我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)-資料下載頁
2025-06-24 22:57本頁面
【正文】 鎮(zhèn)人均可支配收入和銀行個人購房貸款都經(jīng)歷了快速增長，但不排除房價上升過快趨勢下，房貸首付比例可能上調(diào)，加上利率不斷升高，以及銀行嚴格審核的因素，造成總的貸款額度增長放慢，從而起到抑制住房需求擴張的作用。（四）利率調(diào)整對房價的影響利率調(diào)整的影響表現(xiàn)為存款利率和貸款利率兩方面。存款利率影響到居民的資產(chǎn)選擇，提高存款利率將增大投資購房的機會成本，削弱房地產(chǎn)投資的吸引力，減少房地產(chǎn)需求。貸款利率則影響房地產(chǎn)商和個人抵押借款人的資金成本。貸款利率的提高造成負債成本增高，對需求和供給產(chǎn)生抑制作用，影響程度視雙方的承受能力而定。受開發(fā)滯后的影響，利率上調(diào)對房地產(chǎn)需求方的影響更加明顯，對價格的影響可能跟雙向的力度有關(guān)。如果利率提高過快，可能造成違約增加，如果金融系統(tǒng)不夠穩(wěn)健，則可能產(chǎn)生金融危機，嚴重時造成房地產(chǎn)衰退。目前，我國已步入利率上調(diào)階段，在2007年幾次提高存款利率后，當(dāng)前購房出租的收益率已低于銀行1年期存款利率。貸款利率上調(diào)的作用還沒有完全顯現(xiàn)，調(diào)整幅度不高，%，從本輪經(jīng)濟周期來看，仍處于中間水平。如果開發(fā)商的資金成本升高，還款壓力增大，加上銷售收入減少，有可能通過降價來加快資金回籠。（五）稅收政策的影響由于存在稅負轉(zhuǎn)嫁，增加稅負將直接抬高房地產(chǎn)價格，近期二手房營業(yè)稅和土地增值稅有關(guān)政策的實施就是一個力證。但今后稅收政策可能會集中在稅負結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，譬如改變“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的一貫做法，減少流通環(huán)節(jié)稅收，開征物業(yè)保有稅。如果這一方案能順利實施，可以有效減少房屋閑置，增加房屋供給，同時打消投機熱情，對抑制房價上升產(chǎn)生積極影響。（六）租賃政策、住房保障政策對房價的影響我國居民被公認為有“買房情結(jié)”，數(shù)據(jù)顯示我國80%的家庭擁有自己的住房，大大高于其他國家。但隨著房價的快速上漲，買房的成本明顯高于租房，即使這樣，居民買房居住的熱情依然高漲。這固然和“居者有其屋”的傳統(tǒng)觀念有關(guān)，但是我國租賃市場的不規(guī)范、租房人利益不受保護的狀況也是一個重要原因。雖然有關(guān)部門三番五次地提倡大家要租房住，但并沒有對引導(dǎo)居民租房、規(guī)范租賃市場采取任何實質(zhì)性的政策?？梢韵胂?，在房價租金比大大高于300的情況下，政府對租賃市場的支持舉措定會有效地將部分需求從購房轉(zhuǎn)移到租房中去，大大減輕房屋買賣市場的需求壓力。住房保障政策的本質(zhì)是政府對其認定的低收入群體住房進行補貼，可以是住房供給補貼，譬如減免開發(fā)商土地出讓金，也可以是直接對需求者發(fā)放購房補貼金。我們認為，住房保障雖然客觀上有助于拉低房價，但是存在下列問題：一是住房保障只可能針對少數(shù)人群，規(guī)模相對較小，因此拉低價格作用有限；二是部分保障房屋可能成為腐敗通道，不僅沒有起到補貼中低收入群體的目的，還助長投機，拉高房價；三是住房保障屬于社會保障政策，而且房地產(chǎn)價格的波動本質(zhì)上是市場現(xiàn)象，即使保障住房客觀上能夠起到抑制房價的作用，這種作用也是非常微弱的，指望通過住房保障政策拉低房價，也是不可持續(xù)的。作者單位：中國人民銀行研究局、金融研究所責(zé)任編輯：吳勁軍10 /
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