系和規(guī)章制度，工程管理占用高層大量精力，在內(nèi)部成本控制上常常達(dá)不到管理目標(biāo)；物業(yè)管理、售后服務(wù)等缺乏整體考慮；人事、業(yè)務(wù)部門短期行為嚴(yán)重；缺乏對員工的約束和激勵機(jī)制，工作效率低下；這些管理的不規(guī)范嚴(yán)重影響了中小房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 資源整合意識強(qiáng)，人才缺乏導(dǎo)致專業(yè)依托不足 中小房地產(chǎn)企業(yè)往往不具備房地產(chǎn)整鏈條開發(fā)能力，自身缺少規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、物業(yè)管理、招商等核心技術(shù)人才和經(jīng)驗(yàn)，在操盤過程中，多采用和“外腦”合作的方式進(jìn)行，如與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院、地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)合作。但是實(shí)際操作中，和“外腦”合作使中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨兩類困難：一是外腦只是一段式合作，各合作機(jī)構(gòu)大都以自己目標(biāo)利益為重，缺少對房地產(chǎn)企業(yè)未來全盤統(tǒng)籌規(guī)劃的考慮；二是內(nèi)外接口容易出現(xiàn)問題，如規(guī)劃設(shè)計(jì)理念不同容易出現(xiàn)分歧，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是項(xiàng)目效率下降，錯失黃金銷售季節(jié)。 我國中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對策 加快房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)換，增強(qiáng)自身實(shí)力 面對全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)市場迎來冬天之際，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在冬天保存實(shí)力、凝聚力量成為首要的問題。當(dāng)下正是中小房地產(chǎn)企業(yè)盤點(diǎn)自身資源，梳理自身特性，積蓄自身實(shí)力的時期。未來的房地產(chǎn)企業(yè)要具備真正的核心競爭力，關(guān)鍵要通過對企業(yè)內(nèi)外部資源的把握，重點(diǎn)分析國家經(jīng)濟(jì)政策的走向、資本市場的未來發(fā)展、客戶的需求變化趨勢；明確企業(yè)業(yè)務(wù)范圍、重點(diǎn)經(jīng)營地域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣狀況，建立符合自身特點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式。同時要加強(qiáng)內(nèi)部管理，如按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立科學(xué)的管理體系，對產(chǎn)品質(zhì)量形成完整的內(nèi)部監(jiān)控體系，培育房地產(chǎn)公司營銷體系、市場網(wǎng)絡(luò)等各相關(guān)環(huán)節(jié)的能力，完善用人制度和激勵機(jī)制，準(zhǔn)備在房地產(chǎn)市場春天來臨時全力而出。 準(zhǔn)確定位，實(shí)行差異化經(jīng)營戰(zhàn)略 調(diào)整期對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，不僅僅需要對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、土地政策、金融政策、土地市場的深入研究，充分占有各類信息，而且企業(yè)要因地制宜，依據(jù)當(dāng)前的實(shí)際情況給自己準(zhǔn)確定位，既要尋找適合自身發(fā)展的區(qū)位及項(xiàng)目，也要充分挖掘市場潛力。中小房地產(chǎn)企業(yè)與大企業(yè)競爭，其優(yōu)勢不在價(jià)格方面，而在于生產(chǎn)批量少、規(guī)格特別的地區(qū)性產(chǎn)品。開發(fā)、生產(chǎn)和銷售這些產(chǎn)品，需要熟悉局部市場的情況和消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)以及他們的特殊要求。在新形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擺脫在大城市中心、在高檔住宅方面的廝殺，實(shí)行差異化經(jīng)營戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)市場上創(chuàng)造短缺，創(chuàng)造個性，創(chuàng)造不可替代性。 以品牌為載體，拓展企業(yè)發(fā)展空間 對于房地產(chǎn)業(yè)來說，品牌是規(guī)劃?設(shè)計(jì)?文化?品質(zhì)?信譽(yù)?實(shí)力?服務(wù)?營銷等多層面因素的集成和凝結(jié)，是企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合體現(xiàn)。就其實(shí)質(zhì)來說，它代表著銷售者交付給客戶的產(chǎn)品特征、利益和服務(wù)的一貫性的承諾，久負(fù)盛名的品牌就是優(yōu)質(zhì)質(zhì)量的保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于公眾認(rèn)知度不高，因此急需加強(qiáng)自身創(chuàng)造附加值的能力和專業(yè)化能力，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、質(zhì)量控制、成本管控和營銷策劃等諸多方面。與其他產(chǎn)業(yè)鏈相比，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈前端有較多的環(huán)節(jié)，而在行業(yè)利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強(qiáng)大的市場權(quán)力。為了實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張，提高品牌價(jià)值和企業(yè)影響，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)施積極的品牌戰(zhàn)略與服務(wù)戰(zhàn)略，拓展企業(yè)的市場空間。 拓寬融資渠道，解決資金“瓶頸”面對新形勢，中小房地產(chǎn)企業(yè)要多方拓寬融資渠道，降低融資成本，緩解資金困難。一是探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其他企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實(shí)守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。