【正文】 會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)受需求市場(chǎng)低迷的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降從2008年2季度就開(kāi)始顯現(xiàn)，4月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長(zhǎng)，受此影響，2009年房地產(chǎn)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會(huì)大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素，這部分投資可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，受存貨增加的影響，2009年商品房屋新開(kāi)工面積增幅會(huì)有較大幅度下降，這部分項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的新增投資增長(zhǎng)也會(huì)下降。此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行和資金緊張狀況影響，估計(jì)上半年企業(yè)拿地欲望和開(kāi)發(fā)土地活動(dòng)均不會(huì)增加。因此，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。n 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加2008年，受開(kāi)發(fā)信貸增長(zhǎng)下降和需求市場(chǎng)衰退的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)60%的資金供給源（國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款）都為負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會(huì)面臨資金困境，未來(lái)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加。 n 2009年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)短期來(lái)看，已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，2009年上半年在“保增長(zhǎng)”的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會(huì)有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的政策出臺(tái)。從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期因素看，第三次“嬰兒潮”出生的大量80后年輕人的結(jié)婚需求，將會(huì)有利于近幾年住房剛性需求的增加，過(guò)去五年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)形成的居民財(cái)富積累的基礎(chǔ)，這些因素都會(huì)對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。當(dāng)前形勢(shì)下，形成房?jī)r(jià)下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟(jì)的下行、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大帶來(lái)的增加市場(chǎng)供給預(yù)期、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革帶來(lái)的土地供給層面的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響等等。在一系列擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的政策作用下，預(yù)計(jì)2009年3季度宏觀經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)回暖，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限，上述促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定因素的影響將會(huì)大于房?jī)r(jià)下行因素的影響，預(yù)計(jì)2009年下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。分報(bào)告一：住宅市場(chǎng)分析摘 要住宅存量特征分析存量住宅特征n 。其中，%。2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工套數(shù)為440萬(wàn)套。 n 各地區(qū)居民住房解決方式的市場(chǎng)化程度差別較大，35個(gè)大中城市住房市場(chǎng)化比例由10%到70%不等。n 城鎮(zhèn)住房存量中90平方米以下的小戶型住房比例為69%，90120平方米的住房比例為14%，120平方米以上的住房比例為17%。n 近年建設(shè)的城鎮(zhèn)住房戶型面積逐步擴(kuò)大，但小戶型住房仍保持了一定比例。商品住宅市場(chǎng)分析商品住宅供給增幅下降n 商品住宅供給總量逐年增加，2008年商品住宅各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)增幅下降，其中商品住宅新開(kāi)工面積增幅下降幅度最大，中部地區(qū)商品住宅竣工面積增幅下降較多。n 保障性住房建設(shè)明顯加快。商品住宅需求出現(xiàn)較大幅度下降n 2008年商品住宅銷(xiāo)售面積大幅度減少。n 2007年商品住宅空置面積較快增加，中部地區(qū)商品住宅空置面積增加最快。住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅逐季回落，7月份后高檔住宅和普通住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降n 2008年，住宅及住宅用地價(jià)格同比漲幅均出現(xiàn)回落。%、%、6%，%、%、%，%、%、%。n 2008年，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅和高檔住宅價(jià)格漲幅均逐步回落，7月份以后高檔住宅和普通住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。