我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析及政策選擇研究(參考版)
2025-06-27 23:05本頁面
【正文】 5 / 5。具體來講，第一，公共政策方面就要鼓勵企業(yè)在誠實守信、合法經(jīng)營的基礎(chǔ)上做大做強，這樣才能產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟，從而使整個社會的福利最大化；第二，政府政策應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，改變目前我國目前房地產(chǎn)開發(fā)投資中大部分企業(yè)資質(zhì)過低的問題。因此，從政策角度來說，就要抬高房地產(chǎn)企業(yè)的進入門檻，防患危機于未然；再次，政策也應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)力量、土地開發(fā)年限、項目開發(fā)資金到位情況做出嚴(yán)格的監(jiān)管，或者委托第三方對房地產(chǎn)企業(yè)的上述相關(guān)情況做相應(yīng)的監(jiān)管，以保證房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。因此，對于中央政府與地方政府的政策搏弈，筆者以為要引起相關(guān)部門及研究機構(gòu)的高度重視，因為任何搏弈都是有成本的，而這種成本往往通過企業(yè)最終轉(zhuǎn)嫁到消費者的身上。第三，就政策壁壘的角度分析，首先，針對城市土地供給失控、土地出讓市場競爭程度低的情況，要完善土地審批制度，控制土地的供給量。差異化的問題已經(jīng)越來越為企業(yè)所重視，有的企業(yè)已經(jīng)作為一個課題組織專業(yè)化機構(gòu)在研究這一領(lǐng)域方面的問題。其次，就產(chǎn)品差別化的角度來看，這似乎與企業(yè)層面更為接近，是屬于企業(yè)日常經(jīng)營管理的內(nèi)容。在很多情況下，中央政府與地方政策在政策選擇上的目標(biāo)并不一致，二者在相當(dāng)多的情況下存在著相互的利益搏弈。但是，這在我國現(xiàn)行的行政策體制下似乎又是一種悖論。因為在全國范圍內(nèi)，市場集中度過低，反應(yīng)了全國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模整體不大，過度分散，會導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)濟效益的損失以及配置效率的低下，而在區(qū)域內(nèi)市場集中度過高，則可能在一個區(qū)域內(nèi)企業(yè)的壟斷行為，由壟斷的理論我們可以得出，這樣會導(dǎo)致整體福利的凈損失，同樣還可能缺乏競爭，缺乏創(chuàng)新。這里適度集中是指市場集中處于既能提高資源配置效率，又能增進消費者福利的水平。高度集中容易導(dǎo)致壟斷，而市場壟斷所帶來的社會福利的損失已經(jīng)為人們所廣泛認(rèn)同；但是，過度分散的原子型市場結(jié)構(gòu)，也同樣會帶來規(guī)模經(jīng)濟效益的損失和資源配置效率的低下，最終仍然會導(dǎo)致社會福利的損失。但是對于市場結(jié)構(gòu)的選擇，在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)中卻存在長期的爭論。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，其土地使用權(quán)的獲得、市政配套、工程建設(shè)、市場銷售和售后服務(wù)方面都需要大量的資金，企業(yè)規(guī)模過小意味著難以發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟的作用、成本無法控制在最低，企業(yè)的抗風(fēng)險能力比較低，競爭層次比較低，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體競爭能力不高，產(chǎn)業(yè)成熟度方面還有很大的提升空間。這說明我國的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)還有待于進一步的優(yōu)化。以國內(nèi)房地產(chǎn)旗艦企業(yè)萬科集團為例，總調(diào)動資金能力只有40億左右，這不僅無法跟國外成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商相提并論，而且與我國香港地區(qū)的
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