我國房地產(chǎn)行業(yè)市場形勢分析報告(參考版)
2024-08-14 23:53本頁面
【正文】 兩手抓、兩手都要硬，中國房地產(chǎn)市場才能更興旺。通過整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，不斷規(guī)范市場主體的行為，融洽和改善供需者之間的關(guān)系，提高房地產(chǎn)市場的運行質(zhì)量。整頓市場是手段，規(guī)范秩序是目的。由于法規(guī)不夠健全，相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制沒能跟上，目前房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中開發(fā)和經(jīng)營行為不規(guī)范的問題比較突出，主要表現(xiàn)在違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、質(zhì)量低劣、中介欺詐和物業(yè)管理亂收費用等方面。在體制和市場快速接軌、個人迅速成為購買房地產(chǎn)產(chǎn)品（包括物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品）的過程中，政府部門出臺了許多法規(guī)和政策，各市場主體的理念和交易也隨之發(fā)生迅速變化，應(yīng)當(dāng)說，中國房地產(chǎn)市場的各主體的行為規(guī)范總體上是健康的，是相對理性的。 1前面提到分析供應(yīng)關(guān)系，評價市場形勢，還要看供應(yīng)者與需求者的關(guān)系，分析市場主體之間的關(guān)系 在一個好的市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場各主體間的關(guān)系應(yīng)當(dāng)是公平、公正、公開和誠信的關(guān)系。有朝一日泡沫破滅，后果不堪設(shè)想，日本1989年的房地產(chǎn)泡沫破滅，至今還翻不過身，不僅影響房地產(chǎn)業(yè)，而且影響金融業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)。虛擬需求容易使房地產(chǎn)市場擺脫本地區(qū)的消費主體，誤導(dǎo)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 當(dāng)前，鑒于低利息和股票市場的現(xiàn)實情況，會有越來越多的投資者加入房地產(chǎn)市場，投資房地產(chǎn)有兩種目的：一是用于出租獲利，一是用于投資等待升值后賣出獲利。但在分析和判斷房地產(chǎn)市場時，我們不能忘記1998年亞洲金融危機(jī)給香港及東南亞各地帶來的房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，也不能忘記1991993年海南和北海等地的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生和帶來的巨大影響。 我們認(rèn)為，浙江杭州市場的“火爆”只是局部的，這與杭州市房地產(chǎn)市場及相應(yīng)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件密切相關(guān)。此外，還有投資者的推動作用。房地產(chǎn)開發(fā)力度大，房價上升快，銷售仍然很好，而且二手房市場也供銷兩旺。有的城市投資和新開工面積增幅過大，而銷售增長不快甚至出現(xiàn)下降，空置量增長過快，明顯出現(xiàn)供大于求的情況，應(yīng)當(dāng)引起高度關(guān)注。 但同時，應(yīng)當(dāng)引起重視的是，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資速度進(jìn)一步加快，％，％、％％的速度；投資增長速度遠(yuǎn)高于銷售額增長速度（％）10個百分點，這也是過去三年沒有的。當(dāng)然，北京的平均房價現(xiàn)在還比上海高出每平方米1200元左右。經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整，二手房市場發(fā)展，差不多的中等收入者，均能買到房價性能滿意的住房，也就不會覺得房價高了。由此分析，最近幾年在調(diào)整住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，各地城市乃至全國的房價（平均房價）不會出現(xiàn)大的攀升，以穩(wěn)中有升為發(fā)展態(tài)勢。在一個城市的房地產(chǎn)市場里，某個時間段中高檔價位的樓盤供應(yīng)量加大了，就會導(dǎo)致這個時間段平均房價的攀升，如去年上半年北京房價上升25％，主要就是這個原因。希望降價，有效的辦法是增加供應(yīng)量。當(dāng)然，房價的升和降，不是誰說了算的，而是市場決定。 現(xiàn)在有不少城市的居民，甚至領(lǐng)導(dǎo)都說房價太高，希望降低（比如北京），為使更多的居民買得起住房，同時也進(jìn)一步拓展市場，拉動經(jīng)濟(jì)。