二是出讓部分股權(quán)，與其他房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。中小房地產(chǎn)企業(yè)在具有自主性和靈活性等優(yōu)點(diǎn)的同時，也存在企業(yè)規(guī)模小、資源數(shù)量有限的問題。不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益，是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)之一，而戰(zhàn)略聯(lián)盟是實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)的有效手段。個別開發(fā)企業(yè)在有些項(xiàng)目上雖然擁有土地，但又缺乏龐大的資金進(jìn)行開發(fā)，為了吸收資金，可以采取將該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去一部分，尋求與之相匹配的資金及技術(shù)管理能力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)。這樣不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，更有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平提高、擴(kuò)大市場等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到雙方共贏的目的。結(jié)論作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，在國家宏觀調(diào)控力度不斷加大的今天，都在眾多融資方式中選擇適合自己規(guī)模和開發(fā)階段的融資方式，并且不斷探索新的多元化的融資方式。中小企業(yè)由于發(fā)展空間的限制，其融資方式更待創(chuàng)新。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的淺析，得出以下結(jié)論：（1）發(fā)行股票融資對于我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言還是一條可望不可即的理想道路，它有待房地產(chǎn)企業(yè)自身的成熟，也有待中國金融市場的進(jìn)一步完善。（2）建立房地產(chǎn)的專業(yè)化銀行，并完善其主體職能，還可以通過吸收外資，來改善融資主體機(jī)構(gòu)來促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場融資結(jié)構(gòu)的合理性。（3）從房地產(chǎn)商品需求的普遍性及需耗費(fèi)大量的資金上看，作為中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)過早實(shí)施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略，對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，專業(yè)化戰(zhàn)略是其生存之道，中小房地產(chǎn)企業(yè)只有專業(yè)化經(jīng)營水平提高了才具備從事多元化經(jīng)營的基礎(chǔ)。致謝論文的完成，意味著我大學(xué)本科四年的生活即將結(jié)束，也意味著我將開始新的生活。四年光陰，在我還沒有來得及好好珍惜之前轉(zhuǎn)瞬即逝。“飲其流時思其源，成吾學(xué)時念吾師”至此論文完成之際，謹(jǐn)向我尊敬的導(dǎo)師王貴春老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。非常幸運(yùn)能夠成為您的學(xué)生，在這短短的半年里，聆聽著您孜孜不倦的教誨，感受著您嚴(yán)謹(jǐn)進(jìn)取的治學(xué)精神和樂觀向上的生活態(tài)度，我不僅體會到知識的魅力，也學(xué)會了許多做人的道理。感謝您從本選題開始一路指導(dǎo)至論文的完成，正是因?yàn)槟膸椭?，才使我的畢業(yè)論文有了極大的寫作空間。您的悉心點(diǎn)撥，耐心引導(dǎo)，常讓我有“山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村”的感覺。畢業(yè)在即，在此謹(jǐn)向您表示我最衷心的感謝，同時，我要感謝批閱老師，謝謝你們！ 逝者如斯，不舍晝夜，四次春去春又來，歲月稍縱即逝。此時，回頭想想這段短暫的求學(xué)路，時而喜悅，時而惆悵。在這個美麗的校園里，原本天真幼稚的我如今已蛻變成一個睿智、沉穩(wěn)的青年，感謝命運(yùn)的安排，讓我有幸結(jié)識了許多良師益友，是他們教我如何品味人生，讓我懂得如何更好的生活！人生處處是驛站，已是揮手作別之時，在此，向所有幫助過我的人獻(xiàn)上我最誠摯的謝意！ 最后我還要感謝培養(yǎng)我長大含辛茹苦的父母，謝謝你們! “路漫漫其修遠(yuǎn)兮,吾將上下而求索”，這是我最喜歡的詩句。以此作為結(jié)尾，與所有要感謝的人共勉，相信自己，不懈地追逐最初的夢想，永不放棄！ XXX 參考文獻(xiàn)[1]屈航. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式淺析[J]. 財(cái)會通訊. 綜合2010（2）[2]2010年111月我國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源總額增長情況[R].中國報(bào)告網(wǎng). 20112[3]曹建元. 房地產(chǎn)金融新編[M]. 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社, 2009[4]李磊，魯軼卿. 淺談房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化[J] 財(cái)經(jīng)界. 2010(01)[5]董奮義. 中國企業(yè)債券融資發(fā)展理論研究[M]. 中國農(nóng)業(yè)出版社, 2009[6]王全合. 我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展策略研究[D]. 廈門大學(xué). 2009[7]高彥文. 中小企業(yè)融資渠道研究[D]. 價(jià)值中國網(wǎng). 2009（12）[8]佟強(qiáng). 2009年房企如何變[N]. 中國房地產(chǎn)報(bào). 20091[9]潘國瑾. 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析[N]. 山西建筑. 2010（24）[10]趙輝. 有關(guān)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的思考[J]. 現(xiàn)代商業(yè). 2010（29）[11]趙穎. 我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化問題思考[J]. 現(xiàn)代商業(yè). 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