【正文】 的力度越來越大。由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動而調(diào)整，因此 REITs 股份相對固定收益證券而言，具有對抗通貨膨脹的功能。它是 1960年美國國會據(jù)《 房地產(chǎn)投資信托法案 》 的規(guī)定按一定的法人組織形式組建成的。 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金組織機構(gòu) 境內(nèi)投資人 PRC Investors 集合資金信托計劃 Fund Trust Planning 信托合同 Trust Contract 咨詢顧問委托 Consultancy Agreement 中國住宅產(chǎn)業(yè)商會 CHIA 組織籌辦監(jiān)管 Organizing Supervising 境外投資人 Foreign Investors 基金投資合同 FI Contract 聯(lián)合投資協(xié)議 CoInvest Agreement 投資設立 Settingup 管理委托 Mgmt Agreement 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金運作圖示 ? 雖然相關法律還沒有出臺，但國內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動。 投資形式： 股權(quán)投資、債權(quán)投資、過橋貸款、風險投資等 投資原則： 內(nèi)在價值未被市場認識或被市場低估的項目；政府、政策扶持的項目；壟斷性較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價值型項目 投資限制： 投資壟斷性較高的價值型項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 30％ ； 投資穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價值型項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 50％ ； 投資價值型的新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 15％ 投資于成長型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 5％ 基金投資占被投資企業(yè)股權(quán)的比例在 5％ —— 35％ 之間 。 該信托計劃實質(zhì)就是一個房地產(chǎn)基金。 階段性偏好：處于起步期的項目與土地儲備掛鉤；處于中后期的項目中，已打開了市場的 擴展性項 目，或因資金等原因造成進入成本較低的優(yōu)質(zhì)項目列入優(yōu)先考慮；對成熟性項目，重點關注具有資源優(yōu)勢或管理增值潛力、適用杠桿收購的項目。準備在時機成熟和法律法規(guī)允許時與金融機構(gòu)合作成立規(guī)范運作的基金。目前這幾大基金巨頭都已經(jīng)尋找到國內(nèi)合作企業(yè)。 ? 雙方同時還宣布了合作投資的第一個項目：摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 聯(lián)同兩家新加坡公司，入股永業(yè)集團旗下的大型地產(chǎn)項目錦麟天地雅苑。地產(chǎn)基金在國外投資的首選是收益較好的寫字樓。深圳發(fā)展銀行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項目集合資金信托計劃 ” 于 2023年 1月 14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例； ? 五是 不良資產(chǎn)處置型投資 投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式： 資金缺口三的解決個案： ? 先由北國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內(nèi)外的機構(gòu)和個人融資； ? 在項目樓盤封頂之前，是由北國投通過發(fā)行信托融得的資金，來向蘋果社區(qū)的購房者按揭貸款； ? 樓盤封頂之后，北國投將按揭項目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應的款項，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。 2. 2 房地產(chǎn)投資基金運作流程 基金發(fā)起設立的過程 選擇正確的投資項目遠比經(jīng)營管理投資項目重要 項目的市場潛力、資金狀況、管理隊伍、政策法規(guī)等多方面因素 房地產(chǎn)投資基金運作流程 2. 3 房地產(chǎn)基金操盤關注點 ? 項目規(guī)模 —— 開發(fā)面積 2030萬平米之間，年竣工銷售面積 1020萬平米，２－３年即可完成 ? 成長型企業(yè) —— 在管理、經(jīng)驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段 ? 城市選擇 —— 首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會城市如西安、濟南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、大連等 ? 客戶選擇 —— 在二三先城市主要選擇在當期排名前幾位并對當?shù)厥袌鲇兄鲗в绊懥Φ拈_發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項目 ? 企業(yè)機制選擇 —— 民企主要選擇已進入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。 缺點： 經(jīng)過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權(quán)太大，管理團隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。 ? 基金募集部 負責基金募集的銷售策略．并協(xié)助金融機構(gòu)及證券公司，負責代銷基金受益憑證．募集資金。在權(quán)益關系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 ? 在大多數(shù)國家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金 REIT(Real Estate Investment Trust)的名義存在。 ? 所謂房地產(chǎn)基金 ,是指以房地產(chǎn)項目或公司為投資對象 ,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié) ,及在不同的房地產(chǎn)公司與項目中進行投資的集合投資制度。 ? 