據(jù)國家統(tǒng)計局稱，今年上半年房價提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說，面向中低收入供應(yīng)的中低價位的樓盤多了，這是件好事。統(tǒng)計顯示的房價是全國平均房價，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。 研究分析市場形勢，必須關(guān)注房價的升降 從全國看，％，2001年比上年增長6％，％。 除上海外，浙江省的二手房市場也十分活躍，廣州、重慶、天津等市的二手房交易量也出現(xiàn)大幅度增長，北京的二手房市場正在努力發(fā)展之中。上海居民收入水平相對較高，但如果沒有十分活躍的二手房市場，不可能滿足各種不同收入家庭的購房需求。住房消費者有買新房的，也有買舊房的。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整還要體現(xiàn)在存量交易上 在百姓成為房地產(chǎn)市場的買方主體后，由于居民收入和愛好等差異，在住房市場上出現(xiàn)了不同層次、不同檔次等差異性需求。比如上海市沒有專門開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，但房價是3000～4000元／平方米的商品住宅，是市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品，一般的工薪階層通過住房金融的支持均能買得起。在市場經(jīng)濟(jì)下，只能由產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)去適應(yīng)產(chǎn)品的消費結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費者去購買不適應(yīng)他們消費水平和愛好的產(chǎn)品。 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，要保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，必須高度重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)調(diào)整問題。據(jù)各方面調(diào)查，在北京的中等收入家庭的支付能力是每套30萬～50萬之間。 最近熱銷的北京“翠城”經(jīng)濟(jì)適用房，每平方米售價3，180元，地處東四環(huán)外一公里，導(dǎo)致了1000人在三伏天排隊三天三夜?fàn)庂彽姆欠睬榫?。除廣州外，許多城市的房地產(chǎn)市場上存在著供求結(jié)構(gòu)不合理的問題。 研究分析房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，還必須深入分析產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與消費者的需求結(jié)構(gòu)是否匹配 上面提到廣州房地產(chǎn)銷售下降的現(xiàn)象，據(jù)調(diào)查，并非是市民購房意愿不強(qiáng)，而是眼下商品房價未合乎購房者心中的理想價格。可以認(rèn)為廣州房地產(chǎn)市場在高速增長中步入調(diào)整期。與此同時，出現(xiàn)了商品房銷售下滑，商品房空置量增加。特別是1999年到2002年6月，商品住宅銷售量連續(xù)三年半超過竣工量，從而使商品房空置量明顯減少，實現(xiàn)了供求的基本平衡，出現(xiàn)了房價的穩(wěn)步上升。以上海為例，1998年之前的幾年中，商品房銷售量大大低于竣工量，造成空置量的大量增加。 三是市場因素。天津市前三年采取了加快危房改造巨大工程，在這一“剛性需求”拉動下，使天津房地產(chǎn)市場出現(xiàn)連續(xù)三年的購銷兩旺。 二是政策因素。一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。但天津、重慶的竣工量和銷售量出現(xiàn)了同比明顯下降的勢頭。北京、上海的投資、竣工、銷售也持續(xù)出現(xiàn)攀升。其共性是，六市一省的房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工、銷售，均持續(xù)實現(xiàn)了三四年的快速增長，房地產(chǎn)熱是普遍現(xiàn)象。 正確分析和判斷房地產(chǎn)市場形勢，是政策、企業(yè)和百姓共同關(guān)心的事情 由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的重要地位和作用，又由于房地產(chǎn)業(yè)地域性強(qiáng)的特點，在分析市場形勢時，既要注意全國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢和房地產(chǎn)市場態(tài)勢，更要注意分析各地、各城市的市場形勢。 令人注目的是，從今年上半年的統(tǒng)計數(shù)字看，商品房竣工面積5，826萬平方米，商品房銷售面積6，280萬平方米，銷售面積反超同期竣工面積454萬平方米。因此引起商品房空置面積的逐年增加，由1997年底的空置7，000多萬平方米。由此，可以認(rèn)
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