n 住宅租賃價(jià)格漲幅也逐步回落。2009年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)n 繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)。n 商品住宅空置面積將會(huì)較快增加。n 全國(guó)范圍內(nèi)，住宅價(jià)格將會(huì)止跌企穩(wěn)。住房可支付性與投資機(jī)會(huì)分析n 2007年當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)當(dāng)?shù)刈》康闹Ц赌芰^續(xù)下降。n 不同地區(qū)的住宅市場(chǎng)孕育著不同的投資機(jī)會(huì)。住宅存量特征分析，商品住宅竣工套數(shù)為440萬(wàn)套2006年底，，％。其中，，％、％％。，其中，，%、%%。中部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積增加最快。歷年全國(guó)城市住宅竣工面積及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積（套數(shù)）比較　城鎮(zhèn)住宅竣工面積（億平方米）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積（億平方米）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工套數(shù)（套）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積比重1998%19991946358%20002139702%20012414392%20022629616%20033021134%20044042219%20053682523%20064005305%20074401203%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)市場(chǎng)化住宅建設(shè)方式繼續(xù)替代非市場(chǎng)化住宅建設(shè)方式2007年，，%。從投資方面看，，%。1998年以來(lái)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的市場(chǎng)化住宅建設(shè)方式持續(xù)替代非市場(chǎng)化住宅建設(shè)方式。東部地區(qū)住宅市場(chǎng)化建設(shè)程度最高，2007年商品住宅占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比重，東中西地區(qū)分別為79%、64%和58%。2007年。各地區(qū)住房市場(chǎng)化程度差別較大在城市居民住房的不同解決方式中，將以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)或租賃住房的家庭認(rèn)為是以市場(chǎng)化方式解決住房問(wèn)題，這些家庭在全部家庭中所占的比例為住房市場(chǎng)化比例。35個(gè)大中城市的住房市場(chǎng)化比例表明，我國(guó)不同地區(qū)住房市場(chǎng)化程度差別較大，最高比例的城市為深圳，住房市場(chǎng)化比例達(dá)到69%，即有近70%的城市居民在住房市場(chǎng)中解決住房；最低比例的城市為烏魯木齊，只有10%的城市居民通過(guò)住房市場(chǎng)解決居住問(wèn)題。其他住房市場(chǎng)化程度較高的城市還有：寧波、廈門(mén)、福州、上海、廣州等；其他住房市場(chǎng)化程度較低的城市還有：昆明、太原、西安、蘭州、濟(jì)南等。35個(gè)大中城市住房市場(chǎng)化比例資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)城鎮(zhèn)住房存量中90平方米以下小戶型住房比例約為70%截止到2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量中約70%是低于90平方米的小戶型，以1居室和2居室為主。%，%%。城鎮(zhèn)90平方米以下的小戶型住房中，%、%、%、4居室以上比例為4%。2005年末，%，以3居室為主；%，以3居室或4居室為主?？傮w來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)住房超過(guò)90平方米的比例大約為30%。我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量中的面積比例和居室比例分布城鎮(zhèn)90平方米以下90120平方米120平方米以上合計(jì)在住房存量中的比例%%%%1980年后建造的比例%%%%其中：1居室比例%%%%2居室比例%%%%3居室比例%%%%4居室以上比例%%%%城市90平方米以下90120平方米120平方米以上合計(jì)在住房存量中的比例%%%%1980年后建造的比例%%%%其中：1居室比例%%%%2居室比例%%%%3居室比例%%%%4居室以上比例%%%%鎮(zhèn)90平方米以下90120平方米120平方米以上合計(jì)在住房存量中的比例%%%%1980年后建造的比例%%%%其中：1居室比例%%%%2居室比例%%%%3居室比例%%%%4居室以上比例%%%%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)近年建設(shè)的城鎮(zhèn)住房戶型面積逐步擴(kuò)大，但小戶型住房仍保持了一定比例近年竣工的城鎮(zhèn)住房戶型面積有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)，表現(xiàn)為大面積住房的比例逐步增加而小面積住房的比例逐步下降，但小戶型住房比例仍保持較高水平。19802005年，城鎮(zhèn)竣工住房中套面積在90平方米以下的住房比例由77%降為50%，其中，%%，%降為28%。在此期間，城鎮(zhèn)竣工住房中套面積在90120平方米的住房比例由9%增加到22%，城鎮(zhèn)竣工住房中套面積在120平方米以上的住房比例由13%增加到28%。近年城鎮(zhèn)住房建設(shè)中，竣工住宅的套面積逐步擴(kuò)大有其合理性，反映了我國(guó)近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入提高的變化，城鎮(zhèn)居民的住房改善要求逐步增加，住房質(zhì)量和面積必然會(huì)逐步提高。而在住房升級(jí)換代的過(guò)程中，小戶型住宅仍保持了一定的比例，是住房需求的層次性使然，市場(chǎng)是最好的資源配置工具。