我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析及政策選擇研究-資料下載頁
2025-06-24 23:05本頁面
【正文】 而是要向市場指導(dǎo)型轉(zhuǎn)變，以間接管理為主，不干預(yù)企業(yè)日常的經(jīng)營管理事務(wù)，真正的做到“政企分開”，用市場去管理企業(yè)，而不僅僅是依靠政策瞎指揮。第三，就政策壁壘的角度分析，首先，針對城市土地供給失控、土地出讓市場競爭程度低的情況，要完善土地審批制度，控制土地的供給量。目前，中央政府雖然有著大宗土地的控制權(quán)，但作為土地執(zhí)行部門的地方政府，出于自身利益集團(tuán)的考慮或其它因素的影響，往往曲解或變形中央政府的政策，“化整為零”，非規(guī)范的來經(jīng)營、管理土地，這就使得中央、地方的政策目標(biāo)往往不能趨于一致，在執(zhí)行、實(shí)施過程中當(dāng)然也就很難讓人感到滿意。因此，對于中央政府與地方政府的政策搏弈，筆者以為要引起相關(guān)部門及研究機(jī)構(gòu)的高度重視，因?yàn)槿魏尾亩际怯谐杀镜?，而這種成本往往通過企業(yè)最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的身上。要打破這種政策性的路徑依賴和瓶頸，筆者以為這就需要進(jìn)行制度上的創(chuàng)新，調(diào)整土地分級審批制度，改變中央、地方政策共同制定政策、實(shí)施管理的現(xiàn)狀，減少二級政府的利益搏弈，改由中央垂直管理，這樣就減少搏弈的成本，而且也可以保證政策有力的貫徹執(zhí)行；其次，眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)保持一個持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金鏈?zhǔn)且粋€企業(yè)生存發(fā)展的必要保障，而對于本質(zhì)上“虛擬經(jīng)營”的房地產(chǎn)企業(yè)來說這一點(diǎn)更為重要，一旦房地產(chǎn)企業(yè)由于資金問題而在一定程度上保持一個持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，那幺該企業(yè)很可能處于十分危險的境地，這不僅對于業(yè)內(nèi)而且對于整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定來說都將是一個不小的打擊。因此，從政策角度來說，就要抬高房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入門檻，防患危機(jī)于未然；再次，政策也應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)力量、土地開發(fā)年限、項目開發(fā)資金到位情況做出嚴(yán)格的監(jiān)管，或者委托第三方對房地產(chǎn)企業(yè)的上述相關(guān)情況做相應(yīng)的監(jiān)管，以保證房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。最后，從規(guī)模經(jīng)濟(jì)的角度分析，政策的主要任務(wù)就是要改變我國的房地產(chǎn)市場“小、散、亂”的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)市場整體朝著規(guī)范、成熟的方向發(fā)展。具體來講，第一，公共政策方面就要鼓勵企業(yè)在誠實(shí)守信、合法經(jīng)營的基礎(chǔ)上做大做強(qiáng)，這樣才能產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，從而使整個社會的福利最大化；第二，政府政策應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，改變目前我國目前房地產(chǎn)開發(fā)投資中大部分企業(yè)資質(zhì)過低的問題。房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)過低，其技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、品牌信譽(yù)以及后期的服務(wù)都缺乏完善的保障和信托，很可能會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)中的糾紛，造成行業(yè)的震動，是經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的不穩(wěn)定因素，因此，就房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的公共政策而言，要引導(dǎo)企業(yè)提高資質(zhì)以及完善相應(yīng)的資質(zhì)監(jiān)督機(jī)制，以保證房地產(chǎn)業(yè)整體上良性、健康、快速的發(fā)展。5 / 5
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