【正文】 物業(yè) ５、新加坡 GIC 地產(chǎn) ? 2023年，美國成立了針對中國市場的房地產(chǎn)投資基金， 2023年，著名投資銀行高 盛公司也宣布成立了此類機構(gòu)。項目在 2023 年春完成預售，于 2023年初竣工。該項目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型休閑區(qū)、由香港瑞安集團開發(fā)的新天地旁。 ? 雙方同時還宣布了合作投資的第一個項目：摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 聯(lián)同兩家新加坡公司，入股永業(yè)集團旗下的大型地產(chǎn)項目錦麟天地雅苑。同時，該基金也關(guān)注上海、北京和廣州等城市價位在 5000～ 20230 元／平方米的不同檔次的商品房投資。也正因為如此，他們才不得不選擇自己投資開發(fā)新項目。因此，在國內(nèi)又不適合做投資基金。地產(chǎn)基金在國外投資的首選是收益較好的寫字樓。 ? 中國房地產(chǎn)基金和首創(chuàng)置業(yè)合作開發(fā) “ 第三置業(yè) ” ，并占有 30％的股份；而在東壩河附近的太平洋城，中國房地產(chǎn)基金也擁有 80％的控股權(quán)。 第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團有限公司 ? “ 中國房地產(chǎn)基金 ” 由荷蘭 ING國際集團與首創(chuàng)集團在 2023年在開曼群島共同合資成立，基金的主要股東是來自歐美、東南亞、中國香港和中國臺灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)。 以投資管理業(yè)務為主導的地產(chǎn)投資基金，其投資運營通常又可分為下列幾種具體的運營和盈利模式： 3. 1 進入中國的境外房地產(chǎn)基金運作機構(gòu)及其 基金 產(chǎn)品 澳大利亞最大投行 “ 麥格理 ” 公司（ MacquarieBank）與英國基金管理公司 “ 施羅德 ” 所屬的 “ 亞洲物業(yè)集團 ” （ SAP）合資成立了 “ 第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團有限公司 ” ，并成功開發(fā)了高檔住宅小區(qū) “ 奧麗花苑 ” 。深圳發(fā)展銀行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項目集合資金信托計劃 ” 于 2023年 1月 14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例； ? 五是 不良資產(chǎn)處置型投資 投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。 2. 6 以投資管理業(yè)務為主導的地產(chǎn)投資基金的投資運營和盈利模式 ? 一是 開發(fā)型投資 對目標房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資，尋求投資的增值； ? 二是 風險投資型投資 運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標企業(yè)進行投資，尋求風險投資的增值； ? 三是 收租型投資 長期持有寫字樓、購物中心、商務公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； ? 四是 抵押資產(chǎn)型投資 投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。 以投資管理能力為主導的盈利模式 以融資業(yè)務為主導的盈利模式 以投資銀行業(yè)務為主導的盈利模式將房地產(chǎn)資本運營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務。在新模式中，這 2億元不用發(fā)展商出了，由信托計劃負責去融資，融資對象包括國外基金和國內(nèi)的機構(gòu)和個人 ,信托和基金在這個時候發(fā)揮作用了。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式： 資金缺口三的解決個案： ? 先由北國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內(nèi)外的機構(gòu)和個人融資； ? 在項目樓盤封頂之前，是由北國投通過發(fā)行信托融得的資金，來向蘋果社區(qū)的購房者按揭貸款； ? 樓盤封頂之后，北國投將按揭項目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應的款項，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)時點的案例 資金缺口一的解決個案： 資金缺口 二的解決個案： 資金缺口三比較突出的一個例子是北京今典集團 “ 蘋果社區(qū) ” 的 “ 貼息委托貸款 ” 案例。 北京國恒基業(yè)大廈項目。項目在獲得立項后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。 2. 2 房地產(chǎn)投資基金運作流程 基金發(fā)起設立的過程 選擇正確的投資項目遠比經(jīng)營管理投資項目重要 項目的市場潛力、資金狀況、管理隊伍、政策法規(guī)等多方面因素 房地產(chǎn)投資基金運作流程 2. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點 ? 項目規(guī)模 —— 開發(fā)面積 2030萬平米之間，年竣工銷售面積 1020萬平米，２－３年即可完成 ? 成長型企業(yè) —— 在管理、經(jīng)驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段 ? 城市選擇 —— 首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會城市如西安、濟南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、大連等 ? 客戶選擇 —— 在二三先城市主要選擇在當期排名前幾位并對當?shù)厥袌鲇兄鲗в绊懥Φ拈_發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項目 ? 企業(yè)機制選擇 —— 民企主要選擇已進入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。 目前肩負地產(chǎn)基金、準地產(chǎn)基金委托管理之責的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去 潛水運行 的低調(diào)姿態(tài)而逐漸 浮出水面 ，如在地產(chǎn)投資市場日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。 