近年竣工住宅平均套面積變化資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)租賃住宅戶面積基本維持在40平方米左右從竣工住宅的不同性質(zhì)來(lái)看，近年自建和銷(xiāo)售的商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、公有住房，戶型面積都有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)，但用于出租目的的公有住房和市場(chǎng)品住房戶型面積基本維持在4050平方米，沒(méi)有顯著變化。按建成年代分布的城鎮(zhèn)住房平均戶型面積資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)高收入家庭平均住房面積超過(guò)90平方米2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)不同收入家庭的住房面積多數(shù)在90平方米以下，，其他收入戶的平均住房面積均在7080平方米之間。不同收入家庭戶均住房面積（2005年） 單位：平方米城市鎮(zhèn)城鎮(zhèn)最低收入戶低收入戶中等偏下收入戶中等收入戶中等偏上收入戶高收入戶最高收入戶資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)35大中城市的住房成套率（2005年）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)多數(shù)城市住房成套率較高2005年，35大中城市中多數(shù)城市的住房成套率超過(guò)80%，三分之一的城市住房成套率超過(guò)90%。其中，北京住房成套率為74%，上海為75%，廣州為88%，深圳為80%。我國(guó)城市家庭仍有較多的住房改善的潛在性需求2005年，35個(gè)大中城市中多數(shù)城市家庭的三代戶比例大于二代戶比例，多數(shù)城市的三代戶、四代戶的家庭比例超過(guò)60%。35個(gè)大中城市中，多數(shù)城市居民家庭中三代戶和四代戶家庭比例均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房存量中三居室以上的住房比例，說(shuō)明我國(guó)城市家庭住房改善的潛在性需求仍然不低。家庭代數(shù)比例與住房存量比例比較資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)商品住宅供給分析商品住宅供給總量逐年增加數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)商品住宅供給總量逐年增加，2008年商品住宅各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)增幅下降，其中新開(kāi)工面積增幅下降幅度最大2007年，商品住宅各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)增幅均比2005年有所增加。商品住宅新開(kāi)工面積、%、%、5%，增幅均比2006年有所增加。2008年，商品住宅供給繼續(xù)增加，但各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)增幅下降。110月，商品住宅新開(kāi)工面積、%、%、%，、。其中，商品住宅新開(kāi)工面積增幅下降最快。2008年商品住宅建設(shè)增幅下降數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)2008年，東中西地區(qū)商品住宅新開(kāi)工面積增幅均為下降，中部地區(qū)商品住宅竣工面積增幅下降較多2008年110月，東部地區(qū)商品住宅新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)3%，增幅減少17個(gè)百分點(diǎn)；%，；%。2007年110月，%，；%，；%。近三年來(lái)東中西地區(qū)商品住宅新開(kāi)工面積和竣工面積增長(zhǎng)變化數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)2008年，商品住宅投資增幅有所下降2007年商品住宅投資增幅有較大幅度增加。，%。2008年商品住宅投資增幅有所減少。110月，%。商品住宅完成投資在上半年保持30%以上的漲幅，3季度陡然下降，%、%%。歷年商品住宅投資額及增長(zhǎng)率資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)東中西地區(qū)商品住宅投資增幅均有所下降2008年110月，東部、中部、%、%、%，、西部地區(qū)商品住宅投資增幅下降最多。近三年?yáng)|中西地區(qū)商品住宅投資增長(zhǎng)情況 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)保障性住房建設(shè)明顯加快2008年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重與去年同期基本持平。110月，%，；，%，%，略低于去年投資比重。商品住宅投資結(jié)構(gòu)變化資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，REICO數(shù)據(jù)庫(kù)2008年，除去經(jīng)濟(jì)適用房投資增加外，廉租房建設(shè)也大大加快。年初，中央財(cái)政安排投入資金68億元，比去年增加17億元。下半年，加快保障性住房建設(shè)，成為國(guó)務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重要措施之一。在新增1000億元投資中，住房保障建設(shè)獲得了一定份額，12月份，國(guó)家發(fā)展改革委又下達(dá)了100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。商品住宅需求分析商品住宅的預(yù)售比例有所提高近三年來(lái)，商品住宅的預(yù)售比例逐年提高，%，%，%，%，略高于去年同期。2008年商品住宅銷(xiāo)售面積大幅下降資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；REICO數(shù)據(jù)庫(kù)2008年商品住宅銷(xiāo)售面積大幅度減少2008年110月，同比減少17%，增幅減少50個(gè)百分點(diǎn)。，同比減少19%，；，%，增幅減少58個(gè)百分點(diǎn)。2008年前3季度，商品住宅銷(xiāo)售面積負(fù)增長(zhǎng)幅度逐季增加，%、%%。2008年商品住宅空置面積較快增加20032007年，本輪經(jīng)濟(jì)周期上升期中，商品住宅空置面積一直保持負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2007年商品住宅空置面積負(fù)增長(zhǎng)程度最高，年底商品住宅空置面積為6756萬(wàn)平方米，%。2008年，伴隨交易量的回落，商品住宅空置面積逐季增加，9月末商