基金持有人 基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構(gòu)。 1. 5 房地產(chǎn)投資基金的組織體系 房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)： 1. 6 房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工 ? 基金規(guī)劃部 負責房地產(chǎn)投資標的篩選確認，規(guī)劃基金內(nèi)容和機構(gòu)，并負責基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項前期準備工作。 優(yōu)點： 這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn) 投資者主權(quán) 的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點。當然，由于目前我國信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場的形成，還需要一個逐步發(fā)展和完善的過程。因為 “ 121文件 ” 規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個人住房貸款，為解決從拿到預售證到項目封頂這段時期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團推出 “ 發(fā)展商貼息委托貸款 ” 的策略，今典自己出資 2億元，以“ 貼息委托貸款 ” 的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個百分點；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。深圳國際信托投資公司發(fā)行的 “ 深國投 ? 中國房地產(chǎn)基金負責人、北京太平洋城董事長胡旭成表示，他們所看中的是商務開發(fā)。 ３、中國住宅發(fā)展基金 ? 2023 年 7 月 10 日 ,摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 宣布，與上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟。 ? 2023 年，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會房地產(chǎn)基金會、韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金會和德意志銀行房地產(chǎn)投資基金開始尋找在中國落地的機會。偉業(yè)提出了類基金運作模式，并開始實際操作。 產(chǎn)品偏好：重點關注土地儲備、住宅和商貿(mào)物業(yè)項目；跟蹤品牌企業(yè)的新項目，不放棄對新興企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的投資機會。 項目選擇偏好 金信房地產(chǎn)投資信托計劃 2023年 10月，金信信托投資股份有限公司推出了“金信房地產(chǎn)投資信托計劃”，該信托計劃為非指定信托計劃，而且不向社會公開募集，是由通和置業(yè)投資有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司和上市公司金地集團股份有限公司作為發(fā)起委托人聯(lián)合投資發(fā)起進行私募。 金信房地產(chǎn)投資信托計劃 成立日期： 2023年 9月 20日； 注冊地： 香港； 規(guī)模： 1億美元 性質(zhì)： 離岸、私募、封閉式、公司型投資基金 投資目標： 屬于價值型基金，投資于價值被低估，或與同類型公司相比具有更高相對價值的項目 投資范圍： 土地開發(fā) 、 住宅開發(fā) 、 高科技產(chǎn)品開發(fā) 、 住宅不良資產(chǎn)的整合 、 MBO等 。 ? 與國內(nèi)的民生銀行 、 北京國際信托投資公司和重慶國際信托投資公司簽署 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議書 》 ， 此舉目的是為了解決基金托管和國內(nèi)資金的募集問題 。 ? 有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù) 國內(nèi)房地產(chǎn)基金的運作模式（案例）總結(jié) 四、房地產(chǎn)投資信托基金 （ REITs） 與中國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合 REITs的定義 房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts,簡稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。盡管 REITs 的股票價格也受到市場力量的影響，但是基于穩(wěn)定的租金收入，股票價格波動較小。但 REIT 一般擁有多樣化的房地產(chǎn)投資組合，比單個的房地產(chǎn)商或個人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，因而投資風險更為分散。 REITs的投資收益 4. 2 REITs的發(fā)展歷程 ? REITs最早出現(xiàn)于 60年代初期的美國，此后得到日本、英國等國家爭相仿效。后來隨著稅收法案的修訂和有關限制的放寬，使得房地產(chǎn)投資信托的避稅優(yōu)勢得以發(fā)揮，并且 REITs不能直接擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的情況也得以改變， REITs從 80年代開始再次回升，資產(chǎn)量不斷增長。 日本上市的 JREITs 2023年 9月，日本第一家 REITs在東京證券交易所掛牌上市交易。如果以公司法人設立，不動產(chǎn)投資信托必須在新加坡證券交易所 (SGX)公開募集資金。 香港的 REITs 2023年 3月，香港證券及期貨事務監(jiān)察委員會推出了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 ， 7月發(fā)布了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢總結(jié)） 》 ，隨后開始審查房地產(chǎn)投資信托基金的上市申請。 ? 以美國和德國為代表歐美國家的 REIT推出的時間較早，發(fā)展的很成熟 ? 亞洲各國也開始了對 REITs的探索，但都是剛剛起步。中國的房地產(chǎn)投資信托將是今后信托業(yè)發(fā)展的一個主流方向 。中國房地產(chǎn)行業(yè)多年存在的不規(guī)范操作造成會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不