信托契約制地產(chǎn)投資基金由于 “ 信托 ” 投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無一例外類屬于當然的 “ 信托契約 ” 委托管理模式。 二、房地產(chǎn)投資基金的管理、運作及盈利模式 委托管理模式 基本特征： 投資基金不設經(jīng)營管理團隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗的專業(yè)投資管理機構(gòu)負責投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實現(xiàn)管理團隊的機構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報酬和管理費等標準建立激勵機制和約束機制。 缺點： 經(jīng)過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權(quán)太大，管理團隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。 自行管理模式投資基金公司既設董事會，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團隊，并將投資基金的重大事項的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團隊可以有限地擁有某些投資經(jīng)營權(quán)，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。 根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗．在設立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時，國外發(fā)達國家一般都設有 5個部門分工管理，分別為： 2. 1 房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。 ? 投資服務部 按時提供投資報告和財務報告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時配發(fā)盈余給投資人。 ? 基金募集部 負責基金募集的銷售策略．并協(xié)助金融機構(gòu)及證券公司，負責代銷基金受益憑證．募集資金。 ?基金托管人 基金托管人又稱基金保管機構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機構(gòu)承擔，主要職責是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產(chǎn)活動，辦理基金資產(chǎn)變動的有關(guān)事宜。 ? 基金管理人 基金管理人是管理和運作基金資產(chǎn)的機構(gòu)，主要職責是：進行基金資產(chǎn)的投資運作，負責基金資產(chǎn)的財務管理，促進基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動。其中，基金持有人會議是基金公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會負責對日常重大事項做出決策。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 1. 3 房地產(chǎn)基金的投資領域 把房地產(chǎn)市場劃分為不同的價值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務領域： ? 既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項目，又可以對房地產(chǎn)企業(yè)進行股權(quán)投資； ? 既可以進行全程投資，又可以進行階段性投資； ? 既可以對項目進行整體收購，又可以進行杠桿收購； ? 既可以對銀行的壞帳進行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場； ? 在資金空閑時期還可以投資于短期資金市場或進行證券投資，保證資金的安全性和流動性。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。 一、房地產(chǎn)基金概要 1. 2 房地產(chǎn)基金的分類 基金的分類 ? 投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金 ? 按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金 ? 根據(jù)基金的資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類 ? 根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金 房地產(chǎn)基金的分類 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： ? 第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項目以實現(xiàn)高額回報； ? 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； ? 第三種是資產(chǎn)運營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟收益作為基金回報； 注：當前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。 ? 在大多數(shù)國家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金 REIT(Real Estate Investment Trust)的名義存在。產(chǎn)業(yè)投資基金通過向多數(shù) 投資者發(fā)行基金份額設立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎設施投資等實業(yè)投資。1. 1 房地產(chǎn)基金定義 ? 房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。 ? 產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。 ? 所謂房地產(chǎn)基金 ,是指以房地產(chǎn)項目或公司為投資對象 ,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、