我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)-資料下載頁(yè)
2025-06-24 22:57本頁(yè)面
【正文】 鎮(zhèn)人均可支配收入和銀行個(gè)人購(gòu)房貸款都經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)，但不排除房?jī)r(jià)上升過(guò)快趨勢(shì)下，房貸首付比例可能上調(diào)，加上利率不斷升高，以及銀行嚴(yán)格審核的因素，造成總的貸款額度增長(zhǎng)放慢，從而起到抑制住房需求擴(kuò)張的作用。（四）利率調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響利率調(diào)整的影響表現(xiàn)為存款利率和貸款利率兩方面。存款利率影響到居民的資產(chǎn)選擇，提高存款利率將增大投資購(gòu)房的機(jī)會(huì)成本，削弱房地產(chǎn)投資的吸引力，減少房地產(chǎn)需求。貸款利率則影響房地產(chǎn)商和個(gè)人抵押借款人的資金成本。貸款利率的提高造成負(fù)債成本增高，對(duì)需求和供給產(chǎn)生抑制作用，影響程度視雙方的承受能力而定。受開(kāi)發(fā)滯后的影響，利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)需求方的影響更加明顯，對(duì)價(jià)格的影響可能跟雙向的力度有關(guān)。如果利率提高過(guò)快，可能造成違約增加，如果金融系統(tǒng)不夠穩(wěn)健，則可能產(chǎn)生金融危機(jī)，嚴(yán)重時(shí)造成房地產(chǎn)衰退。目前，我國(guó)已步入利率上調(diào)階段，在2007年幾次提高存款利率后，當(dāng)前購(gòu)房出租的收益率已低于銀行1年期存款利率。貸款利率上調(diào)的作用還沒(méi)有完全顯現(xiàn)，調(diào)整幅度不高，%，從本輪經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，仍處于中間水平。如果開(kāi)發(fā)商的資金成本升高，還款壓力增大，加上銷(xiāo)售收入減少，有可能通過(guò)降價(jià)來(lái)加快資金回籠。（五）稅收政策的影響由于存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，增加稅負(fù)將直接抬高房地產(chǎn)價(jià)格，近期二手房營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅有關(guān)政策的實(shí)施就是一個(gè)力證。但今后稅收政策可能會(huì)集中在稅負(fù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，譬如改變“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的一貫做法，減少流通環(huán)節(jié)稅收，開(kāi)征物業(yè)保有稅。如果這一方案能順利實(shí)施，可以有效減少房屋閑置，增加房屋供給，同時(shí)打消投機(jī)熱情，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生積極影響。（六）租賃政策、住房保障政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響我國(guó)居民被公認(rèn)為有“買(mǎi)房情結(jié)”，數(shù)據(jù)顯示我國(guó)80%的家庭擁有自己的住房，大大高于其他國(guó)家。但隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，買(mǎi)房的成本明顯高于租房，即使這樣，居民買(mǎi)房居住的熱情依然高漲。這固然和“居者有其屋”的傳統(tǒng)觀念有關(guān)，但是我國(guó)租賃市場(chǎng)的不規(guī)范、租房人利益不受保護(hù)的狀況也是一個(gè)重要原因。雖然有關(guān)部門(mén)三番五次地提倡大家要租房住，但并沒(méi)有對(duì)引導(dǎo)居民租房、規(guī)范租賃市場(chǎng)采取任何實(shí)質(zhì)性的政策。可以想象，在房?jī)r(jià)租金比大大高于300的情況下，政府對(duì)租賃市場(chǎng)的支持舉措定會(huì)有效地將部分需求從購(gòu)房轉(zhuǎn)移到租房中去，大大減輕房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的需求壓力。住房保障政策的本質(zhì)是政府對(duì)其認(rèn)定的低收入群體住房進(jìn)行補(bǔ)貼，可以是住房供給補(bǔ)貼，譬如減免開(kāi)發(fā)商土地出讓金，也可以是直接對(duì)需求者發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼金。我們認(rèn)為，住房保障雖然客觀上有助于拉低房?jī)r(jià)，但是存在下列問(wèn)題：一是住房保障只可能針對(duì)少數(shù)人群，規(guī)模相對(duì)較小，因此拉低價(jià)格作用有限；二是部分保障房屋可能成為腐敗通道，不僅沒(méi)有起到補(bǔ)貼中低收入群體的目的，還助長(zhǎng)投機(jī)，拉高房?jī)r(jià)；三是住房保障屬于社會(huì)保障政策，而且房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)本質(zhì)上是市場(chǎng)現(xiàn)象，即使保障住房客觀上能夠起到抑制房?jī)r(jià)的作用，這種作用也是非常微弱的，指望通過(guò)住房保障政策拉低房?jī)r(jià)，也是不可持續(xù)的。作者單位：中國(guó)人民銀行研究局、金融研究所責(zé)任編輯：吳勁軍10 /
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