【正文】 伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。 自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。 ? 基金管理部 負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會等機(jī)構(gòu)。 ? 基金組織 在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機(jī)構(gòu)。 1. 4 房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征 ? 收益率波動小，回報(bào)較穩(wěn)定； ? 比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進(jìn)行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資； ? 能實(shí)現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)； ? 中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益； ? 對于經(jīng)濟(jì)周期的波動比較敏感。 目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴(yán)格來講是私募的，實(shí)際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級人物）或?qū)I(yè)公司運(yùn)作管理的資金。 ? 產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過向多數(shù) 投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。 一、房地產(chǎn)基金概要 1. 2 房地產(chǎn)基金的分類 基金的分類 ? 投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金 ? 按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金 ? 根據(jù)基金的資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類 ? 根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金 房地產(chǎn)基金的分類 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： ? 第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)； ? 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； ? 第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)； 注：當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。 1. 3 房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域 把房地產(chǎn)市場劃分為不同的價(jià)值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域： ? 既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資； ? 既可以進(jìn)行全程投資，又可以進(jìn)行階段性投資； ? 既可以對項(xiàng)目進(jìn)行整體收購，又可以進(jìn)行杠桿收購； ? 既可以對銀行的壞帳進(jìn)行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場； ? 在資金空閑時(shí)期還可以投資于短期資金市場或進(jìn)行證券投資，保證資金的安全性和流動性。其中，基金持有人會議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會負(fù)責(zé)對日常重大事項(xiàng)做出決策。 ?基金托管人 基金托管人又稱基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產(chǎn)活動，辦理基金資產(chǎn)變動的有關(guān)事宜。 ? 投資服務(wù)部 按時(shí)提供投資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。 自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營權(quán)，但對重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。 二、房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式 委托管理模式 基本特征： 投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。 目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去 潛水運(yùn)行 的低調(diào)姿態(tài)而逐漸 浮出水面 ，如在地產(chǎn)投資市場日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例 資金缺口一的解決個(gè)案： 資金缺口 二的解決個(gè)案： 資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán) “ 蘋果社區(qū) ” 的 “ 貼息委托貸款 ” 案例。在新模式中，這 2億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對象包括國外基金和國內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人 ,信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。 2. 6 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運(yùn)營和盈利模式 ? 一是 開發(fā)型投資 對目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值； ? 二是 風(fēng)險(xiǎn)投資型投資 運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值； ? 三是 收租型投資 長期持有寫字樓、購物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時(shí)透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； ? 四是 抵押資產(chǎn)型投資 投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金，其投資運(yùn)營通常又可分為下列幾種具體的運(yùn)營和盈利模式： 3. 1 進(jìn)入中國的境外房地產(chǎn)基金運(yùn)作機(jī)構(gòu)及其 基金 產(chǎn)品 澳大利亞最大投行 “ 麥格理 ” 公司（ MacquarieBank）與英國基金管理公司 “ 施羅德 ” 所屬的 “ 亞洲物業(yè)集團(tuán) ” （ SAP）合資成立了 “ 第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司 ” ，并成功開發(fā)了高檔住宅小區(qū) “ 奧麗花苑 ” 。 ? 中國房地產(chǎn)基金和首創(chuàng)置業(yè)合作開發(fā) “ 第三置業(yè) ” ，并占有 30％的股份；而在東壩河附近的太平洋城，中國房地產(chǎn)基金也擁有 80％的控股權(quán)。因此，在國內(nèi)又不適合做投資基金。同時(shí)，該基金也關(guān)注上海、北京和廣州等城市價(jià)位在 5000～ 20230 元／平方米的不同檔次的商品房投資。該項(xiàng)目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型休閑區(qū)、由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的新天地旁。 ４、摩根士丹利 以房地產(chǎn)公司面貌在大陸出現(xiàn)的外資地產(chǎn)基金 —— 新加坡投資公司旗下的 GIC 地產(chǎn)斥資 4200 萬美元 ,在浦東陸家嘴批租了一塊 7 萬平方米的土地 , 興建寫字樓綜合物業(yè) ５、新加坡 GIC 地產(chǎn) ? 2023年，美國成立了針對中國市場的房地產(chǎn)投資基金， 2023年，著名投資銀行高 盛公司也宣布成立了此類機(jī)構(gòu)。 ? 美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房地產(chǎn)投資基金也紛紛進(jìn)入上海 ,已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成緊密合作意向 ,并進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。 從設(shè)立初期就定位于與投資公司合作的準(zhǔn)基金模式上，未來將逐步向著基金的方向發(fā)展。 戰(zhàn)略規(guī)劃 第一階段：參照專業(yè)投資公司的模式進(jìn)行運(yùn)做，主要的投資將集中于土地開發(fā)和房產(chǎn)經(jīng)營，并通過兩種方式展開：一是通過與開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作的方式獲取相應(yīng)的利潤；二是和銀行、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行相關(guān)的資本運(yùn)作。 區(qū)域偏好：重點(diǎn)關(guān)注那些工業(yè)化和城市化進(jìn)程正趨加快、產(chǎn)業(yè)集聚能力強(qiáng)、產(chǎn)權(quán)改造業(yè)已啟動的地區(qū)；起步期，首先關(guān)注股東所在地和上海周邊地區(qū)中等（含中等）以上規(guī)模的城市。對資產(chǎn)經(jīng)營類的項(xiàng)目，如符合穩(wěn)健、成長原則，則不受此限。 第二階段： 在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。 受托人： 金信信托投資股份有限公司 托管人： 建設(shè)銀行浙江省分行 發(fā)起委托人 ：金地集團(tuán)股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、通和置業(yè)投資有限公司 管理顧問： 金地（集團(tuán)）股份有限公司 募集機(jī)構(gòu)： 金信信托投資股份有限公司、建設(shè)銀行浙江省分行 ? 投資方式 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)投資和土地儲備的投資，閑置資金用于債券（國債、企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債等）投資和同業(yè)往來等短期融資 ? 投資限制 對土地儲備部分不超過信托計(jì)劃總規(guī)模的 40％；對單一項(xiàng)目的投資不超過信托計(jì)劃總規(guī)模的 10%，對單一房地產(chǎn)開發(fā)商的總投資不超過信托計(jì)劃總額的 20%；投資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)不成為項(xiàng)目公司第一大股東。團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行經(jīng)理助理協(xié)助信托執(zhí)行經(jīng)理管理和運(yùn)行信托計(jì)劃。 前者以契約形式全權(quán)委托后者對基金在國內(nèi)對住宅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資和管理 。 派人參加董事會 。 ? 多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運(yùn)作。 ? 部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。 REITs通過多元化（多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、多種類型、多個(gè)地區(qū)）投資，有效地降低風(fēng)險(xiǎn)并獲取較高投資收益。 REITs股利源自 REITs 所持有房地產(chǎn)的定期租金收入，因此 REITs 的股利較為穩(wěn)定，波動性小。未上市的 REITs 的股份或信托受益憑證一般情況下也可以在柜臺市場進(jìn)行交易流通。 投資風(fēng)險(xiǎn)分散化 REITs的收入也受到房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)基本面和市場力量的影響，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。 良好的融資渠道 就房地產(chǎn)商而言， REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。 ? 股本房地產(chǎn)基金 (Equity REITs) 投資形式：直接投資房地產(chǎn)市場 主要收入：租金 ? 按揭房地產(chǎn)基金 (M